空室の営業活動やテナント・リテンションのために、
「建物の名前が大事」であるとよく言われます。
以前、リノベーション工事で高い評価を受けている会社の方が、
「建物の名前は映画のタイトルと同じ。
ヒットするかしないかを大きく左右する」
とおっしゃっているのを伺ったことがありますが、
本当にその通りだと思います。
そして、その延長線上にあることですが、
私はキャッチコピーも非常に重要だと考えます。
映画でタイトルとキャッチコピーがセットであるように、
賃貸物件でもそうあるのが望ましいと思っています。
いま新築物件の管理で、
企画段階から参画させていただいている建物については
建物名とキャッチコピーをオーナー様と相談して決めています。
そのほかの、すでに管理をお任せいただいている建物についても、
オーナーさまが建物名称の変更を検討されるときには、
「キャッチコピーもセットで決めましょう」
とご提案していくつもりです。
「 照れくさいからイヤだ」と言われてしまうかもしれませんけど^^;
4月19日までのブログ（「成約までのスピード」）で、
「今後は稼働率だけでなく成約までの日数も営業力の指標とすべき」
というようなことを書かせていただきました。
この点をスタッフたちと話し合い、
当社の管理システムで「成約までの日数」を自動カウントし、
データを集計していくことにしました。
4月21日（日）にはシステム変更を終え、
同日以降成約した物件からデータ集計を開始しています。
ある程度、数字がまとまったら、
ホームページで公開していこうと考えています。
他のPM会社はこのデータを公開していないので、
比較はできないと思いますが、
オーナーさまにはひとつの指標になるでしょうし、
営業担当スタッフもスピードをこれまで以上に
意識するようになること必至ですから、
会社にとっては良い影響があると信じています。
「今後は稼働率だけでなく成約までの日数も営業力の指標とすべき」
というようなことを書かせていただきました。
この点をスタッフたちと話し合い、
当社の管理システムで「成約までの日数」を自動カウントし、
データを集計していくことにしました。
4月21日（日）にはシステム変更を終え、
同日以降成約した物件からデータ集計を開始しています。
ある程度、数字がまとまったら、
ホームページで公開していこうと考えています。
他のPM会社はこのデータを公開していないので、
比較はできないと思いますが、
オーナーさまにはひとつの指標になるでしょうし、
営業担当スタッフもスピードをこれまで以上に
意識するようになること必至ですから、
会社にとっては良い影響があると信じています。
来月下旬完成予定のビーフンデザインさん新築物件を
管理させていただくことになり、
目下、入居者募集の準備を大急ぎで進めています。
しかし、ビーフンさんの物件は非常に個性が強いので、
賃料設定の仕方や、募集方法などがいまひとつつかめない。
どうしたものかと悩んでいるうち、
ふとひらめきました！
これまでビーフンさんで新築されたオーナーさまに
教えを乞うたらよいのではないか、と。
そこでフェイスブックを活用して
いきなり質問メッセージを送らせていただいたり、
仲介を買ってくださった優しい業者さんに面談依頼をしたりして、
おふたりのオーナーさまから詳しい情報を提供いただくことができました。
このオーナーさまたちは、
本当にびっくりしてしまうぐらい親切でいらして、
ご自身には何の得にもならないだろうに、
私が質問することにすべて丁寧に答えてくださいました。
ホント、大感激です。
おかげさまで、
どういう方々がビーフンさんの物件を好んで入居されるのか、
どのように募集したら早期稼働できるのか、
賃料設定はどうすればよいのか、
など、疑問に思っていたことはすべて解決できました。
本日、新築されるオーナー夫妻と募集前の最終打合せを行い、
今週半ばからいよいよ本格的に募集を開始します。
オーナー夫妻には先月初めてお会いしたため、
スタートはかなり遅くなりましたが、
優しい先輩オーナーさまたちのおかげで、
急ピッチで営業体制を整えることができました。
精一杯頑張って、
先輩オーナーさまたちに良い報告をさせていただきたいと思います。
管理させていただくことになり、
目下、入居者募集の準備を大急ぎで進めています。
しかし、ビーフンさんの物件は非常に個性が強いので、
賃料設定の仕方や、募集方法などがいまひとつつかめない。
どうしたものかと悩んでいるうち、
ふとひらめきました！
これまでビーフンさんで新築されたオーナーさまに
教えを乞うたらよいのではないか、と。
そこでフェイスブックを活用して
いきなり質問メッセージを送らせていただいたり、
仲介を買ってくださった優しい業者さんに面談依頼をしたりして、
おふたりのオーナーさまから詳しい情報を提供いただくことができました。
このオーナーさまたちは、
本当にびっくりしてしまうぐらい親切でいらして、
ご自身には何の得にもならないだろうに、
私が質問することにすべて丁寧に答えてくださいました。
ホント、大感激です。
おかげさまで、
どういう方々がビーフンさんの物件を好んで入居されるのか、
どのように募集したら早期稼働できるのか、
賃料設定はどうすればよいのか、
など、疑問に思っていたことはすべて解決できました。
本日、新築されるオーナー夫妻と募集前の最終打合せを行い、
今週半ばからいよいよ本格的に募集を開始します。
オーナー夫妻には先月初めてお会いしたため、
スタートはかなり遅くなりましたが、
優しい先輩オーナーさまたちのおかげで、
急ピッチで営業体制を整えることができました。
精一杯頑張って、
先輩オーナーさまたちに良い報告をさせていただきたいと思います。
入居者募集業務に際し、
一般媒介と専任媒介との違いについて、
私見を述べてみたいと思います。
当社はPM専業型管理会社なので、
通常言われている「一般と専任の違い」とは異なります。
それをふまえてお読みいただきたく、
その前提のもと、かなり本音の部分をお伝えしたいと思います。
PM専業型管理会社として専任で募集活動をさせていただいているとき、
当たり前にやっていること、あるいはやれることで、
一般だとやりづらくなることを列挙します。
◯募集にあまりたくさんの経費がかけられません
仲介店舗兼業型でしたら、入居者さんからいただく
仲介手数料が入るので大丈夫でしょうけれど、
PM専業型管理会社はオーナーさまから頂戴する
新規契約代行手数料しかないため、
それがいただけなくなるかもしれない一般媒介ですと、
営業経費をかけることにためらいが生じます。
◯空室対策の提案があまりできません
現地でオーナーさまと空室対策を話し合ったり、
POPを張ったり、
賃料UPや早期成約に役立つリフォームを提案したりしていますが、
これにも労力（＝コスト）がかかりますし、
その結果、他社で決まると管理そのものがなくなりますから、
かなり提案しづらくなります。
空室対策の提案だけで報酬をいただけるのでしたら
話は違うのでしょうが…。
◯募集条件を下げる提案がしづらくなります
いろいろと営業努力をしてみた結果、
このままの賃料では決まらないだろうと思っても、
「家賃を下げましょう」という提案が
なかなかしづらくなります。
オーナーさまにとって嬉しい提案でないのはわかっていますから、
好き好んで「嫌われ役」を担いたくないというのが営業担当者の本音です。
誰かが言わなければいけないのだろうけど、
その役を一般媒介を受けている他社がやってくれないかなあ？と
担当者は期待します。
そのため、誰も募集条件引き下げを提案せず、
そのままになってしまう可能性もなくはないと思います。
◯意気が上がるか下がるかは五分五分です
「絶対、よその会社には負けないぞ！」と意気が上がるスタッフも
いると思いますが、
「自分で決めなければならないプレッシャーから解放された」と
喜んでしまうスタッフも、けっこういると思います。
「信頼して任せていただいている以上、何としても決めなければ」
というプレッシャーはなかなかのものですから。
まあ、そういうプレッシャーを感じていないような会社には
専任で任せてはいけないと思いますけれど。。。
ざっとこんな感じです。
こう並べて書いてみますと、
仲介店舗兼業型管理会社なら一般でもいいのでしょうけれど、
PM専業型管理会社では専任以外は難しいなとあらためて思われます。
ケースバイケースでやらせていただくことはありますが、
オーナーさまのためにもならないと思うものですから、
基本的にはノーサンキューという感じですね。
ただし、一般でお引き受けしたときは
専任と同じレベルで仕事をさせていただきたいと思っています。
一般媒介と専任媒介との違いについて、
私見を述べてみたいと思います。
当社はPM専業型管理会社なので、
通常言われている「一般と専任の違い」とは異なります。
それをふまえてお読みいただきたく、
その前提のもと、かなり本音の部分をお伝えしたいと思います。
PM専業型管理会社として専任で募集活動をさせていただいているとき、
当たり前にやっていること、あるいはやれることで、
一般だとやりづらくなることを列挙します。
◯募集にあまりたくさんの経費がかけられません
仲介店舗兼業型でしたら、入居者さんからいただく
仲介手数料が入るので大丈夫でしょうけれど、
PM専業型管理会社はオーナーさまから頂戴する
新規契約代行手数料しかないため、
それがいただけなくなるかもしれない一般媒介ですと、
営業経費をかけることにためらいが生じます。
◯空室対策の提案があまりできません
現地でオーナーさまと空室対策を話し合ったり、
POPを張ったり、
賃料UPや早期成約に役立つリフォームを提案したりしていますが、
これにも労力（＝コスト）がかかりますし、
その結果、他社で決まると管理そのものがなくなりますから、
かなり提案しづらくなります。
空室対策の提案だけで報酬をいただけるのでしたら
話は違うのでしょうが…。
◯募集条件を下げる提案がしづらくなります
いろいろと営業努力をしてみた結果、
このままの賃料では決まらないだろうと思っても、
「家賃を下げましょう」という提案が
なかなかしづらくなります。
オーナーさまにとって嬉しい提案でないのはわかっていますから、
好き好んで「嫌われ役」を担いたくないというのが営業担当者の本音です。
誰かが言わなければいけないのだろうけど、
その役を一般媒介を受けている他社がやってくれないかなあ？と
担当者は期待します。
そのため、誰も募集条件引き下げを提案せず、
そのままになってしまう可能性もなくはないと思います。
◯意気が上がるか下がるかは五分五分です
「絶対、よその会社には負けないぞ！」と意気が上がるスタッフも
いると思いますが、
「自分で決めなければならないプレッシャーから解放された」と
喜んでしまうスタッフも、けっこういると思います。
「信頼して任せていただいている以上、何としても決めなければ」
というプレッシャーはなかなかのものですから。
まあ、そういうプレッシャーを感じていないような会社には
専任で任せてはいけないと思いますけれど。。。
ざっとこんな感じです。
こう並べて書いてみますと、
仲介店舗兼業型管理会社なら一般でもいいのでしょうけれど、
PM専業型管理会社では専任以外は難しいなとあらためて思われます。
ケースバイケースでやらせていただくことはありますが、
オーナーさまのためにもならないと思うものですから、
基本的にはノーサンキューという感じですね。
ただし、一般でお引き受けしたときは
専任と同じレベルで仕事をさせていただきたいと思っています。
1室だけ管理させていただいているワンルームマンションで、
3月23日に空いたお部屋があるのですが、
管理契約を解除される可能性が出てまいりました。
このオーナー様はアパート数棟のほかに、
ワンルームマンションも何室か所有されておられます。
そのうちの1室を任せている管理会社が、
3月中旬に空いたとき解約後1週間で原状回復工事を終わらせ、
かつ入居申込みも獲得してくれたそうで、
当社に委託いただいているお部屋も、
その管理会社に任せてみたいと言われてしまいました。
オーナーさまのお気持ちはよく理解できるので、
管理委託契約の解約予告期間は問わず、
成約させた会社が管理をするということにしていただきました。
思えば昨秋、解約された1棟（6室）のマンションも、
1ヵ月間、空室が決まらなかったことが理由でした。
非常に厳しい気がしますけれど、
これも現実です。
これまでは稼働率を意識して営業活動をしてきましたが、
これからはお部屋が空いたあと成約させるまでのスピードも
重要視しないといけないなと痛感させられました。
賃貸借契約が解除されてから次の契約が成立するまでの
平均日数を計算し、それを短縮させていくことを
募集業務の目標にしようと考えています。
今回のお部屋は頑張って先に決め、解約を防ごうと思います。
このお部屋に限らず、「一日も早く決めてほしい」と
思われているのはどのオーナーさまも同じですから、
出来る限りの努力をし、結果を出していきたいです。
3月23日に空いたお部屋があるのですが、
管理契約を解除される可能性が出てまいりました。
このオーナー様はアパート数棟のほかに、
ワンルームマンションも何室か所有されておられます。
そのうちの1室を任せている管理会社が、
3月中旬に空いたとき解約後1週間で原状回復工事を終わらせ、
かつ入居申込みも獲得してくれたそうで、
当社に委託いただいているお部屋も、
その管理会社に任せてみたいと言われてしまいました。
オーナーさまのお気持ちはよく理解できるので、
管理委託契約の解約予告期間は問わず、
成約させた会社が管理をするということにしていただきました。
思えば昨秋、解約された1棟（6室）のマンションも、
1ヵ月間、空室が決まらなかったことが理由でした。
非常に厳しい気がしますけれど、
これも現実です。
これまでは稼働率を意識して営業活動をしてきましたが、
これからはお部屋が空いたあと成約させるまでのスピードも
重要視しないといけないなと痛感させられました。
賃貸借契約が解除されてから次の契約が成立するまでの
平均日数を計算し、それを短縮させていくことを
募集業務の目標にしようと考えています。
今回のお部屋は頑張って先に決め、解約を防ごうと思います。
このお部屋に限らず、「一日も早く決めてほしい」と
思われているのはどのオーナーさまも同じですから、
出来る限りの努力をし、結果を出していきたいです。