【CUBE diary】ルビーの部屋

ビーフンデザイン・進藤強さん設計による新築アパートメント
CUBE（キューブ）の完成が刻一刻と近づいてきています。

このまま順調にゆけば7月19日で工事が完了。

それを見込んで、翌20日にはアールストアさんと一緒に
入居者様向け内覧会を開催する予定です。

他の仲介業者さんからも内見依頼を多くいただいているので、
7月20日から内見解禁とアナウンスしています。

当日は私も朝から現地に詰めて、対応するつもり。
ここで一気に満室にしたいと、ひそかに目論んでおります。

さてこのCUBEですが、
8室それぞれに色の名前を部屋番号としてつけています。

すべてフランス語で、
Azur（アジュール）、Ivoire(アイボリー）、Lime(ライム）、
Mauve(モーブ）、Orange(オランジュ）、Ruibis(ルビー）、
Saphir(サファイヤ）、Topaze(トパーズ）
と名付けました。

名付け親はオーナーさまです。



企画時、オーナーさまと、
「各部屋にワンポイントずつ、その部屋のカラーを使った小物を
用意できたらいいですね！」
と話していたのですが、
オーナーさまはこのことちゃんと覚えていらして、昨日、
ルビーの部屋に設置した棚のブラケットを
ルビー（赤）にしてみた
と報告してくださいました。



ほかにも赤いクッションを置いてみられたとか。

オーナーさまが楽しみながら工夫しておられる様子を
思い浮かべると、気持ちが浮き立ってきます。

完成がいよいよ楽しみになってきました♪

今週の玄関ネタ

全国賃貸住宅新聞に「今週の玄関ネタ」というコーナーがあります。

記者さんが取材された際の“こぼれ話”を掲載するコーナーなのですが、
これがけっこう楽しい。

親しくさせていただいている業界関係者の方が、
親知らずが痛くて苦しんでいるとか、
Barの経営を始めたとか、
そんな近況を知ることもでき、
毎週熟読しています(^^)

ところで昨日、今週（7月8日）発行号を読んでましたら、
このコーナーに自分が登場していて、ちょっとびっくり！



リノベーションをするとき、
オーナーさまと建材やカラー選びの相談をするのが楽しい、
という記事です。

「今週の玄関ネタ」に載せていただくのは、
確か3度目ぐらいだったと思いますが、
私の場合、いつも相当真面目な話ばかり。

人間がこなれていないのだなあ…と反省しつつ、
載せてくださった記者さんには大いに感謝です。

【UNIT M'S diary】仲介業者様向け内覧会

趣味をとことん楽しめる家・UNIT M'S（ユニットエムズ）の
工事が着々と進んでいます。

今日はオーナーさま、施工会社（住宅王）の社長、
当社スタッフ3名、総勢5名で営業対策会議を行いました。

6月10日に募集を開始して以来、
仲介業者さんからの問い合わせは全部で26件。
このうち約半分は地元・川崎の業者さんからのものです。

川崎の仲介業者さんは企画には非常に興味を
示してくださるものの、
口をそろえて
「ずいぶん家賃が高いですね」
とおっしゃります。

木造の54.57㎡で、賃料合計20万円というのが
「川崎の相場からすると高い」という印象を与えてしまって
いるのだと思います。

けれど、木造であっても全室防音構造になっていますし、
3層メゾネット・スカイテラス付など、
ほかにはなかなか見られないユニークな物件ですから、
私たちは決して高いとは思っていません。

再契約料（又は更新料）が30,000円であったり、
インターネットが無料で使えたりすることも考慮すれば
実質賃料はもっと安いことも理解していただきたいところ。

そこで7月27日の完成を待って、
7月29日（月）に仲介業者様向けの内覧会を
開催することにしました。

百聞は一見に如かず　です。

会議から戻ってすぐに、
内覧会の広報資料を作成に着手。
主な仲介業者さんに電話でアナウンスもし始めしました。

この物件の価値をわかってくださるお客さまを
7人見つけるべく、精一杯努力していきたいと思います。

囲い込みの技術

毎年、ゴールデンウィークが過ぎたあたりから
管理替えのご相談が増え始めます。

当社は新規管理受託のための営業活動
（セミナー開催、DM、業界紙誌への広告掲載、
オーナーさま宅への飛び込み訪問など）をしておらず、
すでに管理をお任せくださっているオーナーさまが
他社に預けている別物件を移管してくださったり、
他のオーナーさまをご紹介くださったりする形で
少しずつ管理物件を増やすことができています。

管理替えは、私たちより規模が大きかったり、
ブランド力が強かったりする会社からしていただくケースが多く、
恐縮すること頻りです。

優秀な管理会社であればあるほど、
業務の引継ぎが丁寧で、大変親切に対応くださり、
とても感謝しています。

ところで、引継ぎの打合せをさせていただいているとき、
感心してしまうことがあります。

それは
大手管理会社は独自のサービスをいくつも持っていて、
管理替えするとオーナーさまや入居者さまが
多かれ少なかれ損をしてしまう仕組みをつくっていること
です。

たとえば、
月々数百円から数千円支払えば、
原状回復費用や設備メンテナンス（交換も含む）の
オーナー負担がなくなるサービスだとか、
新規契約時に入居者さまが数千円支払えば、
その後、家賃を口座から自動引落しする際の手数料が
無料になるとか、
そういう類いのサービスです。

これらはオーナーさまが管理替えすると、
全部「無効」になってしまいます。

オーナーさま、もしくは入居者さまが支払った費用が
「無駄」になってしまうので、
オーナーさまは管理替えをためらわれるようになる。

見事な“囲い込みの技術”だと思います。

見習いたいとまでは思いませんが、
批判はできないなあというのが私の感想です。

一方で「これはひどいな」と批判したくなる
“囲い込みの技術”もあります。

最たるものは、解約予告期間を「6ヵ月前」などと
非常に長くしておく技術です。
期間を短縮するなら、その短くする期間分のPMフィーを
違約金として支払わせるような業務委託契約書を交わしています。

6ヵ月も前から解約を申し渡しておいたら、
その期間、どれだけ手を抜かれることかと想像すると、
怖ろしくなりますよね。

かといってPMフィー6ヵ月分となると違約金も
それなりの金額になってしまい、非常に厳しいです。

このパターンで、
これまで目にしたもので一番ひどいと思ったのは、
「解約するときは1年分の賃料を支払う」
と定めた委託契約書を結んでいたケースです。

1年分のPMフィーでなく、1年分の賃料です。

これはあまりにひどいのではないかと思い、
当社の顧問弁護士に相談したら、
「オーナーも事業者であるから、
この契約書に署名押印してしまった以上、
どうしようもない」
という回答でした。

ちなみにこの委託契約書をつくっているのも、
比較的大手の管理会社でした。

私が感心してしまうようなものでも、
憤慨してしまうようなものでも、
“囲い込みの技術”には変わりありません。

いずれも怖いのは、
ご自身が囲い込まれてしまっていることを
オーナーさまは気がついていないことです。

いざ管理替えをする段になって、
このことに気がつかれ、
管理会社と交渉するけれど認めてもらえない。
このパターンはとても多いです。

それでも、管理を替えてくださるオーナーさまには
感謝の気持ちでいっぱいです。

その代償として十分利益を得ていただくよう、
いい仕事をさせていただこうという気持ちになります。

賃料74,850円也

当社で所有している賃貸マンションの1室について、
仲介業者さまを訪問し、現状をヒアリングしてきたスタッフが
私に次のように報告してくれました。

「いま共益費込みで75,000円で募集していますが、
多くの業者さんが75,000円を切れば
動きが出てくると言ってます」

それを聞いて、私は即座に
「それなら74,800円で募集しよう！」
と言いました。

営業担当は私が
「74,000円にしよう」
と言うと思っていたに違いなく、
最初はまた冗談を言っているのだろうと
ゲラゲラ笑ってました。

しかし私がいつまでも同じことを言い続けるものだから、
本気であると、徐々にわかってきて、
困ったような表情を浮かべ始めました。

考えてみたら、お家賃はいつでもたいがい千円刻みで
値がつけれらていますが、
別にそうしないといけないわけではないですよね？

慣習がどうだろうと、法律ではないのだから、
違うことを試してみてもいいはずなのです。

私の言葉がだんだん熱を帯びてきて、
これはマズイ！と思ったか、
「家賃自動引き落としのサービスが150円かかるから、
何だか中途半端だと思います」
と私を説得にかかってきました。

あくまで私を翻意させようと試みたようなのですけど、
これはまさに私のツボ！

「それなら共益費込みで74,850円にしよう♪
引落し料込みでジャスト75,000円引落しが
かかるようになるから、きれいでいいね！」

ここまで言ったら、さすがにあきらめたようで、
すごすご引き下がっていきました。

私の勝ちです(^^)v

さて、その後日談。

このやりとりは7月3日（火）にしたのですが、
先ほど当の営業スタッフから電話があり、
「申込みが入りました！！」
とのこと。

75,000円を切ったら、
たった150円ぽっちだったのに反響が増え始めたらしく、
とうとう1週間経たないうちに
申込みを入れていただけるまでになったのです。

その理由がなぜか、正直なところ私にもわかりません^^;

でも家賃を千円刻みにしなくてもいいという考えは
あながち悪くなさそう。

今後はほかの物件でも試してみたいと思います。