ベロコンハウス㈱のブログ

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スタッフの紹介や日記、建設現場の紹介をしていきます。


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こんにちは、

 

設計のN平です。

ここの所台風が発生し、

ちょっと怖いのですが、

 

皆様は、特に被害は無かった

でしょうか。

 

強風が怖かったですが、

私も特に被害はありませんでした。

 

先日、ある営業担当が、

台風後、お客様の所へ向かったそうです。

 

途中、台風で飛ばされた落下物を

踏み、車のタイヤがパンクして、

お客様の元へ行けなかったそうです。

 

大事な面談で、A部長も同乗して

いたそうですが、

完全にパンクして走行不能になったそうで・・・・

 

担当営業は急いで

お客様へお詫びのご連絡をし、

 

その後立ち往生で手持ちぶさただったのでしょう。

JAFを待つ間に、会社のグループにラインをしま

した。

先輩方から心配のLINEが沢山来ました。

 

すると、その担当営業は、

まともに状況報告もせず、

 

何を考えたか、

「ひょっこりはん」の画像をアップしました。

しかも、画像が粗末です。

 

空気が読めず場違いな画像を送った

営業担当は、呆れられていました。

その後も、先細っています。

 

 

さて、本日は、

完成見学会のご案内です。

10月13日/14日、完成見学会を行わせて

頂きますおねがいビックリマーク

 

時間は、

両日、10時~17時迄となります。

鹿児島市、川上町2191付近です、

是非お越し下さい!!

 


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こんにちはーニコニコ

先日、

 

夜中の3時過ぎに目が覚め、

トイレに向かったのですが、

洗面台のおけに、12㎝位の

ムカデがおっこちていましたガーン

 

今にもおけから這い出そうです。

 

そこで目をこすり、殺虫剤を部屋まで

取りに向かいました。

 

そして、戻った時にはもう居ませんでしたガーン

 

ムカデはとにかく、

その場で退治しないと、ダメですねあせる

 

さて、

9月初め、暑い折り、

合宿により従業員同士の結束を

高める為、キャンプが行われました。

 

去年は、アグリランド頴娃にて行われましたが、

今回は霧島です!!

 

何を基準に場所が決まるかと言うと、

景色が良くて、温泉があると言う事です。

 

 

森の中のバンガロー、

ウッドデッキで恒例のバーベキューが行われます。

 

さて、道具を用意して、

あれ?

 

 

 

 

お野菜を切って、お肉を盛り分けて、

あれはてなマーク

ビールを飲んでますね、

調理しながらビールを飲んでいますおねがい

 

 

バンガローは玄関も結構広めですビックリマーク

 

 

TV、エアコンも完備しています、

 

炊飯器、ガスコンロもありました。

 

 

 

脱衣室もちゃんとあります、

 

各バンガローに、シャワーが

設置されているようです、

しっかりと熱いお湯もでました照れ

 

便座温め機能のみの、

ウォームレットです。

冬は助かりますねぇ

 

階段で登るロフトもあります。

 

屋根は高くなっていますね爆  笑

シーリングファンも設置してあります。

!?

これは、例のあれですかね?

 

 

洗面は、2つありました。

 

暗くなりました、バーベキュー本格始動ですおねがい

 

どこからか、猫もやってきました目

 

酔いも回り、夜も深まり、

カラオケチャンプ大会が行われました。

 

夏と言えば花火ですねニコニコクラッカー

 

酔いで脱落したと見せかけて、

布団の中でスマホを操る姿もあります。

悪酔いしてダウンする方、

自然と寝息を立てる方、

数は少しづつ減っていき、

バンガローは複数のいびきに包まれました。

 

翌朝、いびきであまり眠れぬまま起きて、

後片付けに入ります。

 

猫も片付けを手伝いに来ています。

それ、まだ半生だよぉポーン

 

さて、来年のキャンプは、

どこになるのでしょうかニヤリ!?

 

 

 

 

 

 

 

 


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こんにちは(^_^)

営業の吉武です音譜 

   

 

残暑、お見舞い申し上げます晴れ

立秋を迎え、朝夕は幾分涼しさも感じられますが、日中は、まだまだ酷暑です。

引き続き、熱中症にはお気を付けくださいビックリマーク

 

さて、先日、阿久根のH様邸の完成お引き渡しに同行させて頂きました。

外構、カーポートも完成されていて、大変、立派に仕上がっていました。

写真に収めさせて頂きましたので、ご紹介いたします目

*内装につきましては、8月9日のブログ「H様邸・ご報告です!」

をご覧下さい目

 

 

 

 

 

 

立派に完成されています。

駐車スペースは、車2台分の十分な大きさのカーポートです。

玄関前には、奥様が上りやすいように、スロープも造られました。

また、お洗濯干場もウッドデッキサンルーフを付けられています。

ウッドデッキも家とのバランスの良い色を選ばれていらっしゃいます

 

H様ご夫婦は、お仕事現役引退後に、御主人様の地元で、ゆっくりと

生活をされたいとの事で、ベロコンハウスでの新築をされました。

「地震、台風、火災など災害に強いベロコンハウスです。」

安心して、住んで頂ける事と思います。

 

お引き渡しでは、とても喜んで頂けました事、大変うれしいく思いました。

有難う御座いました。

これからも、末永くお付き合い頂けますよう、宜しくお願い申し上げます。

 

完成、お引き渡し、おめでとうございますブーケ1

 


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こんにちはビックリマーク

先細り気味のサコンジュウですショボーン

 

前回の台風以降、

酷暑が少し和らいだかびっくりと思いきや、

更に続々と台風が発生してます・・・

 

最近お客様にお聞きしたのですが、

希に、台風の中にあり、更に竜巻が

発生する事もあるそうです。

 

どちらかだけかと思っていましたがガーン

 

台風が通過した後、台風では説明の

つかない、帯状に深刻な被害が

出ている事があったのだとか。

 

統計によると、台風の中で、竜巻は

平均して2.7個発生しているのだとか。

 

台風と竜巻同時発生だなんて、

どちらか一方でいいですよねショボーンむかっ

 

さてニコニコ

 

本日は、土地の件ですが、

 

私事ですが、県外に住む姉が、

「土地ってどう探すのおねがいはてなマーク

と連絡をくれました。

 

私と比べますと、姉は、

物わかりの良さは格段に良いのです

が、自分で調べながら土地を探すの

は面倒臭かったえーのだと思います。

 

まだまだの私ですが、質問されて

嬉しくて、姉に助言したのでした爆  笑

 

「個人的には、普通にアットホームか、

SUUMOで探すよ爆  笑

”周辺環境”と言うタグがあるから、

そこから正確な位置を探し、別にウィン

ドウでグーグルマップを追加して、

更に表示形式を地形図から航空写

真へ変更し、」

※サイトによっては、航空写真へ変更可能な所もあります。

※希に、周辺環境地図の所在地は、正しくない事がありますので、取扱い店にナビ

 上所在地を確認をした方が良い事もあります。 

<Google chrome(グーグルクローム)のGoogle mapより地形図>

<航空写真>

<大体の土地寸法も出せます>

<直線距離を出しました>

※土地の寸法を大まかに知りたい時、縦横直線距離を出す際に使いました。

「更にストリートビューで現地状況を把握するよ、」

<ストリートビュー>

 

「実際に行って現地見てみると斜面だったり、

色々考え始める時には、現地見た方が良いよ」

と会話しました。

※こちらのサイトでは、土地面積もザックリ出せるようです。

https://japonyol.net/editor/calculate.html

 

他、

不動産屋さんがコピーする売り土地情報の物件

シートには、住所欄に”地番”表記での記載があ

る事も、これは登記簿謄本上の住所ですが、

※地番は所有権者等の確認の際謄本を取る時に必要です。

 

ゼンリン地図や、市役所へ登録してある

”住居表示”とは違う事がたまにあります。

位置は事前にしっかりと確認しましょう爆  笑

 

市販の地図は、殆ど住居表示基準だと思います。

(法務局に行くと、ブルーマップと言う地図があり、住居表示に

対応した地番が分かります)

 

ストリートビューは、1年前の写真だったりします。

航空写真は新しいものであっても、ストリートビュー

の画像が古い場合、あれれはてなマーク

以前は建物が建ってたのかビックリマーク

等、過去の状況の参考になる事もありますよニコニコ

※車で通れない狭い道などはストリートビューが無い事もあります。

 

結局数日後、姉からラインがあり、

「SUUMOカウンターに相談しゅるおねがいビックリマーク

も良かった晴れ

 

との事でした。

んん? そんな、便利な窓口があるんですか!?

姉の方が詳しいですねアセアセ

 

「家だビックリマークもう、今年家を建てるんだプンプンビックリマーク

 

と言う時の姉のバイタリティーには、

目が覚める思いですポーンあせるビックリマーク

 

私共住宅営業も、

お客様へ土地情報のご紹介をさせて

頂く事があります。

 

お客様に気に入って頂ける土地かどうか

と言う点も重要ですので、

 

最終的にはお客様のご判断になりますが、

 

勿論お客様ご自身も土地を探して

おられる事が多く、

 

その際には、良い土地かどうかは勿論ですが、

建てたい坪数と、建蔽率と容積率から、多くの

土地は除外出来そうですよ爆  笑

 

●100坪の土地の場合

<建蔽率>

建蔽率が、

50%の場合、50坪までの、建築面積(水平投影

面積に近い)

の家が建てられます。

※カーポートも確か建築面積に参入されたとかと・・・・

 

100坪×50%=50坪

 

●100坪の土地の場合

<容積率>

容積率が、

80%の場合、

80坪までの、延床面積(1階+2階+3階+・・・

の床の総面積が)

 

100坪×80%=80坪

容積率だけ考えると、

延べ床面積は、80坪上限でも、

建築面積(水平投影面積に近い)は、

50坪までですから、あとは上に伸びて建築

する形です。

1階を、50坪取った場合、2階は30坪迄の

延べ面積です、2階は、30坪以外の20坪

分は、バルコニーでしょうか。

容積率200%程になると、中高層住居専用

地域等にあり、周りに3階程のアパート、

マンションが

建ってたりします。

※容積率緩和等、その他の事項は考慮しない場合になります。

 

こちら、建蔽率、容積率共に、

セットバックが必要な土地の場合、

セットバックした後の土地の

有効面積を基に計算される

事になります。

 

30坪(4LDK位可)の平屋を建てたい場合、

建蔽率が50%のエリアですと、

最低でも、セットバックを考慮せずとも、

60坪の土地が必要になりますねニコニコ

※建蔽率以外の特段の事項は考慮しない場合になります

そうなりますと、建蔽率50%の時、

59坪の土地は、感じが良くても基本

除外ですね。

または、プランを少し小さく変更すると

良さそうです。

建蔽率が60%以上の時は、いけますねおねがいビックリマーク

 

59坪×60%=35.4坪

 

他にも、

居住誘導地区では、住居建築には積極的

でも、店舗は別で、建築が制限される事

もあり、店舗兼住居の建築を意図した

購入の際は、居住用住宅は建ちますが、

店舗用途を出来ない事も考えらる等、

細かい規定がありますので、

本当に注意が必要だと思います。

※その辺りの情報は、例えば、鹿児島なら、

鹿児島市 都市計画マップ等で検索すると出ますが、

https://www2.wagamachi-guide.com/kagoshima/

こんなサイトで、ある程度建築制限が分かります爆  笑

 

不動産会社さんから土地を購入する際、

不動産会社さんとしては、

 

建築基準法、宅建業法上の説明を行う

事はすると思いますが、

お客様の思い描く家が建つかどうか迄は、

恐らく知り得ないと思うのです真顔はてなマーク

 

「家は建つけど、思ってた家が建つのかなキョロキョロはてなマーク

という事は、

早目に確認した方が良さそうですねニコニコ

 

建築基準法は共通の基準ですが、

各ハウスメーカーさんによって、

同じ2階建てでも高さが違いますし、

軒高も違いますし、

 

第一種・二種低層住居専用地域では絶対高さ

制限の高さ10m、又は12m以下と言う建築

制限や、軒高による景観法の制限等もあり、

 

市の条例で生垣を必ず設ける事が必要な

団地など、用途地域マップだけでは分から

ない事もあります。

市の管轄部署も、規定によって異なります

ので、不動産屋さんも調査が大変そうですねキョロキョロあせる

 

隣地境界線から、ギリギリに建築しようと

考えても、第一種・第二種低層住居専用

地域では、外壁後退(1m又は1.5m)が

定められた地域もあります。

 

北側斜線と言う、北方向からの建築制限も

良くあります、

こちらのプラン結構境

界ギリギリですね、北側に寄せています、

オレンジラインが土地の輪郭で、

上が北ですニコニコ

 

サコンジュウさん、これ、北側斜線大丈夫ですかはてなマーク

 

ええっ!? なんですかはてなマーク

 

 

敷地に対し、北寄せで建築したい場合でも、

北側斜線で、下記のように、北側空中に

建築出来ない部分が出てきたり、

 

居室として有効な採光も関係してきます。

 

<北側斜線制限のイメージ図>

北側

※青い線が北側斜線の線です

 

ああ、やっぱり北側斜線にかかってますルンルン

 

ああっビックリマーク本当ですねあせる

 

へっニヤリ・・・・

 

・・・・・・・・・・

 

また、前面の道路からの道路斜線制限もあり、

道路を隔てて向こう側の境界から、

上の北側斜線のように5m上がった地点から

では無く、地面から1m進んで1.25m上がる

勾配で建築不可部分が発生します。

前面道路が細いと、厳しくなりそうですねぇ。

見た目は道路なのに、私有地扱いの道路

もあります、道路斜線制限が無かったりします。

また、用途地域のあるなし、用途地域により

道路斜線勾配が違ったりする点も注意です。

※制限を緩和する法規はここでは考えません

 

他、建築基準法では、

家を建てる土地は、2m以上道路に接道

していないといけません。

消防車が、入れるようにしないといけません。

希に、旗竿地で、その2mの道路の両端に

ブロックが積んであり、そのブロックまで含め

ると2mなのですが、そのブロック(12㎝厚程)

が隣の人のブロックなのか分からず、境界に

迷う事もありますよチーン

有効な2mの接道になるのでしょうかキョロキョロはてなマーク

 

また、前面の道路は、4m以上あった方が

良さそうですよ。

4m道路への接道基準があります。

例えば前面道路幅が3mしか無い時は、

1m足りません、その1mを道路向かいと半分

こして、自分側の敷地は、50㎝道路境界から

バックした所から建築出来ます。

これは、土地資料に大体”セットバックあり”等、

記載があります。

相手側の境界が川や崖で後退出来ない場合、

こちら側に全てしわ寄せが来ることもあるようです。

土地が狭い場合は、ちょっと気になりますねびっくり

 

また、住宅を建てるには色々な

申請が必要な事もあります。

 

<農地法 5条申請:農地転用(所有者が変わり、使途も変わる)

「地目が、田・畑の土地は農地です、

国の農産物自給率、緑化等の管理の為にも

農地を宅地として使用する為の手続き、

農地法5条申請を必要とし、大体1ヵ月半から

2ヵ月程農地転用手続きに時間がかかり、

まずは土地買付、土地契約をして、

その際に手付金を土地価格の

1割程払い、農地転用手続きに入ります。

農地転用手続きの間に、金融機関の事前審査を

、必要かつ可能なら農地転用受理証明写し等を

銀行へ提出し、本審査も通します。

残りの土地代金の9割程(仲介手数料も)

を払う残金決済と所有権移転手続きは、大抵農

地転用が無事完了した後になりますから、

その後の着工までに少し時間を頂きますニコニコ

※農地転用が難しい農用地あり、管轄の農業委員会へ照会可

※管轄地により農地転用許可に要する時間に差があります

※仲介手数料、農地転用費用、所有権移転費用等、支払い時期は取

引毎に異なりますので、いつ発生するか確認しつつ取引に入りましょう。

※参考までに、仲介手数料 速算式

 売買価格200万円以下のケース

 (売買価格×5%)×消費税率

 売買価格200万円超で400万円以下のケース

 (売買価格×4%+2万円)×消費税率

 売買価格400万超のケース

 (売買価格×3%+6万円)×消費税率

 

<都市計画法第43条1号許可申請>

「本来”市街化調整区域”は、市街化区域と違って

建物を建てる事は出来ず、しかし、不動産屋さんの

物件資料上の最適用途は、資材置場や駐車場

で無く、住宅用地となっているのは、市の条例で、

市街化調整区域だけど、200㎡以上かつ

4m以上の道路に接道、既存指定集落に該当す

る等、諸条件をクリアすると、

都市計画法第43条許可申請(4週間程)や

34条許可申請を経て、家を建てられる土地が

あるのですが、少々お時間を頂きそうですニコニコ

 

大体、銀行も、「43条申請が通り、許可証を頂け

てから、その写しを添付して本部へ事前審査を掛

けないと、残金決済の時の9割の残りの土地資金、

これを精算する為のつなぎ融資はまだ貸し出

せないです」 との事が多いです、

担保価値の関係ですねショボーン汗

※市街化調整区域に関する内容、土地利用調整課等

 

<埋蔵文化財包蔵地>

「不動産屋さんの資料に、埋蔵文化財保護法に

基づく埋蔵文化財包蔵地に該当と表記あり」

という事があります。

※自治体によっては埋蔵文化財包蔵地マップをWEB掲載しています。

 

昔、その辺りにお城があったので、何か歴史的遺物

が埋まっている可能性があるので、そこの土地を購

入し、住宅を建築する事を考える方は、別に構わない

のだけど、着工する60日前には市の教育委員会へ

文化財保護法第93条等の規定に基づき届出をしなけ

ればならないんです、等もあります。

ここは、自治体によって微妙に対応が異なるようです

ので、事前に市の教育委員会へ確認しておくのが良

いです。

不動産屋さんへも、もし歴史的遺物が出た時

のリスクも考えて、契約前に交渉しておくと良さ

そうです。

 

<崖>

土地を見た際、隣の土地と比べて地盤面、

(グランドレベル)に2m以上の

段差があったりすると、それも「崖」と判断される事

があり、この崖からもセットバックが必要になる事が

あります。

大体、崖の始まりの下端から、その崖の高さの2倍、

2mなら4mのセットバックだったりします。

基本セットバックしたその部分は建築出来ません。

ただ、擁壁を設ける等、他にも方法はあるようです。

 

<前面道路が公道ではない>

他、住宅ローンを借りて家を建てる場合、

例えば、土地に接道した道路が2m以上で、

4m以上の幅があった場合でも、

登記簿謄本上の道路所有者が、

市や県(建設省所有で道路認定済み等)

等でなければ、「公道」でなければ、

銀行さんは有効な接道だと見なさない

事もあります。

担保価値上の事でしょうか。

住宅ローンでは殆どが、土地と建物に抵当権を

設定し、銀行さんが貸出金分の担保を確保す

るようです。

銀行さんが待ったをおっしゃる場合は、

建築確認が下りるかどうかも気になり

ます。

 

銀行さんとしては、

住宅の前の道路が個人所有(私道、民地、

)の場合、他人の権利により、

その使用に制限が掛かる事があり、それに

より、市場での流通価値が減り、貸した分だ

けの債権の保全が出来ない可能性があるか

ら困るのだと思いますキョロキョロあせる

接道する道路が他人名義であれば、共有持分

はあるのか、その道路持分まで売ってもらえるの

かが気になります。
道路持分があれば、基本使う権利を主張できる

からです。

私道しか接道が無い場合、上水道引込や、

浄化槽・下水引込工事等が気になります。

 

<用途地域>

他、土地を探される際は、工業地域や、

商業地域等は、建蔽率、容積率が大きい

事が多く多用途になりますが、

割と周りに色々な種類の

建物が建ちますから、

現地を確認する際は周辺も確認した方が

良さそうですキョロキョロ

 

他にも

土地境界は明確か、

上空架線通過、

浄化槽地域の場合側溝はあるか、

敷地内の電柱、

近隣ブロックの傾きはあるか、

近隣アスファルト舗装のヒビはあるか、

 

と言った事にも、注意されると

良さそうですニコニコ

 

売土地は、土地情報を見ると沢山ありますが、

お客様に合う土地は、意外に少ない気が

します。

 

大抵の場合、需要は特定の土地に集中

します。

 

土地は結構速く無くなる事があ

ります、あまり時間は掛けない方が良さそう

ですよニコニコ

 

土地を購入する買付前には、

最低でも、

どんな建物が出来るか、

ハウスメーカーに相談するのも

良さそうに思いますねニコニコ

 

 


テーマ:

 

こんにちはービックリマーク

設計のN平ですニコニコ

 

 

本日は、完成を迎えました、

H様邸のご報告ですニコニコ

 

 

 

吉武さんが撮影に

行ってきました爆  笑

 

最近は、

先細り感が漂う、サコンジュウニヒヒ

に変わり、吉武さんが大活躍!!

 

 

H様へは、

サコンジュウも一度お会いしているようで、

一度有馬部長に連れられ、H様宅を訪問

した事があるそうです。

 

30分程正座で、H様との面談を見学した

そうですが、

 

もじもじ、そわそわしていたらしく、

 

結局帰りに、足がしびれて立てなくなり、

H様にも心配頂いたのだとか。

 

後日有馬部長が訪問した際、

「あの若い方は、足大丈夫だったですか?」

とお尋ね頂いたようで、

 

嘘か本当か、有馬部長は、

「あぁ、あれはもう、切断しました(笑)」

と冗談で答えたそうですガーン

 

 

玄関の袖壁の所には、アルミスクリーン

の目隠し、袖壁には、ポストが埋め込み

されています。

 

玄関収納は、

大容量シューズボックスです、

女性に嬉しい、姿見があるタイプも

ありますよニコニコ

 

最近、赤色のキッチンをお好みの方が、

増えておられます!

好きな色にしたいけど、

後々どうだろうと色々悩むのが、この

色決めですね、

 

 

ご夫婦でご意見が合わない事が、

良くあります。

でも、やっぱり赤は憧れますよねウインク

 

色は早目に検討されるのが良いですよ爆  笑

 

迷った時は、N平へも相談下さいね晴れ

 

 

 

 

最近は、和室についても、

和紙畳のカラーバリエーションがある

もの、

 

通常の、い草が香るもの、

お好みに応じて、皆様それぞれです照れ

 

ご夫婦のお部屋には、やはり

大容量クローゼットがあった方が良い

ですよね、

 

 

 

 

 

 

癒されそうな色調の

お風呂ですねぇ照れ

 

完成おめでとう御座います、H様ぽっクラッカー

お引渡しまで、もう暫くですね音譜バースデーケーキ

 

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