宅地建物取引士 過去問
【問題10】
Aは、自己所有の建物について、災害により居住建物を失った友人Bと、適当な家屋が見つかるまでの一時住居とするとの約定のもとに、使用貸借契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
① Bが死亡した場合、使用貸借契約は当然に終了する。
② Aがこの建物をCに売却し、その旨の所有権移転登記を行った場合でも、Aによる売却の前にBがこの建物の引き渡しを受けていたときは、Bは使用貸借契約をCに対抗できる。
③ Bは、Aの承諾がなければ、この建物の一部を、第三者に転貸して使用収益させることはできない。
④ 適当な家屋が現実に見つかる以前であっても、適当な家屋を見つけるのに必要と思われる客観的な期間を経過した場合は、AはBに対し、この建物の返還を請求することができる。
【解答】
① 〇
使用賃借は、借主の死亡によって終了する。使用賃借契約は、信頼関係をベースとする無償契約だからである。
② × 対抗できない。
借家人の保護を図っている借地借家法において、建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物件を取得した者に対し、その効力を生ずるとされている。しかし、この規定は、家屋の賃貸借契約の場合に適用され、使用貸借契約には適用されない。
③ 〇
使用貸借の借主は、貸主の承諾なしに、借用物を第三者に使用させることはできない。使用貸借契約は、一定の関係に基づいて「その人に」無償で貸すという貸借関係だからである。
④ 〇
使用貸借契約において、当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用および収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。判例も、本問と同様の事案において、適当な家屋が現実に見つかる以前であっても、適当な家屋を見つけるのに必要と思われる客観的な期間を経過した場合には、貸主は、借主に対して、建物の返還を請求することができるとしている。