こんにちは。収益物件研究家でみんなの応援団のおのさんこと小野里大輝です。
前回は加速度償却についてお話ししました。
加速度償却の前提をまずはおさらいしましょう。
日本は土地80:建物20
米国は土地30:建物70
1.建物比率が高い
2.価値が値上がりし易い
3.不動産取引に透明性がある
との事でした。
これが成り立つ条件の立地が他にもあるでしょうか？
まず、ワタクシが思ったのは日本の土地が80というのは東京都内ではないだろうか⁈
地方なら土地が安いから80ではないよね。
そもそも不動産投資のエントリーロケーションとして北関東が選ばれているのは、土地が安くたてものひりつが高いから、減価償却が大きく取れ、キャッシュフローが回るからであります。
感覚値ですが、北関東の土地なら
土地40:建物60位のバランスかと思います。
固定資産税評価額はリフォームをしても評価額は上がりません。延べ床面積が増えない限り固定資産税評価額は上がらないのです。
法定耐用年数を超えた物件の場合、それまでに資本的支出をしてますね。
では、資本的支出をエビデンスに建物価格を上げる事はできないでしょうか？
そんな風に考えています。
皆さんのご意見教えて下さい。
例)
課税所得1500円の方、所得税率33%
1500円×33%＝495万円を納税します。
ここで木造22年以上の不動産を購入します。
物件価格5000万円(建物3500万円)
建物価格3500万円÷4年償却＝875万円/年
875万円×33%＝288万円/年←こちらが節税になります。
加速的に収益を増やすポイントをお伝えします。
スタートアップの時期はレバレッジをかけて収益の分母を増やします。レバレッジが掛けやすい物件は築浅やRCの残存年数の長い物件です。初めは高利回りを狙ったら修繕費がかさみやすく手元のキャッシュが減り次に繋がりづらくなります。レバレッジをかけて複数の残存年数の長い物件を買います。これがアクセルです。買い増やしていくと手元資金が薄くなってきますね。手元資金がないと物件も買えなくなってきます。
今でもフルローンで取り組みやすい新築物件などは買い増やすのにお勧めですが、普通に買ってはダメです。減価償却を定額法だけでなく、定率法も組み合わせて償却スピードを上げます。
潤沢なキャッシュフローが回り始めてきたら、今度はブレーキを掛けてキャッシュを残しましょう。ここでスピード償却&高利回り物件を買います。
毎年キャッシュを残したい人には築古の高利回り物件でガツンと償却してキャッシュを残します。
間違っても現金が貯まるまでは次は辛抱と何の対策もしないで有益な時間を無駄にするのだけは避けて下さい。
スピード償却物件をガラガラ回すだけでキャッシュの増え方は全然変わります。
このように収益物件はアクセルとブレーキで規模を大きくしていきます。
既に米国不動産で体験されている方は、スピード償却の虜になっているのではないでしょうか。
もしご興味があれば、
スリーラージでもサブリース（一括借り上げ）付き国内不動産スピード償却物件をご準備してあります。田舎の物件はいらないんだけど、純粋に償却だけ取りたい方には、「買い戻し特約付きオプション」も付けられます。
当社の自信物件なのと、入居の安定していて客付けに苦労しない物件なので、できれば当社としても再度買い戻しをしてもう一度スピード償却したい物件です。
数に限りがありますので、スピード償却をご希望の方は下記よりご連絡下さい。
次回は補助金や助成金を使って新築不動産を建てるノウハウをお伝えします。
こんな課題に取り組んでもらいたいみたいな事がありましたらご意見箱からお願いします。
次回は 国内不動産 を利用した加速度償却の可能性についてみなさんと考えていきたいと思います。
それでは～
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