ある事業されている経営者から質問されました。
「物件は持っているけど手残りがない」
「資金がキツイから運転で回している」
そんな話でした。
話を聞いていくと、幾つかの要素が考えられた、大抵は
複式簿記でお金の流れを作ると解決するはずです。
売上から返済をしているから、ついつい税前の気分になっちゃうけど、返済は(元金)+(利息)で成り立っていて、利息のみが経費になる。
元金は(税引後キャッシュフロー)+(減価償却費)で返済できないとキャッシュロスしている事になる。
儲かっているとは、利益が上がっている事ではなく、キャッシュが増えている事を指します。
安定資産があるとは、他人資本(借入)によって物件を持つ事で、純資産を増やす仕組みの事を言います。
さて、今日は僕が普段から意識している「お金に色を付ける」という話です。
お金って色がないから、自分の懐に入ると全て同じお金に感じてしまいます。
入ってきたお金は、出ていくお金でもあります。
いつ入金で、いつ支払いなのか、資金繰り表で棚卸ししておくと分かりやすくなります。
現金支払いなら、まだやり易いですが、これが他人資本(借入)が入ってくると複雑になってきます。
1,000万円の不動産をキャッシュで買い、その後手元資金が薄くなってしまったので、
①1,000万円を15年で借り物件資金に充てがった。
またリフォーム資金にする為
②1,000万円を5年で証貸(約弁有り)で借りた。
その後、銀行に拝み倒されて季節資金で
③1,000万円を1年で手貸(約弁無し)で借りた。
この時、手元には3,000万円の資金が手元にあります。
しかし、各資金はそれぞれの性質が異なります。
①の資金は現金で物件購入した分に充てがう為に借りた。付け加えると建物の減価償却で元金返済バランスを保つことは可能だろう。足りない部分は営業利益で埋めれば良い。
②のリフォームを行う為の資金は、会計上資本的支出に当たらないので、初年度に損金算入し、翌年以降辛くなってくる。
③の季節資金は毎月の返済が無いので、ついつい見落としがちだが、俗に転がし資金という位、半年もしくは1年後に一括返済なのでそれまでに資金運用し返済財源を準備しておかなければならない。
しかしここで3,000万円の手元資金がある状態で、新規物件購入意欲がある場合、3,000万円を使えるお金と勘違いしてしまいがちなのです。
例題では②に限って資金トレースを取るかもしれないので、色が付いているかもしれないが、①と③に付いては色を付け忘れるケースが多い。
当社も数多くの任意売却案件を取り扱ってきたが、デフォルト起こすケースは、
①借金の借り方を間違った。
②借金の使い方を間違った。
大抵はこの2種類です。
借金は全て同色ではありません。
資金使途が異なる以上、自分で色を付けなければ命取りになります。
カードローンを利用された事がある方は共感していただけると思いますが、
カード1枚で数百万円の枠があります。
困った時には伝家の宝刀ごとく、いつでもどこでもお金を下ろせます。
そしてこの時、人間は自分のお金と勘違いしてしまうのです。
理由は簡単
自分のお財布にカードが入っているから。
自分の所有物を入れる財布という入れ物に他人資本のカードを混ぜて保管しているからです。
色が付いていないんです。
色が付いていないから、自分のお金と勘違いしてしまうんです。
僕は経験者です。
ノンバンクのカードを自分の財布代わりに使っていた20代の頃の苦い思い出があります。
今はノンバンクのカードはありませんが、バンク系のカードは持っています。
しかしキチンとセルフコントロール出来るよう金庫の中に何重にも鍵をかけて管理しています(笑
金庫を開けても金庫の中の鍵が掛かっている棚の中の金庫を開けないとカードが取り出せず、更に金庫の鍵を開けてもその中の棚の鍵は別の遠い場所に置いてあり、わざわざその鍵を取りに行って、更に鍵を開けてもその中にまた金庫があり、その金庫を開ける鍵もある一定の条件が揃わないと開かないようにしています。
いわゆる僕が気分で勝手に使わないようセルフコントロールする仕組みの一つです(笑
泥棒に入られない為の仕組み以上の仕組みを準備しないと、セルフコントロール出来ない男なので、こんな面倒くさい仕組み、どんなにしつこい男でも諦める仕組みを自分の為に行っている訳ですw
お陰様でそれ以降未だに一度もカードに頼った事はありません。
じゃあカード返せばいいじゃん！
良くカードを持つと属性が下がると言われる人がいますが、ふふふっ
実態はまた次の機会でお話ししますが、
今日お伝えしたい事は、
お金を管理する力
お金に色を付ける
是非、明日以降意識してみて下さい。
それでは。