海外不動産を利用した加速度償却について

こんにちは。収益不動産研究家でみんなの応援団のおのさんこと小野里です。

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今日は不動産投資【節税編】です。

加速度償却って聞いた事ありますか？

今週は不動産に強い税理士先生を呼んで社内勉強会を開催しました。教わった内容のまとめと僕の既存知識を合わせて皆さんに貢献できればと思ってブログを書きます。

「加速度償却」は、不動産界隈の人達が使う通称ですが、「お金を残す節税の仕組み」ですので、この仕組みについてまずはお話しします。

まず日本と米国では中古市場が異なります。

日本では市街化区域ならどこにでも新築住宅を建築する事が出来ますが、米国ではそうはいきません。新築住宅を建てるのに許認可が難しく3年掛かる(州により異なる)ケースもあり、中古市場に需要があります。

その為、中古物件が不動産取引の約80%を占めるほどの中古マーケットが活発で、古い案件でも人気が落ちずらい背景があるのと、米国ではライフステージ毎に住み替える習慣があり、建物が古くてもリフォームしてあれば価値が値上がりし易いのです。

そこで自然と建物価値が高くなります。

またMLSといって日本で言うレインズに当たるものがあります。米国は透明性が高いトレードシステムが整っているので、MLSを見れば土地建物比率も記載されているし、所有者も分かるし、過去のレコードも登録されています。不動産取引が非常に透明性があります。

こちらは日本と米国を比較した際の土地:建物比率です。

日本→80:20(建物)

米国→30:70(建物)

こういった背景があり、安全に加速度償却が行える３つの条件が揃うのです。

1.建物比率が高い

2.価値が値上がりし易い

3.不動産取引に透明性がある

米国の不動産物件（土地、建物）を日本人が購入します。

中古家屋が市場として成立する米国では、建物の価値が減価せず、リフォーム等を行うことで、購入時より高く売却できる環境があります。また米税法においても、減価償却計算は、建物の構造には関係なく、かつ、新築、中古の区分なく、居住用賃貸不動産（住宅、アパート）は、27.5年、非居住用建物（倉庫、事務所）は、39年の耐用年数が適用されます。　　

そこで、
①米国の築22年以上の木造不動産に投資すること

②米国での不動産収入とそれに係る経費を計上
③日本の税務申告で、国内所得にあわせ、米国での海外所得を合わせて申告する　　

流れになりますが、

②の経費の計算において、減価償却を米国の制度を使わず、日本における耐用年数経過後の物件の見積り耐用年数の簡便法を用いて、22年×0.2= 4.4年(コンマ以下切り捨て)で、償却を行い、米国での不動産所得の赤字を国内所得の黒字と損益通算し、5年経過時に、売却を行っていく（中古建物の市場では、価格割れの懸念が小さい）ことが、2020年までは、できました。

例)

課税所得1億円の方、所得税率55%

1億円×55%＝5500万円を本来は納税します。

ここで木造22年以上の不動産を購入します。

物件価格1億円(建物7000万円)

建物価格7000万円÷4年償却＝1750万円/年

1750万円×55%＝962.5万円/年←損益通算でこちらが毎年償却(節税)になります。

4年後簿価が1円まで償却終わります。

不動産を所有してから5年以上経過した後、不動産を売却すると譲渡税率が安くなります。これを長期譲渡と言います。

長期譲渡(5年以上所有):税率20%

短期譲渡(5年以内所有):税率39%

つまり本来なら55%の税金を払わなければならなかった所を、不動産を一枚噛ませることで、税金を20%に抑えるという、すり替えが節税となるのです。

５５％→２０％
※この節税スキームは20％以上の所得税の方なら55％である必要はありません。

2021年（令和3年分）以降は、この日本の簡便法による減価償却で赤字となった部分は、国外での不動産所得内では、通算できますが、赤字の部分における減価償却費は、日本の所得と損益通算ができなくなりました。→ 国外不動産を利用した加速度償却の終了

要約すると、今までは、簡便法による減価償却費での赤字で、毎年の所得税が節税でき、売却時には、簿価がなくなり譲渡税は高い（それでも、長期分離の20％）ものでしたが、今後は、毎年の所得税計算で、損益通算ができず、売却時は、引かなかった減価償却費分の簿価が高いため、譲渡税が、比較すれば、減額となります。

この4年での償却を「加速度償却」というのですが、米国には、レーガン政権の時、それまでの減価償却ではなく、新しい概念として、加速原価回収制度（Accelerated Cost Recovery System ACRS）、耐用年数でなく、人為的、政策的に償却資産を4つの区分に分け、その償却期間を3年から最高18年で行う（1981年）制度を導入しました。
その後、修正加速度原価回収制度（Modified ACRS MACRS）となりましたが、日本の耐用年数の約半分の期間です。

詳細はまた別の機会にお話ししますが、米国と日本ではかなり償却に対する考え方が違うように感じます。

話しを戻しますと、これが富裕層の悩みの種となっている加速度償却の終了です。

「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例（措置法第41の4の3）［令和3年1月1日施行］」

いかがでしたか？

騒がれている海外不動産を利用した加速度償却について、どう感じましたか？

このあと富裕層のマネーはどこに流れるんでしょうね？！

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