何人（なにじん）の方？

このところ外国人のお客様からの申込みが増えています。
中国、韓国をはじめ、アジア系の方が特に多いようです。

昨日、女性の営業スタッフから申込み案件の相談が２件あり、
ひとつめがやはり外国人の方だったので、
ふたつめのときに
「今度は何人（なにじん）の方？」
と軽い口調で訊ねたら、
「法人です」
という答えが返ってきました。

はじめはキョトンとしたけれど、
彼女が言ってる意味がわかって大笑い。
周りにいたスタッフも豪快に笑っていましたが、
当の女性スタッフは、何で笑われているか、
しばらくわからなかったみたいです。

男と女

空室対策を考えるとき、
この物件には主にどういう方が
ご入居くださるかということを検討します。

たとえば単身者向き物件ならば
男性か女性か？
学生か社会人か？
社会人ならば年代は？
どのエリアに通勤していらっしゃるか？

そういうことを現在入居中の方の属性だけでなく、
過去にご入居くださっていた方々のデータも掘り下げて、
“メインターゲット”を絞っていきます。

そして、これは、最近気がついたことなのですが、
もし、その物件の“メインターゲット”が男性であるとき、
お家賃の上限金額はかなりシビアなものになるなと感じています。

こういうデータがあるかどうか、
不勉強なものでわからないのですけれど、
男性と女性とでは、
借りる部屋にかける金額（賃料）に
少々隔たりがあるのではないでしょうか？

女性ならば家賃が10万円を超えていても、
「この部屋に住みたい」「この街で暮らしたい」
という想いが強ければ、借りてくださる。

しかし男性の場合、部屋や街に対するこだわりが
女性に比べると少し希薄で、
「座って1畳　寝て3畳」的な感覚の持ち主が
多いんじゃないかなあ？という気がします。

だから、新築やリノベーション工事をする部屋で
立地上、男性をメインターゲットにするのが良い、
というエリアのとき、
男性の上限家賃をよく考えて、
募集条件を設定しないと、
満室にするのに、なかなか骨が折れてしまう。

そんなふうに思うのです。

男と女。
どちらを“メインターゲット”に据えようか
考えてみると、お部屋の内装、建物共用部の
リフォーム・リノベーションを行う際、
大きな違いが表れてくる。

そしてもし、男性客が「借りたい！」と思える条件の
上限を超えてしまったら、
途端に入居付けに苦労する。
そういうことが十分起こりえる。
そんな気がします。

入居者属性を分析して、
もし男性が“メインターゲット”だと思われたら、
リフォーム･リノベーションにかけるコストは
多少セーブしたほうがいい・
家賃に上限があるとすれば、
あまりコストをかけすぎると、
過剰投資となってしまう。

こんなことを最近強く思うようになりました。

もしご異見がございましたら、聞かせてください。

ド根性

3月最後の週末が過ぎていきました。

土曜日は問合せの電話が非常に多かったですが、
内見はやや伸び悩み。
日曜日は電話もほとんど鳴りませんでした。

街の不動産屋さんの様子も見に行きましたが、
雨と強風のせいもあってか、
お客様がいるお店はあまりなく･･･
いよいよこの繁忙期も終わりを迎えようとしている感じです。

しかし、ある意味、ここからが真の勝負です。

管理をお任せいただいている物件で
空室のまま3月を過ごしてしまったお部屋もありますし、
3月下旬に退去されたお部屋もかなりあります。

繁忙期が終わるからといっても、
4月中旬までは、ほかの月に比べれば
お客様は多い。

どうしたら、仲介業者さんに物件を紹介していただけるか、
どうしたら、内見してくださったお客様に選んでいただけるか、
知恵を絞って、思いついたことは何でも
やっていこうと思います。

最後の最後は“ド根性”でしょうか。

自分より10歳も20歳も下の若いスタッフたちが
“ド根性”という言葉を知っているかどうか、
怪しいですけど…^^;

とにかくあと2週間はペースを落とさず、
頑張り抜きたいと思います。

内見が多くても決まらない理由

今年の繁忙期もだいぶ残り少なくなってきました。
「この時期を逃してならじ！」とばかり、
懸命に空室の募集活動を行っています。

PM専業型管理会社である当社の場合、
仲介業者さまに情報を行き渡らせて、
ひとりでも多くのお客様を案内していただく、
というのが募集活動の肝です。

私たちのスタイルでは、
空室が決まらない状況としては
次の３つの段階があります。

1）仲介業者様からの問合せ数自体が少ない段階

2）内見数が少ない段階

3）問合せ数・内見数とも十分だが
　成約に至らない段階

このうち1）・2）の段階では、
営業の努力不足という要素も多分にありますが、
3）の段階になると、努力だけでは
いかんともしがたいものが出てまいります。

内見が多くても決まらないのは、
オーナーさまには大変申し上げづらいのですけれど、
募集条件がお客様たちのニーズと
アンマッチしているか、
物件そのものに決定打がないか、
そのどちらか（あるいはどちらも）であることが
原因となってしまっている可能性が高いです。

繁忙期が終わりつつある今、
物件そのものに決定打をつくりあげている
時間的余裕がないため、
どうしても募集条件のほうを
変更していただきたいと
お願いしてしまうカタチとなります。

営業的努力を怠るわけでは
無論ありませんが、
問合せ数・内見数をどれだけ増やしても
決まらないとなると、
残された努力分野にも限りが出てきます。

今週は募集条件の変更について
最後のお願い（提案）をする週です。

とりわけ内見数が多くても決まらない物件は
強くお願い（提案）しています。

東京の桜の開花予想は3月25日ですが、
この桜が咲いて散るまでの間に
何としても空室を埋めてしまいたい。

我々営業サイドも最後の追い込みをかけます。
今年も花見を楽しんでいる余裕は
なさそうです^^;

工事会社さんたちへの感謝

今年の繁忙期もあと数週間で終わりを迎えようとしています。
ここで何とか申込みを獲得しておきたいと、
営業担当もリフォーム担当も、必死に頑張ってます。

今年の繁忙期は週末に2度大雪にたたられ、
その影響は決して小さなものではありませんでした。

営業サイドも大変でしたけど、
工事会社さんたちはもっともっと大変だったと思います。

キッチンやユニットバスなどの入替えを伴う工事では、
工場の屋根が大雪でつぶれてしまって、
完成したものが壊れてしまったり、
生産ラインがストップしてしまったりすることが
相次いで起こりました。

いつ商品が入荷できるかわからない状況で、
職人さんたちのスケジュール調整を
何度も何度も組み直させられた工事会社さん…。

クライアントである私たち管理会社や
オーナーさまたちもやきもきしたでしょうが、
責任感の強い工事会社さんたちが、
どれだけやきもきし、苦労したか、
想像すると胸が痛みます。。。

「自分のところを最優先にやってほしい」
と多くのクライアントに言われ、せっつかれ、
さぞかし困ったことでしょう。

こういう状況のときに、
自分の物件の優先順位をあげていただくためには、
やはり、日ごろのおつきあいだとか、
接する態度、人間関係の大事さを思います。

自分たちはクライアントだから、
無理難題を突き付ける権利を有している、
だなんて、ちょっとでも思っていたら、
こんなときはきっと損をする。

仕事を発注する側が、
常に「偉い」とは限りません。
いや、むしろ、
受注する側、発注する側は
いつだって本当はフィフティ・フィフティの
関係なのだと思います。

常日頃、そう思って工事会社さんと
接している者と、そうでない者との差が
今年の繁忙期ははっきり表れたんじゃないかな、
なんて、偉そうな言い方して恐縮ですが、
しみじみ思ったりいたします。

オーナーさまはともかくとして、
工事を発注する管理会社は、
自分たちが「上」だなんて、決して思っちゃいけません。

そんなことを痛感した今年の繁忙期でありました。

たくさんのクライアントから「我を先に」と
せっつかれたなかで、
私たちの仕事を優先してくださった工事会社さんたちに
本当に感謝しています。

どうもありがとうございました。