PM専業型管理会社である当社は、
お部屋を探しておられるお客さまへの物件紹介・案内の業務を
仲介業者さんに行っていただいています。
内見していただいたあと、お客さまの反応はどうだったか、
どんな意見や感想を言っておられたか教えていただくために、
営業担当者さまには簡単なアンケートに協力していただいています。
アンケートをご返送いただけなかった場合は
翌日以降、電話で直接お話を伺います。
お客さまの生の声を聞くことができないのが、
当社の弱点ですので、それを少しでもカバーしたいと思い、
この作業はこまめにやっています。
しかし、今週月曜日、
リーシング・マネジメント・コンサルティング社の
齊藤晃一副社長をお招きして行った社内研修で
「フォローの電話は当日中に行ったほうがいい」
と助言されました。
仲介業者さんは一日に何組もお客さまをご案内し、
いくつも物件を見るのだから、
ひとつひとつの部屋について、
いつまでも記憶しているのは難しい。
だから正確な情報を、少しでも多く入手したいのであれば、
記憶が鮮明なうちに行うべきだ、
というご意見でした。
言われてみれば、なるほどその通りだなと思います。
土日などは接客でお忙しいだろうから、
あまりせっかちに電話をしてお邪魔してはいけないと
遠慮していたのですけれど、
この点はスタッフたちとよく話し合って、
仲介業者さんの意見なども聞かせていただいて、
今後どうするか決めたいと思っています。
自分たちが日ごろ行っている業務について、
何が一番効率的なのか、
ひとつひとつ洗い出していく良い機会になりそうです。
ビーフンデザイン・進藤強さん設計による新築アパートメント
CUBE（キューブ）の工事が遅れております。
木材で作るらせん階段が本当に難しいらしく、
大工さんたちが現場で毎日悪戦苦闘していらっしゃいます。。。
この大工工事が終わらないと、クロスやPタイル等の内装工事に入ることが困難で、
先週は何度も工事延期を余儀なくされた内装工事業者さんが降りてしまわれました
（当然のことです。本当に申し訳ないことをしました…）。
この流れのなか、当社は施工には関与していませんが、
オーナーさまの依頼を受けて、仕切り役をさせていただくことになりました。
早速今日は現場監督さんと、新しい内装工事業者さんに現場に来ていただき、
◯工程調整
◯内装の工法確認（「目透かし工法」という工法でクロスを貼っていただくこと、
らせん階段のクロス貼り等）
◯内装見積り打合せ
をじっくり時間をかけて行いました。
工程のほうは「急がば回れ」という方針をとることにしました。
大工工事、内装工事を同時進行させるのではなく、
大工工事が終わったら内装工事に着手するという進め方です。
ほかの新築案件でお世話になっている現場監督さんや、
進藤強さん、複数の内装工事業者さんたちに助言を請うて回った結果、
今回に限ってはこれが一番確実で、
かつ一番早く完成するはず！という結論に達しました。
完成は6月末まで延びることになると思います。
でも、これ以上延びることはおそらくないはずです。
あとはこまかな工程を組み直し、
それをもとに入居者様向け内覧会の日程など、
営業スケジュールを組んでいきます。
完成が遅れた分、入居者募集にはいっそう熱を入れ、
その遅れを取り戻してさしあげたいと思っています。
CUBE（キューブ）の工事が遅れております。
木材で作るらせん階段が本当に難しいらしく、
大工さんたちが現場で毎日悪戦苦闘していらっしゃいます。。。
この大工工事が終わらないと、クロスやPタイル等の内装工事に入ることが困難で、
先週は何度も工事延期を余儀なくされた内装工事業者さんが降りてしまわれました
（当然のことです。本当に申し訳ないことをしました…）。
この流れのなか、当社は施工には関与していませんが、
オーナーさまの依頼を受けて、仕切り役をさせていただくことになりました。
早速今日は現場監督さんと、新しい内装工事業者さんに現場に来ていただき、
◯工程調整
◯内装の工法確認（「目透かし工法」という工法でクロスを貼っていただくこと、
らせん階段のクロス貼り等）
◯内装見積り打合せ
をじっくり時間をかけて行いました。
工程のほうは「急がば回れ」という方針をとることにしました。
大工工事、内装工事を同時進行させるのではなく、
大工工事が終わったら内装工事に着手するという進め方です。
ほかの新築案件でお世話になっている現場監督さんや、
進藤強さん、複数の内装工事業者さんたちに助言を請うて回った結果、
今回に限ってはこれが一番確実で、
かつ一番早く完成するはず！という結論に達しました。
完成は6月末まで延びることになると思います。
でも、これ以上延びることはおそらくないはずです。
あとはこまかな工程を組み直し、
それをもとに入居者様向け内覧会の日程など、
営業スケジュールを組んでいきます。
完成が遅れた分、入居者募集にはいっそう熱を入れ、
その遅れを取り戻してさしあげたいと思っています。
入居者募集（リーシング）活動に、
マーケティングの手法をもっと活用していきたいと考え、
リーシング・マネジメント・コンサルティング社に
コンサルを依頼することにしました。
手始めに、今月2度にわたり営業スタッフを対象にした
社内研修を実施することとし、
その1回目を昨夕行いました。
講師は本気で『満室稼働を考える人だけが読む本』の
著者である齊藤晃一副社長が務めてくださいました。
齊藤副社長のお話を聴くのは2度目で、
社内研修の打合せもレクチャーを受けているようなものですし^^;
さらにご著書も読んでいるので、
私は何度も同じような話を伺っているわけですが、
そのたびに新しい“気付き”があるのがさすがだと思います。
昨日も新しい“気付き”が少なくとも4つはありました。
それを少しずつブログでも書かせていただこうと思います。
今日は入居者ターゲットを見誤らないということについて
ご紹介します。
齊藤副社長のお話で印象的だったのが、
「内見は多いのに、なかなか申込みを獲得できないケースでは、
仲介業者さんが内見に連れてきてくださるお客さまと物件とが、
最初からアンマッチなのが原因していることがある」
ということです。
たとえば、本来、当該物件を選んでくださるのは社会人女性なのに、
PM会社もオーナーも、そして仲介業者さんも男子学生だと
思い込んでいて（誤解していて）、男子学生に何度も物件を
見ていただいている。
こうしたケースです。
それと少し関連する話ですが、
最近、賃貸不動産の業界紙でリノベーションの記事を読んでいて、
「これは危ないな」と思ったものがありました。
規模の大きな私立大学がある駅で、
男子学生をターゲットにしたフルリノベを行い、
10万円の賃料で募集を行った。
結果は男性社会人が入ったという記事です。
「結果オーライ」とさらりと流してしまいそうなものですけれど、
それではいけないように思います。
この駅のことを私は以前リサーチしたことがあるのですが、
その私立大学の学生は賃料が6～7万円までで探す人が
圧倒的多数で、8万円以上の賃料設定はできない
という結果でした。
つまりこのフルリノベの場合、
当初男子学生をターゲットにしたことは
かなりリスキーだったと思うのです。
リノベーションを行う場合でも、
営業活動を行う場合でも、
どういう方が入居くださるだろうかという想定を
見誤らないようにしないといけない。
そのためにも入居者様の属性分析は
丁寧に行わなければならない
と、昨日はあらためて思いました。
これが“気付き”のひとつめです。
マーケティングの手法をもっと活用していきたいと考え、
リーシング・マネジメント・コンサルティング社に
コンサルを依頼することにしました。
手始めに、今月2度にわたり営業スタッフを対象にした
社内研修を実施することとし、
その1回目を昨夕行いました。
講師は本気で『満室稼働を考える人だけが読む本』の
著者である齊藤晃一副社長が務めてくださいました。
齊藤副社長のお話を聴くのは2度目で、
社内研修の打合せもレクチャーを受けているようなものですし^^;
さらにご著書も読んでいるので、
私は何度も同じような話を伺っているわけですが、
そのたびに新しい“気付き”があるのがさすがだと思います。
昨日も新しい“気付き”が少なくとも4つはありました。
それを少しずつブログでも書かせていただこうと思います。
今日は入居者ターゲットを見誤らないということについて
ご紹介します。
齊藤副社長のお話で印象的だったのが、
「内見は多いのに、なかなか申込みを獲得できないケースでは、
仲介業者さんが内見に連れてきてくださるお客さまと物件とが、
最初からアンマッチなのが原因していることがある」
ということです。
たとえば、本来、当該物件を選んでくださるのは社会人女性なのに、
PM会社もオーナーも、そして仲介業者さんも男子学生だと
思い込んでいて（誤解していて）、男子学生に何度も物件を
見ていただいている。
こうしたケースです。
それと少し関連する話ですが、
最近、賃貸不動産の業界紙でリノベーションの記事を読んでいて、
「これは危ないな」と思ったものがありました。
規模の大きな私立大学がある駅で、
男子学生をターゲットにしたフルリノベを行い、
10万円の賃料で募集を行った。
結果は男性社会人が入ったという記事です。
「結果オーライ」とさらりと流してしまいそうなものですけれど、
それではいけないように思います。
この駅のことを私は以前リサーチしたことがあるのですが、
その私立大学の学生は賃料が6～7万円までで探す人が
圧倒的多数で、8万円以上の賃料設定はできない
という結果でした。
つまりこのフルリノベの場合、
当初男子学生をターゲットにしたことは
かなりリスキーだったと思うのです。
リノベーションを行う場合でも、
営業活動を行う場合でも、
どういう方が入居くださるだろうかという想定を
見誤らないようにしないといけない。
そのためにも入居者様の属性分析は
丁寧に行わなければならない
と、昨日はあらためて思いました。
これが“気付き”のひとつめです。
当社のサイトをリニューアルするにあたり、
専らオーナー様にご覧いただくものと、
仲介業者様にご覧（ご利用）いただくものと、
大きく2つにわけて構築しています。
昨日はオーナー様に宛てた当社PM事業の運営方針
（サイトに掲載予定のもの）を本ブログで
お伝えいたしました。
本日は仲介業者様に宛てた運営方針をお伝えしたいと思います。
〇仲介業者様へ
当社は仲介店舗を持たず運営しているPM会社ですので、
入居者様募集業務については仲介業者様のお力が欠かせません。
そのため次の方針を掲げ、運営していくことで仲介業者様と
強固なパートナーシップを築いてまいりたいと考えています。
1）スピーディーな入居審査、契約書類作成を常に心がけます。
2）仲介業者様がお客様に紹介しやすい営業ツールの作成と提供に努めます。
3）広告費等のお支払い方法やタイミングに
ついても仲介業者様のご要望に沿うよう努めます。
4）当社管理物件をご案内いただいたとき、営業ご担当者様にご迷惑を
おかけしないよう、物件を清潔に保ち、内見用照明やスリッパ等の
設置を行うよう努めます。
5）上記の運営方針を貫くことによって、仲介業者様が安心して当社物件を
ご紹介いただけるよう最大限の努力を続けてまいります。
仲介業者様は当社管理物件を入居希望者様に
直接営業してくださる方々ですので、
営業の仕事がしやすくなるよう努める必要があります。
そしてそれはオーナー様の利益に直結することですから、
方針をはっきり表明（約束）したいと考えています。
専らオーナー様にご覧いただくものと、
仲介業者様にご覧（ご利用）いただくものと、
大きく2つにわけて構築しています。
昨日はオーナー様に宛てた当社PM事業の運営方針
（サイトに掲載予定のもの）を本ブログで
お伝えいたしました。
本日は仲介業者様に宛てた運営方針をお伝えしたいと思います。
〇仲介業者様へ
当社は仲介店舗を持たず運営しているPM会社ですので、
入居者様募集業務については仲介業者様のお力が欠かせません。
そのため次の方針を掲げ、運営していくことで仲介業者様と
強固なパートナーシップを築いてまいりたいと考えています。
1）スピーディーな入居審査、契約書類作成を常に心がけます。
2）仲介業者様がお客様に紹介しやすい営業ツールの作成と提供に努めます。
3）広告費等のお支払い方法やタイミングに
ついても仲介業者様のご要望に沿うよう努めます。
4）当社管理物件をご案内いただいたとき、営業ご担当者様にご迷惑を
おかけしないよう、物件を清潔に保ち、内見用照明やスリッパ等の
設置を行うよう努めます。
5）上記の運営方針を貫くことによって、仲介業者様が安心して当社物件を
ご紹介いただけるよう最大限の努力を続けてまいります。
仲介業者様は当社管理物件を入居希望者様に
直接営業してくださる方々ですので、
営業の仕事がしやすくなるよう努める必要があります。
そしてそれはオーナー様の利益に直結することですから、
方針をはっきり表明（約束）したいと考えています。
当社サイトをリニューアルするにあたり、
昨日、その原稿を書いておりました。
その中で、オーナー様、仲介業者様に宛て、
「PM事業の運営方針」を書きました。
今日はオーナー様に宛てた運営方針をこの場で
リニューアルオープンに先行してお伝えしたいと思います。
◯オーナーさまへ
プロパティ・マネジメント（PM/賃貸管理）業務を行うにあたり、
当社では次の運営方針を掲げ取り組んでいます。
1）法律や社会道徳に反しない限り、徹底してオーナー様の味方になること
2）オーナー様から頂戴する管理手数料を単なるコストで終わらせず、
手数料以上の収益アップを果たすべく尽力すること
3）PM基本業務（家賃集金管理、賃貸借契約更新、クレーム対応等）を
ソツなく完璧に行い、オーナー様に安心して賃貸経営を続けてい ただくこと
4）空室対策のプロとして自己に恥じない営業活動を行い、
高い稼働率を維持し続けること
5）上記の運営方針を貫き、結果を出し続けることによって、
オーナー様が他のオーナー様を紹介してくださるPM会社となること
ちょっと肩に力が入ったものとなっていますが、
これは常々スタッフたちに話していることです。
とりわけ「オーナー様が他のオーナー様を紹介してくださるPM会社」というのが
当社が最も意識している点です。
他社に預けているご自分の物件を当社にすべてお任せいただくときは
たとえ思い通りに運ばなくても「自己責任」だとあきらめが
つくかもしれませんが（もちろんそうならないように努めますが）、
オーナー業を営む友人・知人・親戚等にPM会社を紹介するのは
かなり勇気の要ることだと思います。
もし紹介先がヘマをしたら、紹介した責任が問われかねないからです。
そこを乗り越え、オーナー様が自信を持って他のオーナー様に
当社を推薦していただけるようになること、
これが私たちの目標としている業務水準です。
今まで社内では話していましたが、
このたびのサイトリニューアルにあたり、
表に掲げることにいたしました。
有言実行となるよう、努力を続けていきたいと思います。
昨日、その原稿を書いておりました。
その中で、オーナー様、仲介業者様に宛て、
「PM事業の運営方針」を書きました。
今日はオーナー様に宛てた運営方針をこの場で
リニューアルオープンに先行してお伝えしたいと思います。
◯オーナーさまへ
プロパティ・マネジメント（PM/賃貸管理）業務を行うにあたり、
当社では次の運営方針を掲げ取り組んでいます。
1）法律や社会道徳に反しない限り、徹底してオーナー様の味方になること
2）オーナー様から頂戴する管理手数料を単なるコストで終わらせず、
手数料以上の収益アップを果たすべく尽力すること
3）PM基本業務（家賃集金管理、賃貸借契約更新、クレーム対応等）を
ソツなく完璧に行い、オーナー様に安心して賃貸経営を続けてい ただくこと
4）空室対策のプロとして自己に恥じない営業活動を行い、
高い稼働率を維持し続けること
5）上記の運営方針を貫き、結果を出し続けることによって、
オーナー様が他のオーナー様を紹介してくださるPM会社となること
ちょっと肩に力が入ったものとなっていますが、
これは常々スタッフたちに話していることです。
とりわけ「オーナー様が他のオーナー様を紹介してくださるPM会社」というのが
当社が最も意識している点です。
他社に預けているご自分の物件を当社にすべてお任せいただくときは
たとえ思い通りに運ばなくても「自己責任」だとあきらめが
つくかもしれませんが（もちろんそうならないように努めますが）、
オーナー業を営む友人・知人・親戚等にPM会社を紹介するのは
かなり勇気の要ることだと思います。
もし紹介先がヘマをしたら、紹介した責任が問われかねないからです。
そこを乗り越え、オーナー様が自信を持って他のオーナー様に
当社を推薦していただけるようになること、
これが私たちの目標としている業務水準です。
今まで社内では話していましたが、
このたびのサイトリニューアルにあたり、
表に掲げることにいたしました。
有言実行となるよう、努力を続けていきたいと思います。