スタッフの残業代

「貴社業務担当者は残業代を受給する仕組みですか？」
というご質問をオーナーさまから最近頂戴しました。

「モチベーションとインセンティブの関係を確認する意図」
だと丁寧な説明を補足してくださっていましたが、
答えは「Yes！」

当社ではサービス残業は一切禁止としており、
残業代は15分単位で支給しています。

以前、全国賃貸新聞社から、この点に関する取材を受けたことがあり、
上記のように答えたら、記者さんは少し驚かれたようで、
かなり大きな記事にしてくださいました
（当社HP「メディア掲載」2012年12月10日のところに
記事のデータを載せております）。

同業他社にお勤めの方と話をする機会が少なからずありますが、
残業代支給の制度はあるものの、一定の時間でタイムカードを押させられ、
あとはひたすらサービス残業、休日出勤も当たり前…
などといった話をよく聞く業界なので、
ここはけっこう頑張っているほうだと思います。

その成果がスタッフのモチベーションに表れているかどうかは
管理をお任せくださっているオーナーさまのご判断に委ねるしか
ありませんけれど、離職率を低いものにすることはできています。

ただ、最近、非常に悩んでいるのですが、
当社は管理物件1戸あたりの販管費が非常に高く、
管理をお受けしていても赤字になってしまっている物件も
実は少なからずあります。

そして販管費を高くしてしまっている大きな一因として
残業代の完全支給があげられてしまうのです。。。

でも、残業代をしっかり支払うことですとか、
36協定に違反しないことなどは、
会社として当たり前のことですので、
当然維持していかねばなりません。

それをしっかり守らないPM会社が高い利益をあげていて、
競争優位に立っているとしたら、かなり悔しい気がしますが、
販管費が高くても、きちんと利益をあげられる仕組みは
つくれると思っています
（いまも賃貸事業部が赤字部門ということはまったくありません）。

ただ業務効率をさらに高め、
残業時間を減らす工夫は、今後一層大事になってきます。
このあたりがマネジャーとしては常に最大の課題です。

【CUBE diary】明るい兆し

ビーフンデザイン・進藤強さん設計による新築アパートメント
CUBE（キューブ）ですが、今日は嬉しいことがありました！

完成のメドがまだ完璧に立っていないものですから、
本格的な募集を控えているのですけれど、
にもかかわらず、今日、最初のお申込みが入ったのです。

先ほど仲介業者さんから連絡があり、
「こういう物件をずっと探していた！」
という方がいらっしゃったとのこと。

早速、オーナー様にご報告しましたら、
「その方のためにも、急いで完成させなくちゃ！」
と喜んでくださいました。

お客様には絶対にご迷惑をおかけするわけにはいかないので、
工程管理と契約業務をきちんと調整しながら、
慎重に話を進めていきたいと思います。

難しい工事が続いている中、
明るい光がサッと射し込んだような出来事でした。

【UNIT M'S diary】キャッチコピー

川崎で新築中のアパートメントUNIT M'S（ユニット エムズ）には
オーナーと設計士さんと一緒に考えたキャッチコピーがあります。

Expand your life colors！

これがUNIT M'Sのキャッチコピーです。

ピアノ、ギター、カラオケ、オーディオ、
ホームシアター、料理、ペット、トレーニング、
ヨガ、自転車、熱帯魚飼育、家庭菜園、園芸、描画、写真etc.etc.

UNIT M'Sではさまざまな趣味を楽しめることが最大の特長となっていますが、
この「趣味」を「life colors」と置き換えて表現し、
ここでの暮らしを通し、生きていく喜び、愉しみ、
人生の色合いをどんどん深め、拡げていってほしい
というオーナーの願いを伝えられるようなコピーをつくりました。

「建物の名前は映画のタイトルに等しい。
ヒットする、しないには、名前が大きく関わっている」
という考えを述べておられる方がいらっしゃいますけれど、
それは本当にその通りだと思います。

また、映画の宣伝にはキャッチコピーが必要不可欠なように、
賃貸物件の広報にもキャッチコピーが大事だと考えています。

本当は全管理物件にキャッチコピーをつけたいのですが、
なかなか行き届かず、
いまは新築のプランニングや大規模修繕などを
請け負わせていただいた物件から順次つくっています。

今回はオーナーさまと設計士さんが主に考えてくださったので、
非常に楽をさせていただきました^^;

つくったキャッチコピーは
募集図面やホームページなどの媒体でフルに活用し、
営業に役立てていきます。
効果はきっとあるはずです。

花と防犯

プライベートな話になりますが、
昨日、両親と横浜中華街に食事をしに行っておりました。
半日一緒に過ごしたので、ずいぶん多くの話を聞きましたが、
「一昨日、『花と防犯』というテーマのセミナーを聞きに行った」
という話に強く興味を持ちました。



両親は自分たちが住んでいるマンションで
「園芸委員会」というものに所属しています。
共用部にある花壇の世話をするのが役務です。

元来、土いじりが好きなので、園芸委員会の仕事にも
非常に熱が入っていて、その勢いで、
誰に頼まれたわけでもないのに『花と防犯』セミナーを
聴講しに行ったようです。

「共用部の花壇の手入れをまめにしたり、
花を飾ったりすることは防犯にも非常に役立つ」
というのが話の主旨で、
その理由は概ね次のようなものでした。

1）共用部がきれいなマンションには泥棒があまり寄ってこない。
　それは管理者や住民の目が隅々にまで行き渡っているからで、
　その象徴がこまめに整備された花壇や
　一輪挿しに飾られた花である。

2）共用部の花壇で、まめに花が植えかえられていたりすると、
　住民同士でその花を話題にする場面が増え、
　自然にコミュニケーションがとられるようになる。
　すると不審者がマンションをうろちょろしているとき、
　気が付きやすくなる。

そんなような話を両親は聞かせてくれましたが、
これは分譲マンションだけでなく、
賃貸マンションの管理でも同じだなと感じました。

ちなみに上の写真は山下公園で、父が撮ったものです。
花壇への植え方や、柱を利用した花の飾り方を
真似るのだと言って、熱心に撮影していました。

本当にこんなふうに花で飾られたら、
確かに泥棒も寄り付きづらいだろうなあと思います。

問合せ電話への対応研修

来月から、仲介業者さまから空室確認の電話が入った際、
ヒアリングする項目を増やし、それをしっかり記録することにしました。

お伺いするのは、
〇会社名
〇支店名（あるいは最寄駅）
〇担当者名
〇情報入手媒体
〇電話番号
〇FAX番号
などで、これらをすべてお聞きしたら、
今回改善した新管理システムにデータ入力いたします。

この項目をスムーズに聞き出すための実践研修を
昨日みっちり行いました。

講師はリーシング・マネジメント・コンサルティング
（LMC社）に依頼。

基礎のレクチャーやデモンストレーションをしていただいたあと、
スタッフたちは2人1組になり、それぞれ仲介業者さま役、
電話対応役を務めトレーニング。
最後はひとりずつ、みんなの前でテストを行いました。

けっこう緊張したのではないかと思いますが、
テストはスタッフ全員、一発合格。
なかなか見事な電話対応ぶりで、非常に頼もしく思いました。



今月、試運転を行い、来月から本格的に開始。
収集したデータは、営業活動に役立てていきます。

これまで問合せデータは有効活用してこなかったので、
これを活かしたらどれだけ成果があがるのか、
非常に楽しみです。

LMC社の齊藤副社長はじめスタッフの皆さま、
ご協力ありがとうございました。