よく不動産投資をやらない人に、
株式や債券に比べて流動性が低いから。
不動産を買うようならREIT買った方が
流動性も高くてリスクが低い
なんて言う人がいます。
私の経験からいえば、
この考えは間違っています。
なぜか？
株が暴落するような相場では、
REITの需要も下がり、価格が下がります。
都心のオフィスやホテルなどを多く
組み入れているREITでは、
実際の収益も短期的には
出なくなります。
そして、REITは短期融資で
回していて、そのような非常時に
備えた内部留保も許されていない
ということから、
結局、景気が悪くなると
暴落します。
避難先にはなりません。
私もリーマンショックの前までは
不動産購入の参入障壁の高さから、
REITを買ってましたが、
他の投資信託、株と一緒に暴落しました。
平時の知恵であるたまごを別のカゴに
入れて持つというやり方は、このような
大きな災害の前では役に立ちません。
それでは現物の不動産投資も同じでは？
と思うかもしれませんが、
これが違います！
違いは、銀行が長期に融資を行い、
融資期間の間はどんなに資産価値が
減少したとしても返済さえしていれば、
融資が継続される点です。
返済できるだけの最低限の
家賃収入さえあれば、
景気が回復するまで、
待っていることができるのです。
REITは比較的短期でリターンを
出さないといけない事業です。
誰も景気が回復するまで待てない
のです。
株などでレバレッジをかけて
投資していると、株価下落時に
証拠金を追加する必要が出てきて
現金がなければすぐアウトです。
不動産は融資というレバレッジを
かけることができ、さらに瞬間的な
資産価格の暴落ならやり過ごす
ことができます。
不動産を個人や自分の法人で
持っていれば、こういうレベルの
大きな景気減速でも長期的な資産は
減らさずにやり過ごすことができます。
REIT があるから不動産は買わない
という人は、
1) まだ優良な不動産投資物件を
手にしたことがない
2) 景気が大幅に悪くなった時の
REITの値動きを分析してない
3) 自分が不動産投資しない言い訳
にしている
こんなところでしょうか。
REITをやるなら、正直に言ってもらいたい。
現物不動産には手が出ないけど、
REITなら、値段も手頃だし
面倒くさくない。
それに、景気が良いときは
利回りもそこそこ。
他の株とは値動きも違うので…
REITを買う積極的な理由はそういった
ところでしょうか。
REITと不動産投資のメリットは別物
そう覚えてください。
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