皆さんお久しぶりです。
雲海です。
諸他諸々のトラブルがありすぎて、外構がまったく進んでおらず、筆が乗っていなかったりしますが、ようやく不動産取得税について書きたいと思います。
お付き合いのほどよろしくお願いします。
さて、まず不動産取得税についてですが、払った事のある方は分かる話ではありますが、大体の家を買う者は初めての話になると思いますので、概略から説明に入りたいと思います。
不動産取得税とは
土地を購入し、半年ほど経過すると、土地の所在する都道府県の市税事務所から不動産取得税の支払いをしてくれ、との内容の通知が届きます。
そして、もし連絡等何もしなかった場合は
固定資産税評価額×3％
の税金が徴収されることになります。
なお、固定資産税評価額とは、土地で時価の7割程度、住宅で時価の5、6割程度になることが多いようです。
不動産取得税の軽減措置について
誰しもが余分に税金を払いたくはないもの。
実はこの不動産取得税には軽減措置があります。
それは
土地取得が住宅を建てる為の取得であること
を説明の上
実際に家が建てば、法務局で土地及び建物の登記簿を出し(借りる銀行によっては抵当権設定の司法書士事務所が取ってくれ、郵送してくれる場合も有り)、それを税事務所に持っていく
ことで軽減措置を受ける事が出来ます。
ここで注意点は、
家の引渡しを受け、抵当権を設定している間は登記簿が出せなくなる
こと。
ならどうするのか、というところなのですが、この点については後編にて体験してみた結果を書きますのでそこで説明します。
なお、注文住宅を買う場合、土地を先に買っている場合が結構あるんじゃないかな？と思いますが(僕もそうでした)この場合、不動産取得税の通知が家の引渡し前に来るので注意が必要です。(その場合、必ず各都道府県市町村の市税事務所に連絡して下さいね。引渡し後、登記簿が出るタイミングまで待ってくれます。)
実際の課税額について
さて、気になる課税額についてですが、この計算方式は家と土地で違います。
家の場合は
評価額×3％
になります。
土地の場合は
土地評価額×2分の1×3％
になり、この2つを足した物が基本的な課税額になります。
それに対し、軽減措置の入った場合の家の課税額は
（価格(土地評価額)－控除額）× 税率
となります。
この控除額についてですが、通常の住宅なら1200万、長期優良住宅なら1300万になります。
そして土地の場合は
4万5000円
か
土地1平方メートル当たりの価格×（住宅の床面積×２）×3％
のうち高いほうが減額されます。
つまり、例えば土地の1平方メートルあたりの価格が7万円であり、住宅の床面積が100平方メートルとすると
7×100×2×3％
となり、42万となります。
なので当然後者のほうが高くなります。
そして土地の評価額が1000万とすると
1000×2分の1×3％
が土地の課税額なので、15万となります。
この土地の課税額となる15万から軽減額を引くのですが、この場合だと
15－42
となります。
つまり、マイナスになっていますよね？
ということは、この場合、土地に対して税金が発生しなくなる、ということになります。
これが不動産取得税の軽減措置となります。
家については、先程述べたように
（価格(土地評価額)－控除額）× 税率
です。
例えば家の評価額が2000万とし、長期優良住宅でない場合の1200万の控除額額で計算すると
(2000－1200)×3％
となるので、24万となります。
もし軽減措置が無い場合は
2000万×3％
となり、60万ですから、36万ほど軽減されている形になりますね。
ここで気を付けて欲しいのが軽減措置の条件として
建物が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅であり
所有者の居住用若しくはセカンドハウス用
新耐震基準に適合している事が証明されている
ことだったりと細かい条件がありますし、また各地方公共団体により、微妙に控除額が違ったりすることもありますので、詳しくは土地が所在する各都道府県の税事務所のホームページなどを確認してくださいね。
最後に
如何でしたでしょうか。
はっきり言いましょう。
書いてる僕自身よく分かってないよ！
と声を大にして言いたいぐらい、ややこしい不動産取得税の軽減措置のお話なのでした。
ちなみに、現行の軽減措置に使われている税率は3％になりますが、来年2024年3月31日を過ぎると4％に上がります。(というか、今が下がっている状態なのですよね。原則が4％)
なので、景気が良くなり、今後金利が上がるリスクが上がってくる、また、軽減措置がまだある、という今のタイミングが注文住宅を建てるにあたり、最良のタイミングと言えるかもしれません。(雲海さんの予想では、今後建材の価格もどんどん上がるでしょうし、景気が良くなってくれば軽減措置も無くなって行くでしょうから、注文住宅を建てるタイミングは早いほうがいいと思います。実家が家を建てた24年前はヘーベルハウスで総床面積55坪の家で3300万ほどでしたが、今だと5500万はするでしょうしね。)
僕は小林住宅で家を建てましたが、他の一流とされるメーカーと遜色ないレベルの家だと思っていますし、各メーカーそれぞれに建材1つ取っても特徴は違いますが、業界最高レベルの高気密、高断熱の我が家は30度を超える最近の気候であっても、エアコン1台で快適な生活を送れています。
悩んでいるそこの貴方。
今が小林住宅に決めるチャンスですよ。
是非小林住宅で家を建てて、雲海さんと握手！ですよ。(安定の小林住宅の回し者ムーブですね。分かります。)
さて、今回はこれまで。
次回は不動産取得税の手続きを雲海さんがやった時の体験談について書きたいと思います。
次回もお付き合いのほどよろしくお願いします。
それでは、また！