当社は東京・神奈川・千葉・埼玉を管理エリアとしています。
新宿にのみオフィスを構えているため、
少し遠い場所（駅）にある物件の管理は、
正直、なかなか骨ではあります。
また、業務用自動車を使っていないこともあり、
新宿から離れた駅の、
そこからさらにバスに乗らないといけない物件ともなると、
相当厳しい。
それに加えて、月に1度の巡回点検業務が
委託契約に盛り込まれていなかったりすると、
もっと大変。。。
いま、この条件にあてはまる物件で2棟、
入居者様などから同じ苦情を言われています。
草がボーボーに生えている。
お宅の会社はどういう管理をしているのか？
こういうクレームです。
入居者様たちにとったら、
管理会社が遠いところにあるとか、
車を使っていないとか、
巡回点検の契約を結んでいないとか、
そういうことは一切関係ないですものね。
お叱りはまことにごもっともです。
では現在の条件のもと、
どうやったらこのクレームを未然に防げるか？
私は
予測を働かせて仕事をすればいい
と考えます。
今回のクレームをあてはめると、
コンクリートやアスファルトで舗装されていない
共用部があったら、草が生えてくることなど、
簡単に予測がつきます。
だから、たとえ見に行けていなくても、
まず間違いなく草はボーボーであるはずなので、
定期的に除草の手配をすればいい。
そう考えます。
もちろん、巡回点検のシステムを作り直すとか、
そもそも遠隔地の物件はお引き受けしないとか、
マネジメント側の問題が大きいことには違いありません。
それでも、
想像力を働かせ、
当然起こるべき事態を予測し、
仕事ができるスタッフたち
を揃えることができたら、
かなり強いPM会社になれると思う。
…そこまで要求するのは酷でしょうか？
でもスタッフには言うだけ言ってみようと思います。
ああ、しかし、
「久保田さんは、私たちが予測しながら仕事をしないと
予測できないのですか？！」
なんて言われてしまったりして…。
そう言われたら返す言葉がないです^^;
空室物件の募集業務について、
営業報告する頻度はどれぐらいが適度なのか、
悩んでいます。
当社では毎月2回、
1日から15日、16日から末日という期間を区切り、
営業報告書をオーナーさまに提出しています。
営業報告書にはその期間中、
仲介業者さまから問合せが何件あったか、
内見は何回あったか、
内見した際、お客様の反応はどうだったか、
という事実関係を数値も含めて記載し、
その結果を分析。
それをもとに対策を講じて、
提案するようにしています。
同業他社がどのようにしているのか、
よくわからないのですけど、
オーナーさまから問い合わせない限り、
報告をしないPM会社もあると聞いていますので、
決して少なくはないような気がします。
でもオーナーさまによっては、
それでは不足だと思われる方もいらっしゃいます。
おひとりおひとりの性質や状況に応じて
柔軟に行えばよいとは思うのですが
（人によっては毎日何かしら報告するなど）、
営業担当者が抱えている物件数も
決して少なくはないので、
ある程度形式的（機械的）に
ならざるを得ない部分もあります。
下手をすると営業報告書を書くだけで精一杯になり、
実際の営業活動ができない、なんていうことにも
なりかねません。。。
それでも、夏場だからこそ、
オーナーさまはいっそう不安でいらっしゃるとも言え、
難しいところです。
当社（私）や営業スタッフと、
オーナーさまとの信頼関係が厚ければ、
この問題はだいぶ和らぐのでしょうが
（任せておけば大丈夫、と思っていただけるのが
双方にとって一番良い関係です）、
信頼いただけるようになるには
それなりに時間がかかります。
営業報告書の質・量を落として、
でも頻度は増やす、というふうにしてみようか
目下思案中です。
営業報告する頻度はどれぐらいが適度なのか、
悩んでいます。
当社では毎月2回、
1日から15日、16日から末日という期間を区切り、
営業報告書をオーナーさまに提出しています。
営業報告書にはその期間中、
仲介業者さまから問合せが何件あったか、
内見は何回あったか、
内見した際、お客様の反応はどうだったか、
という事実関係を数値も含めて記載し、
その結果を分析。
それをもとに対策を講じて、
提案するようにしています。
同業他社がどのようにしているのか、
よくわからないのですけど、
オーナーさまから問い合わせない限り、
報告をしないPM会社もあると聞いていますので、
決して少なくはないような気がします。
でもオーナーさまによっては、
それでは不足だと思われる方もいらっしゃいます。
おひとりおひとりの性質や状況に応じて
柔軟に行えばよいとは思うのですが
（人によっては毎日何かしら報告するなど）、
営業担当者が抱えている物件数も
決して少なくはないので、
ある程度形式的（機械的）に
ならざるを得ない部分もあります。
下手をすると営業報告書を書くだけで精一杯になり、
実際の営業活動ができない、なんていうことにも
なりかねません。。。
それでも、夏場だからこそ、
オーナーさまはいっそう不安でいらっしゃるとも言え、
難しいところです。
当社（私）や営業スタッフと、
オーナーさまとの信頼関係が厚ければ、
この問題はだいぶ和らぐのでしょうが
（任せておけば大丈夫、と思っていただけるのが
双方にとって一番良い関係です）、
信頼いただけるようになるには
それなりに時間がかかります。
営業報告書の質・量を落として、
でも頻度は増やす、というふうにしてみようか
目下思案中です。
ビーフンデザイン・進藤強さん設計による
新築アパートメントCUBE（キューブ）は、
多少の手直しを残すものの、ほぼ完成。
プロカメラマン（平井広行氏）撮影による写真も整い、
本格的な募集活動に入っています。
これまで8組の方が内見してくださり、
うち3件がお申込み。
1件はキャンセルされてしまいましたが、
さすが進藤さん物件、
真夏でお客様付けの厳しい時期でも、
“決める力”がとても強いです。
今日はせっかくなので、
平井広行氏が撮影くださった写真を何点か
ご紹介させていただきます。
写真も素晴らしいですが、
実物は見ていて楽しい気持ちになる物件ですので、
仲介業者さまはぜひ一度、
お時間のあるときに内覧なさってください。
新築アパートメントCUBE（キューブ）は、
多少の手直しを残すものの、ほぼ完成。
プロカメラマン（平井広行氏）撮影による写真も整い、
本格的な募集活動に入っています。
これまで8組の方が内見してくださり、
うち3件がお申込み。
1件はキャンセルされてしまいましたが、
さすが進藤さん物件、
真夏でお客様付けの厳しい時期でも、
“決める力”がとても強いです。
今日はせっかくなので、
平井広行氏が撮影くださった写真を何点か
ご紹介させていただきます。
写真も素晴らしいですが、
実物は見ていて楽しい気持ちになる物件ですので、
仲介業者さまはぜひ一度、
お時間のあるときに内覧なさってください。
いまの会社で仕事をする前、
ひとりで事務所を構えていた時期が私にはあります。
不動産競売のコンサルティングをメインに起業したのですが、
自分の力のなさを思い知らされること頻り。
たくさんの方々が競売とは関係のないもの
（経験のまったくない賃貸絡みのものが多かったです…）
も含めて、仕事の話を持って来てくださったのだけれど、
先行きの見えない不安に押しつぶされて、
わずか1年で事務所を閉じ、あちこち蛇行した挙句、
ユニオン・メディエイトに拾われました。
なぜこんな話をいきなりしたかと言いますと、
ここ数年、初めて不動産経営に携わることになった
オーナーさまから管理をお任せくださるケースが増えてきて、
そうしたオーナーさまの心情は、
あのときの自分にかなり近いんだろうなあ…
と感じることが多いからです。
とりわけサラリーマンをされながら
初めて不動産投資することになったオーナーさまに
（失礼な言い方ですが）シンパシーを感じます。
自分がそうだったので…。
不安な気持ちが強いから、
不動産経営を始めて起こるひとつひとつの
トラブルに心を痛めてしまわれる。
たとえば…
前所有者が8年前に購入したエアコンが
オーナー業を始めてすぐに壊れてしまったら、
「このペースでどの部屋のエアコンも壊れていったら
どうなってしまうのだろう？」
と不安になる。
部屋が空いて1ヵ月決まらないと、
「もうずっと空室のままなんじゃないだろうか？」
と心配になる。
「この管理会社さん（＝私のこと）は
やたら調子のいいことを言うけれど、
本当に言葉通り仕事をやってくれるんだろうか？」
と事あるごとに信頼が揺らぐ。
賃貸経営も会社経営も根っ子は同じですから、
不安に押しつぶされて、
さっさと逃げ出してしまった自分には
不安の魔力の恐ろしさがよくわかります。
その不安は私たち管理会社に
真っ向からぶつけられることが多く、
そのたびに哀しい気持ち、
残念な気持ちになりますけど、
でも不安にさせてしまう自分が悪いのだと
この頃はよく思います。
空室であるなら、通常よりずっとこまめに
活動状況を報告させていただいて、
一緒に話し合う機会を増やす。
設備が故障したものの、
それがよくあることならば、
「特別大きなことではないですよ、
機械ものには当たりも外れもありますから」
と丁寧に説明させていただく。
自分の気持ちをやわらかくして、
丁寧にこまめに応じ続けていけば、
1年も経つと、
「あのときはこんなことがあったね」
と、たいがいのことは笑い話になってしまう…
そんなものなのだと思います。
時々、そういう考え方を忘れてしまって、
自分が傷つけられたことに
ムキになってしまうことがあるから、
今後の自分によく言い聞かせようと思い、
このブログを書いてみました。
ホント、毎日、反省することばかりです。。。
ひとりで事務所を構えていた時期が私にはあります。
不動産競売のコンサルティングをメインに起業したのですが、
自分の力のなさを思い知らされること頻り。
たくさんの方々が競売とは関係のないもの
（経験のまったくない賃貸絡みのものが多かったです…）
も含めて、仕事の話を持って来てくださったのだけれど、
先行きの見えない不安に押しつぶされて、
わずか1年で事務所を閉じ、あちこち蛇行した挙句、
ユニオン・メディエイトに拾われました。
なぜこんな話をいきなりしたかと言いますと、
ここ数年、初めて不動産経営に携わることになった
オーナーさまから管理をお任せくださるケースが増えてきて、
そうしたオーナーさまの心情は、
あのときの自分にかなり近いんだろうなあ…
と感じることが多いからです。
とりわけサラリーマンをされながら
初めて不動産投資することになったオーナーさまに
（失礼な言い方ですが）シンパシーを感じます。
自分がそうだったので…。
不安な気持ちが強いから、
不動産経営を始めて起こるひとつひとつの
トラブルに心を痛めてしまわれる。
たとえば…
前所有者が8年前に購入したエアコンが
オーナー業を始めてすぐに壊れてしまったら、
「このペースでどの部屋のエアコンも壊れていったら
どうなってしまうのだろう？」
と不安になる。
部屋が空いて1ヵ月決まらないと、
「もうずっと空室のままなんじゃないだろうか？」
と心配になる。
「この管理会社さん（＝私のこと）は
やたら調子のいいことを言うけれど、
本当に言葉通り仕事をやってくれるんだろうか？」
と事あるごとに信頼が揺らぐ。
賃貸経営も会社経営も根っ子は同じですから、
不安に押しつぶされて、
さっさと逃げ出してしまった自分には
不安の魔力の恐ろしさがよくわかります。
その不安は私たち管理会社に
真っ向からぶつけられることが多く、
そのたびに哀しい気持ち、
残念な気持ちになりますけど、
でも不安にさせてしまう自分が悪いのだと
この頃はよく思います。
空室であるなら、通常よりずっとこまめに
活動状況を報告させていただいて、
一緒に話し合う機会を増やす。
設備が故障したものの、
それがよくあることならば、
「特別大きなことではないですよ、
機械ものには当たりも外れもありますから」
と丁寧に説明させていただく。
自分の気持ちをやわらかくして、
丁寧にこまめに応じ続けていけば、
1年も経つと、
「あのときはこんなことがあったね」
と、たいがいのことは笑い話になってしまう…
そんなものなのだと思います。
時々、そういう考え方を忘れてしまって、
自分が傷つけられたことに
ムキになってしまうことがあるから、
今後の自分によく言い聞かせようと思い、
このブログを書いてみました。
ホント、毎日、反省することばかりです。。。
無垢のフローリング材を用い、
デザイン力の優れたリノベーションを行うことで評判の
ハプティック株式会社が、
人形町にある築古オフィスビルを一棟丸ごと
住居にコンバージョンしたと聞き、
夕べはその完成披露会に出席させていただきました。
今回のリノベーションプロジェクトは
イデー社とコラボレートして行ったとのことで、
デザイン力にさらに磨きがかかった、
見応えのある仕上がりになっていました。
昨晩の内覧会では、
元スターバックスCEOの岩田松雄氏が
顧問に就任したこともあわせて発表されるなど、
ハプティック社の成長ぶりは
本当に著しいものがあります。
こういう若い会社が成長していく様を見るのは
とても楽しいし、刺激になります。
当社でも何か応援させていただきたいとの思いから、
今春よりハプティック社が
PM業務にも取り組み始めたのを受け、
入出金管理など一部業務を
アシストさせていただいています。
工事会社がPM業務を上手に取り入れることができたら、
事業基盤が安定し、さらに発展していく力の源に
なるのではないかと期待しています。
まあしかし、そんなことを言っているうちに
PM業務でも凌駕されてしまうことのないよう、
当社は当社でハプティック社の経営センスから、
多くを学ばせていただき、
大差をつけられないよう頑張っていきたいです^^;
デザイン力の優れたリノベーションを行うことで評判の
ハプティック株式会社が、
人形町にある築古オフィスビルを一棟丸ごと
住居にコンバージョンしたと聞き、
夕べはその完成披露会に出席させていただきました。
今回のリノベーションプロジェクトは
イデー社とコラボレートして行ったとのことで、
デザイン力にさらに磨きがかかった、
見応えのある仕上がりになっていました。
昨晩の内覧会では、
元スターバックスCEOの岩田松雄氏が
顧問に就任したこともあわせて発表されるなど、
ハプティック社の成長ぶりは
本当に著しいものがあります。
こういう若い会社が成長していく様を見るのは
とても楽しいし、刺激になります。
当社でも何か応援させていただきたいとの思いから、
今春よりハプティック社が
PM業務にも取り組み始めたのを受け、
入出金管理など一部業務を
アシストさせていただいています。
工事会社がPM業務を上手に取り入れることができたら、
事業基盤が安定し、さらに発展していく力の源に
なるのではないかと期待しています。
まあしかし、そんなことを言っているうちに
PM業務でも凌駕されてしまうことのないよう、
当社は当社でハプティック社の経営センスから、
多くを学ばせていただき、
大差をつけられないよう頑張っていきたいです^^;