20080720 日本経済新聞 朝刊
人生最大の負債（借金）ともいわれる住宅ローン。家計の負債に占める比重は大きいだけに、金利の上昇は深刻な影響をもたらす。現在の物価高騰は全般的な金利上昇に結び付いていないが、このまま物価高が続けば、将来の金利上昇によって返済負担増に直面する恐れ（金利リスク）がある。住宅ローンの中で金利リスクの大きい商品はどんなタイプなのか、探った。
デフレ下の低金利や地価の割安感を背景に、家計は住宅に絡む負債を膨らませた。金融広報中央委員会のサンプル調査（二人以上世帯対象、二〇〇七年）によると、借金を持つ世帯の平均債務額は千四百八十二万円で、うち九三％が住宅ローン。この比率は〇二年に比べ約二〇ポイントも上昇し、残高自体も四五％増えた。
金利リスクも多めに抱えている。国土交通省の調べによると、〇七年九月末時点の住宅ローン残高のうち、変動金利型が約三六％。二―五年など短めの固定金利期間選択型（当初期間は固定金利で、期間明け後に改めて金利を決定）も合わせると約七七％。金利リスクがない全期間固定金利型は約六％に過ぎない。
今後、金利が上がった場合、金利リスクにさらされそうなのはどんな商品か。代表的な例を二つ取り上げる。
未払い利息の恐れ
まずは変動金利ローン（元利均等返済）。金利は半年ごとに決まるが、返済額の変更は五年おきとズレがあるのが普通。負担の激変緩和措置だが、そこに落とし穴がある。
五年間は返済額が変わらない一方、金利上昇が続けば返済額に占める利息分の割合は上昇する。やがて返済額のすべてを利息が占めるようになる。いくら返しても元本は減らない状態だ。さらに返済額より利息が大きくなると、返済額の範囲内では利息を払いきれなくなる。払いきれない分が「未払い利息」だ。
未払い利息や当初の想定ほどには減らせなかった元本などは、次の五年間の返済額に上乗せされる。返済額は一般的に最大で前の五年間の一・二五倍まで膨らむ。急に五割増などにはならないが、その結果、返済の最終期限まで未払い利息や元本が残る恐れがある。最後に一括返済を求められる心配があるわけだ。
未払い利息はどんな場合に発生するのか。住宅ローンの相談業務を手掛けるホームローンドクターの淡河範明代表取締役の試算では、三千万円を三十五年間の元利均等返済（ボーナス払いなし）で借りた場合、金利（現時点で一般的とされる二・八七五％とする）が半年おきに〇・五％上がると、約二年で未払い利息が発生する。一年おきに〇・五％上がる場合は約四年だ。
次にリスクが大きいのが、短めの固定金利期間選択型のローンを当初期間大幅優遇で借りている場合だ。優遇とはローンを原則的な水準（店頭基準金利）より安い金利で借りることで、給与振込口座を作るなどすれば使えるため普及している。当初期間大幅優遇は初めの何年かに金利を多めに割り引き、その後割引幅が縮小する。すべての期間、一定幅を割り引く全期間一律優遇と並ぶ二大商品だ。
三大銀行（三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友）で当初期間（十年まで）の優遇幅が最も大きいみずほで、三千万円を三十五年の元利均等返済（ボーナス返済なし）で借り、五年間の当初期間大幅優遇を使うとする。当初五年間（店頭基準金利三・七五％、優遇幅一・七％、優遇金利二・〇五％）の毎月返済額は約十万円。問題は六年目以降だ。優遇幅は〇・八％に縮小され、基準金利もその時点の金利を適用するが、金利水準が全般に上昇していると、文字通りダブルパンチに見舞われる。
グラフＡでは当初優遇期間が明けた時点の基準金利が五年前に比べてそれぞれ一％、二％、三％上昇したと仮定し、毎月返済額を試算した。三％上昇の場合は、約十六万円と六割も増える。年間増加額は約七十二万円。「三％上昇」は五年間に日銀が五カ月おきに〇・二五％ずつ利上げすると実現する可能性がある。
長め「固定」も一手
金利リスクの回避や軽減には、全期間固定金利あるいは長めの固定金利期間選択型を全期間一律優遇金利で選択するのが一つの方法だ。人生設計も立てやすくなる。ただ、そうしたタイプの金利は現在高め（グラフＢ）。資金に余裕がない人は購入物件の価格を抑えるなど、金利以外の部分で返済額を抑える工夫をした方がいいかもしれない。
リスクの大きいローンを既に借りている人はどうすればいいか。三大銀行では変動金利型で借りていても、通常は月ごとに固定型に変更できる。一方、当初期間大幅優遇金利で短めの固定金利期間選択型を借りている人は、全期間一律優遇金利型への変更はできない。当初期間の期限が来れば、より長めの固定金利への変更は可能だ。
将来も金利は大きく上がらないならば、足元では低めの変動金利や期間の短い固定金利期間選択型で借りた方が賢明だ。実際に国際的な金融市場の不安定さなどを背景に、当面、金利上昇圧力は抑えられる可能性もある。ただ、二十―三十年という長い期間でみれば、過去には変動金利が八％を超えた時期もあり、過信は禁物（グラフＣ）。長期的な視点を持って柔軟に対処するのが大事だ。
（編集委員 清水功哉）