昨日は地元新聞に掲載の写真撮影でした。
何枚か撮影しましたが、元が悪いので何枚撮っても納得できるものではなく、修正いれないとダメかもしれません(笑)
さて、今日は「大家業はオペレーション業である」と常日頃から思っていることを話します。
僕は個別面談で常日頃からみなさんに、「収支があえば物件はどこでも構わない」とお伝えしています。
不動産から生み出される収入を目的に買うわけですから、収益率が高ければどこでも良い筈です。
企業が中国やベトナムに進出し工場生産するのも東南アジアの方がコストが安く収益率が高いからですし、収益率を求めるのは事業として当然でしょう。
不動産においても同じことが言えます。
収益率が高く稼働率も高ければどこでも良い筈です。
ここで問題になるのはオペレーション力です。
「自宅から近い方が安心」とか「すぐに飛んでいける」とか「掃除が、、、」とかありますが、安心感と高稼働高収益はイコールではありません。遠隔地でも運営できるオペレーション力があればすべて解決します。
そして恐らく大半の方々がこのオペレーション業に悩まされていると思います。
その一つ目が、不動産業は昔から「感覚」で動いています。
「このくらいで売れるだろう」とか「家賃をいくらまで下げないと入らないでしょう」とか分析ではなく根拠のない感覚で言われてしまいます。
二つ目に、修繕についても管理修繕したことがないと、管理会社もビルメンテナンスのプロでない限り、下請けの職人から出されたままを持ってきて、他の方法があるにも関わらず、一辺倒の方法でやってしまったりします。
僕も２００室程度所有していますが、レジものは殆ど地場の管理会社に任せています。地元伊勢崎市の物件であっても自社で管理せず管理会社に任せます。
その中で見えてきたことは、家主業は管理業でありオペレーション業であるということです。
管理会社は入居者の管理を行いますが、家主は賃貸会社の管理をしなくてはなりません。現場からの声を吸い上げどう経営に活かすか、企業経営と一緒です。
このオペレーションをどう扱うか、どうコントロールするかがキーポイントであります。
仲介業者の客付力に頼ったり、フリーレントや広告料に頼って客付けしているところが大半では無いでしょうか。
オペレーションを行うにはまず物件を隅々まで知る必要がありますし企画力も必要になります。
我々はオペレーション力に拘っています。
我々にオペレーション力が身についた暁には他社が追随できないビジネスモデルが完成出来ると思います。
みなさんも、賃貸管理会社に管理を任せていてもどかしい事が数多くあると思いますが、相手をどうコントロールするか。
管理会社は十人十色ですのでそれをいかにコントロール出来るかが大家業の真髄だと思います。