こんにちは！
「競売大好き」です。
先日遅ればせながら、72年の定期借地権付きマンションとして住友不動産が販売した「シティタワー品川」のことを知りました。
不動産関係者では知らぬ人がいないというほど有名らしく、値付けが大間違いだったという伝説を持つそうです。
東京都港区アドレスで、JR品川駅から徒歩圏、施工は竹中工務店、敷地内にはスーパーの他、医療施設や保育施設が併設されています。
そして43階建、約800戸の湾岸沿い高層マンションですから、見るからに億ションの臭いがプンプンです。
しかしながら、定期借地権ということもあり、新築当時2008年の近隣相場が坪350～400万円だったにも関わらず、坪単価120万円程度で販売されたようです。
そのため抽選は殺到し、最高倍率378倍、平均倍率17倍と大人気になり、まさに購入できた方は宝くじに当たったような感じでしょうね
因みに当時の価格表を見ますと、35階3LDK82㎡のお部屋が3,276万円となっており、倍率15倍でした。
同じ部屋かは分かりませんが、現在賃貸募集している部屋で、同じ35階の3LDKが管理費込で月額34万円です。
借地料や管理費等を考慮していないものの、単純な表面利回りでは約12.5%になります
また中古販売価格を調べましたところ、6階ながら3LDK82㎡のお部屋が6,980万円で売り出し中です。
35階の方がもう少し高値になるかもしれませんが、この価格で算出した場合、新築購入価格に対して12年を経ても、未だ2.13倍の価値を保っていることになります
もし購入後に賃貸へ出していたとしたら、12年後には販売価格に匹敵する家賃を回収し、更に2倍の価格で売却できるという夢のようなストーリーです
もし、こんなマンションが購入できたのなら新築区分投資も悪くないです。というより是が非でも欲しい。。。
今回、「シティタワー品川」を知って、以前購入しようとしていたマンションのことを思い出しました。
収益不動産を探すようになる前は、よく新築マンションのモデルルーム巡りや住宅情報誌を読み、自宅購入を目論んでいたのです。
そこで見つけたのが、月島駅から徒歩2分にあるマンションのキャンセル住戸でした。
3LDK約80㎡の所有権区分が3,980万円で販売されており、2003年の当時でもかなり安く感じたのです。
案の定抽選販売となり、『つみたてくん』特権の4倍カードを駆使したにも関わらず落選となりました
今思えば、この時に自宅用マンションを購入してしまっていたら、その後に競売物件が購入できたかは怪しいので、結果的には良かったのかもしれません。
ただ、同様にこちらのマンションの中古販売相場を調べましたら、同じ大きさの部屋で6,000万円以上となっていました
新築から17年を経た今でも、当時の販売価格の1.5倍以上を維持していることになります。
「シティータワー品川」とまではいきませんが、立地によっては新築価格を上回る中古マンションもあるものですね。
私の知り合いでも、わらしべ長者の如く、購入マンションを住み替える度に資産が増えていった方がいます。
アベノミクスの恩恵もあったと思いますが、目利きができる方にとっては新築区分マンション投資でも成功できるのでしょう
居住用財産譲渡の3,000万円控除もありますし
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