3月も残り17日。
一年で住居物件がもっとも稼働する時期が残りわずかとなり、
まだ入居申込みを獲得できていないお部屋の営業対策に
必死に取り組んでいます。
ここまでくると、プラスアルファの工事だとか、
入居者様の属性分析だとか、
大事なこととは思いつつ、もうそうも言っていられません。
そうしたことはとっくにやっておくべきことで、
たったいまなすべきことは「募集条件の変更」です。
当社では新規契約時に契約代行手数料を2ヵ月分、
オーナーさまから頂戴し、
うち1ヵ月分をADとして客付け業者さんにさしあげています。
手残りとなる1ヵ月分を客付け業者さんへの広報など、
営業活動に充てているのですが、
これを0.5ヵ月分、場合によっては全部、
客付け業者さんにさしあげる構えで
この時期は臨みます。
ただし、それには条件があります。
条件とは「オーナーさまも募集条件を引き下げてくださること」
賃料でもいいですし、礼金でもいい。
2年後の更新料を減額するというのでもいい。
とにかくオーナーさまが条件変更に応じてくださったら、
当方も赤字覚悟でADを追加しようと思っています。
この稼働期を逃したら、
いくら営業経費をかけても容易に決まらなくなる。
それならこの時期に経費（＝AD）を集中的にかけたほうがよい。
ただ、ADを追加しても（当方が赤字になっても）
動きが活発化する条件になっていなければ
その経費は無駄になってしまう。
だからオーナーさまが条件変更に応じてくださらなければ、
当方も無駄なコストはかけられない。
赤字を拡大させるわけにもいかない。
そういう理屈です。
今週は月曜日からオーナーさまに条件変更をお願いする電話を
私も何本もかけています。
電話しているときは、身振り手振りのオーバーアクション、
時には立ち上がって話をします。
「募集条件、いつ変えるか？！ 今でしょう！！」
そんな勢いです。
3月の土日祝はあと7日しかありません。
空室全部埋めきって、良い春を迎えたいです。
管理物件の営業対策を考えるとき、
ライバル物件を1～3件選定しています。
賃料査定をするときは、
管理物件とライバル物件について、
募集条件や立地、外観、内装、設備などを
こまかく比較し、金額決定します。
ただ、そのライバルと目した物件が
その後どうなっているのかという「マーク」が
ちょっと甘くなっている。。。
昨夕、先月から管理受託したファミリーマンションの
営業対策をスタッフと話し合っているとき、
そう気が付きました。
この物件は7室も空室がある状態で管理を開始させていただき、
1ヵ月が経過したのですが、まだ1室しか決められていません。
ライバルは、道路を挟んですぐ目の前にある
新築マンションと定めていて、3月完成となっているため、
当社が営業を開始した2月時点ではまだほとんどが空室でした。
このライバル物件に負けないであろう募集条件を考え、
営業してきましたが、なかなか成果があがりません。
この物件について話し合っている中で、
「じゃあライバル物件はあと何室空いているの？」
とスタッフに訊ねたところ、
「さあ…？」という答えが返ってきました。
当然のことですが、これではまったくダメです。
ライバル物件がバンバン決まっているようならば、
こちらの何か（営業努力や募集条件など）が劣っているわけだし、
決まっていないのならば、エリア内の需要に問題があるのだから
他のエリアに顧客開拓しに行かないといけない。
ライバル物件をマークすることが
いかに大事なことなのかをスタッフには懇々と説き、
あらためてマークし直すことにしました。
年で一番の稼働期も残りわずか。
全物件について、もう一度ライバル物件の動向をチェックし直し、
「勝てる物件」に仕立てあげようと思います。
ライバル物件を1～3件選定しています。
賃料査定をするときは、
管理物件とライバル物件について、
募集条件や立地、外観、内装、設備などを
こまかく比較し、金額決定します。
ただ、そのライバルと目した物件が
その後どうなっているのかという「マーク」が
ちょっと甘くなっている。。。
昨夕、先月から管理受託したファミリーマンションの
営業対策をスタッフと話し合っているとき、
そう気が付きました。
この物件は7室も空室がある状態で管理を開始させていただき、
1ヵ月が経過したのですが、まだ1室しか決められていません。
ライバルは、道路を挟んですぐ目の前にある
新築マンションと定めていて、3月完成となっているため、
当社が営業を開始した2月時点ではまだほとんどが空室でした。
このライバル物件に負けないであろう募集条件を考え、
営業してきましたが、なかなか成果があがりません。
この物件について話し合っている中で、
「じゃあライバル物件はあと何室空いているの？」
とスタッフに訊ねたところ、
「さあ…？」という答えが返ってきました。
当然のことですが、これではまったくダメです。
ライバル物件がバンバン決まっているようならば、
こちらの何か（営業努力や募集条件など）が劣っているわけだし、
決まっていないのならば、エリア内の需要に問題があるのだから
他のエリアに顧客開拓しに行かないといけない。
ライバル物件をマークすることが
いかに大事なことなのかをスタッフには懇々と説き、
あらためてマークし直すことにしました。
年で一番の稼働期も残りわずか。
全物件について、もう一度ライバル物件の動向をチェックし直し、
「勝てる物件」に仕立てあげようと思います。
このたび非常に残念な新記録を樹立しました。
ひとつのお部屋（自社所有物件）で5度の入居申込みキャンセルです。。。
3度めぐらいまでは
「2度あることは3度ある、と言うから」
などと軽口たたいていられましたが、
5度となると本当にシャレになりません。
この物件は築古ではありますが、36㎡・1LDKで作りはまずまず。
ターミナル駅から徒歩5分と立地も悪くなく、
実際この部屋以外は満室で、
お申込みが入っても飛ぶことは滅多にありません。
なぜこの部屋に限り5度もキャンセルされるのか、
不思議でならなかったので、
申込みの分析をしてみることにしました。
まず仲介してくれた業者さんですが、
すべて物件のある駅にお店を構えておられ、
同一店舗でのキャンセルはゼロ。
いつもよく決めてくださっているところばかりなので、
仲介業者さんには問題がありません。
続いて申込者の属性分析。
すると5回中3回が「同棲」を理由に
お申込みされていたことがわかりました
（お客様はいずれも20代）。
またそれぞれのキャンセル理由ですが、
「両親に反対された」
「同棲をやめた」
「あとでよく考えているうちに、あまり住みたくなくなった」
というもので、最後の理由はともかく
（これも後付けの理由っぽいですが）、
先の2つは、
「もう少しよく話し合ってから部屋を探しましょうよ」
と言いたくなるようなものでした。
そもそも「結婚」のために新居を探すのではなく、
「同棲」のために探すという感覚がライトですよね。
どちらかが一人暮らしをしているところに
転がり込んで一緒に住み始めるというのが
「同棲」のパターンかと思っていましたが、
いまはそうではないみたいです。。。
この分析結果を受けて、
今後は「同棲」目的でお申込みいただいた場合は
「慎重対応」することにいたしました。
すべてNGというわけではなく「慎重対応」です。
物件によってはNGとするかもしれませんし、
申込みをいただいても入居審査が済むまでは
物件を止めないかもしれません。
仲介業者さんとの関係もあるので、
一律どうこうということはいたしませんが、
とにかく「慎重対応」することに決めました。
オーナーさまの立場からしたら、
こんなライトなお申込みは、やっぱり困りますものね。
5度のキャンセルで、物件を止めてしまった期間は
のべ23日間。
とても悔しい気持ちです。
ひとつのお部屋（自社所有物件）で5度の入居申込みキャンセルです。。。
3度めぐらいまでは
「2度あることは3度ある、と言うから」
などと軽口たたいていられましたが、
5度となると本当にシャレになりません。
この物件は築古ではありますが、36㎡・1LDKで作りはまずまず。
ターミナル駅から徒歩5分と立地も悪くなく、
実際この部屋以外は満室で、
お申込みが入っても飛ぶことは滅多にありません。
なぜこの部屋に限り5度もキャンセルされるのか、
不思議でならなかったので、
申込みの分析をしてみることにしました。
まず仲介してくれた業者さんですが、
すべて物件のある駅にお店を構えておられ、
同一店舗でのキャンセルはゼロ。
いつもよく決めてくださっているところばかりなので、
仲介業者さんには問題がありません。
続いて申込者の属性分析。
すると5回中3回が「同棲」を理由に
お申込みされていたことがわかりました
（お客様はいずれも20代）。
またそれぞれのキャンセル理由ですが、
「両親に反対された」
「同棲をやめた」
「あとでよく考えているうちに、あまり住みたくなくなった」
というもので、最後の理由はともかく
（これも後付けの理由っぽいですが）、
先の2つは、
「もう少しよく話し合ってから部屋を探しましょうよ」
と言いたくなるようなものでした。
そもそも「結婚」のために新居を探すのではなく、
「同棲」のために探すという感覚がライトですよね。
どちらかが一人暮らしをしているところに
転がり込んで一緒に住み始めるというのが
「同棲」のパターンかと思っていましたが、
いまはそうではないみたいです。。。
この分析結果を受けて、
今後は「同棲」目的でお申込みいただいた場合は
「慎重対応」することにいたしました。
すべてNGというわけではなく「慎重対応」です。
物件によってはNGとするかもしれませんし、
申込みをいただいても入居審査が済むまでは
物件を止めないかもしれません。
仲介業者さんとの関係もあるので、
一律どうこうということはいたしませんが、
とにかく「慎重対応」することに決めました。
オーナーさまの立場からしたら、
こんなライトなお申込みは、やっぱり困りますものね。
5度のキャンセルで、物件を止めてしまった期間は
のべ23日間。
とても悔しい気持ちです。
産休・育休を取得していた
当社のインテリア・コーディネーター新井が
在宅勤務というスタイルで復職しました。
早速、あれやこれやの仕事をしてもらっていますが、
昨日はスカイプを使って、
現在取り掛かっている新築マンションのプランニングについて
打合せを行いました。
ヘッドホンして、ニヤけながら話しているのが私です^^;
こんなことを言うと、
「今更何言ってんの？」
と言われるのか、
「なかなか進んでいるね」
と言われるのか、私には見当がつかないのですけれど、
何しろスカイプは本当に便利です。
特に互いのパソコン画面を共有して話ができるのが便利。
平面図を広げて、マウスで話したい箇所を示しながら話ができるのがよいです。
電話で話しているだけだと
「左上の、ベランダ手前のクローゼットが･･･」などと
いちいち言わないといけませんが、
これは非常に面倒くさい。
またネットで商品サイトを開いて、
「この商材を使ったらどうかと思う」
などとその場で言えるのもグッドです。
話をすること1時間あまり。
かなり良い新築プランがまとまりました。
本日、これからオーナー様、施工会社様、
設計士の先生と打合せをします。
いい打合せができそうです。
当社のインテリア・コーディネーター新井が
在宅勤務というスタイルで復職しました。
早速、あれやこれやの仕事をしてもらっていますが、
昨日はスカイプを使って、
現在取り掛かっている新築マンションのプランニングについて
打合せを行いました。
ヘッドホンして、ニヤけながら話しているのが私です^^;
こんなことを言うと、
「今更何言ってんの？」
と言われるのか、
「なかなか進んでいるね」
と言われるのか、私には見当がつかないのですけれど、
何しろスカイプは本当に便利です。
特に互いのパソコン画面を共有して話ができるのが便利。
平面図を広げて、マウスで話したい箇所を示しながら話ができるのがよいです。
電話で話しているだけだと
「左上の、ベランダ手前のクローゼットが･･･」などと
いちいち言わないといけませんが、
これは非常に面倒くさい。
またネットで商品サイトを開いて、
「この商材を使ったらどうかと思う」
などとその場で言えるのもグッドです。
話をすること1時間あまり。
かなり良い新築プランがまとまりました。
本日、これからオーナー様、施工会社様、
設計士の先生と打合せをします。
いい打合せができそうです。
2月末時点での稼働率を当社HP上で発表しました。
住居物件は97.8％
オフィス・店舗物件は92.3％
と、前月とほとんど変わらず、横ばいでありました。。。
オフィスはともかく、住居については、
この2月、ずいぶんたくさん契約をした気がしていて、
98％の目標ラインを楽に突破できたと思っていたので、
ちょっと、がっかり。
原因を分析したら、空室の多い物件の新規管理が
2月から始まったためだとわかりました。
しかし新たに管理をさせていただくことほど
ありがたいことはないので、
これは泣き言いっても仕方がない。
3月は解約も多いため、
営業スタッフは通常月の2倍近く、
担当物件を成約させねば98％のラインには到達できないのですが、
過去2年続けて達成できてきた数字なので、
何が何でもこだわっていきたい。
そのために打てる手は何でも打ち、
絶対にやり抜こうと自分自身に気合いを入れています。
住居物件は97.8％
オフィス・店舗物件は92.3％
と、前月とほとんど変わらず、横ばいでありました。。。
オフィスはともかく、住居については、
この2月、ずいぶんたくさん契約をした気がしていて、
98％の目標ラインを楽に突破できたと思っていたので、
ちょっと、がっかり。
原因を分析したら、空室の多い物件の新規管理が
2月から始まったためだとわかりました。
しかし新たに管理をさせていただくことほど
ありがたいことはないので、
これは泣き言いっても仕方がない。
3月は解約も多いため、
営業スタッフは通常月の2倍近く、
担当物件を成約させねば98％のラインには到達できないのですが、
過去2年続けて達成できてきた数字なので、
何が何でもこだわっていきたい。
そのために打てる手は何でも打ち、
絶対にやり抜こうと自分自身に気合いを入れています。