こんにちは。小野里です。
今日の内容は少し長くなりそうな予感がしています。
また内容は上級投資家向けになるかもしれません。
まず、「裁定を狙う」とは不動産投資において必要な考え方で、裁定の定義から説明します。
裁定(さいてい)とはビジネスにおいて絶対条件の、「価格差」を指します。
安く買って高く売る。
どんなビジネスにおいても普通のことですが、皆さんも「安く買って高く売る」事が叶えばこんなありがたい話は無いかと思います。
この裁定(価格差)が生まれるシチュエーションを知っていれば、買いたいと思いませんか？
まず、投資物件(一棟売り)の基本的概念は、キャップレート(利回り) 10%で購入しNOIで8%、これを10年所有しエグジット(出口)いわゆる利益確定を行う。
8%を10年で80%回収します。
購入時初期費用約7%が掛かりますが、73%インカムで回収です。
地方においては、基本キャピタルロスするのでキャップレートが高いわけですが、
ここで惑わされない考え方として、
まず1点目に過去の経済史を振り返っても統計的に8年～10年で上昇局面が訪れてきました。出口戦略とはいくらで売れるかも大切ですが、現在価値で考えるより将来価値で捉え、いつまで持ち堪えられるかが重要です。いわばキャッシュフローです。
2点目に将来価値の話ですが、10年以上不動産投資をやられてきた方はご存知の通り、年々不動産価格は高まっています。
10年以上前の方が「いい物件」が手に入りやすかったのも事実です。
では、なぜ年々不動産価格が高くなるのか？
そしてこれが将来的にも高くなり続けるのか？
という点ですが、僕の理論値ではこれからも不動産価格は高まります。
ハッキリと断言しておきます。
10年後改めてこの記事を見直してみて下さい。
説明します。
一つ目に失われた20年間というデフレ経済の反省をもとに日銀は政府と組んで「景気が良くなるまで量的緩和を行う」と言っています。
アベノミクスが目指す「インフレ2%」が仮に失敗する場合、デフレではなく「ハイパーインフレ」というシナリオが待っているわけです。
インフレ政策下において、お金の価値が下がるということは、例えれば
今までミックスナッツが200円で買えていたものが、250円になるというものです。
でもおそらく企業は同業他社や経済動向を見極めギリギリまで200円で売るでしょう。でもその場合、赤字になっては仕方ないので、一袋にミックスナッツが35個入っていたものが、30個に減らし調整をします。
これがインフレです。
気付かないように値上げしていく。
余談ですが、僕が痛感するインフレは、僕が10代の頃は、ナルドのマックがハンバーガー1個59円でした。チーズバーガーが79円
そして現在はハンバーガー100円のチーズバーガー130円ですね。
170%も高くなってきています。
これは不動産においても同じで、10年以上前はキャップレート20%30%の物件は普通にありました。
今そんなんがあればお宝物件と呼ばれるのでは無いでしょうか？
お金を擦り続ける政策である以上、将来の価格は自然と上昇します。
そして10年以上前と比べ不動産投資に関する著書がありふれています。
著書がありふれネット環境が整い情報が手に入り易くなるということは、潜在顧客が増え続けているということです。
競争が激しくなれば価格は上昇します。
分かりやすく例えるとこれはヤフオクと同じ原理です。
話しを戻します。
経済をマクロ視点で見れば利益確定する時は価格が上昇していることは地方においても言えることです。
当然都心であればもっとでしょう。
100Mの物件だとすれば、10年で73M回収し、120Mで売却できたと仮定しますと、グロスで193Mの投資成果となる訳です。
72の法則(長くなるので後に説明します)で比較しても悪く無い投資効果です。
金融不動産投資の基本概念はこのように10年所有しエグジットをしてゆくことで資産を増やすことができるというものです。
さて、では本題の「価格差」が生まれる時って何なんでしょう。
物件価格は人のメンタル力に左右されます。
現金化を急ぐ場合、価格は低くなります。
いくつか例えを出します。
①事業資金決済目前で現金が欲しい。
②競売目前で現金が欲しい。
③メンタル的に不安で今すぐ売りたい。
①②はイメージがつきやすいでしょうから、③の説明をしますと、
③東北大震災をテレビでみると仙台のタワーマンションの住民がエレベーターが止まり使えず買い物袋ぶら下げて10階まで階段で上るという光景を目にしました。東京のタワーマンションでもいつ来るかわからない首都直下型地震に備えタワマンの価格は下落
5階以上の上層階の部屋は投げ売りが始まりました。
あれから3年4年経つでしょうか？
既に震災を忘れ上層階は売れ行き好調
高値でバンバン売れています。
もし震災後都内のタワマンを購入していれば、今では5割以上の利益確定ができているはずです。
6,000万円だったとすれば、3年で3,000万円の利益確定です。
悪く無いと僕は思います。
このように人のメンタルでも裁定は発生します。
裁定取引のケースをいくつか紹介しますと、
日本のオークション会場で安く仕入れた自動車を海外に販売し高く売る。
日本は車検制度があり、また自動車産業が発展しているため、中古車価格がコントロールされていますが、海外に出せば、故障の無い人気の日本車で且つ国の制度的に車検も無いので、高く買い取ってくれる国はいくつもあります。
ご存知のように日本の新車価格以上で中古車が売れる国はいくらでもあります。
同じ代物でもマーケットを変えると高く売れる。これが裁定取引です。
日本でも区分マンションを例えても、賃貸中なら利回り計算され売られるものが、入居者が退去し、リフォームして実需に売るとなるとセグメントがシフトされ高く売れるというケースが多々あります。
安い場面で買って高く売るには、情報と事前準備と資金が必要です。
その為には、地方でキャッシュフローのでる物件を買い準備する必要がある訳ですが、
裁定を狙う場合、都心でもまだ上がっていないエリアで且つこれから期待できるエリアがあります。
それは海外でも一緒です。
GDPと人口増加率とインフラによって不動産価格は上昇しますので、
定量分析を行いこの都市でこの坪単価は安すぎるだろう。というクロスボーダー的な目線で見ることで投資先の裁定を見極めることができます。
投資は裁定です。
価格差を数値的に判断し、この物件が買いなのか、売りなのかが見えれば自ずと行動に至ると思う訳です。
僕がこんな言葉を使うと宜しくないかもしれませんが、「勝つべくして勝てる」これが不動産投資だと僕は思っています。
上級者向け理論的投資についてお知りになりたい方は、呑ミニュケーションwith小野里にご参加下さい。(お誘いも歓迎ですw)
もっと話したいことがありますが、今日はこの辺でやめておきます。
それでは、また。
