【UNIT M'S diary】完成！ ＆ 値下げ！

趣味をとことん楽しめる家・UNIT M'S（ユニットエムズ）
がようやく完成しました。



熱中症の影響で職人さんが数名ダウンしてしまったため、
完成は予定より1ヵ月近く遅れましたが、
何とかここまでたどり着きました。
暑い中、懸命に作業してくださった職人さんたちには
頭が上がりません。。。
本当に大変なお仕事だと思います。

これから数度にわたり、
物件の詳細をお伝えしていきたいと思います。
今日は各フロアの様子をご紹介させていただきます。



こちらはG号室の1Fです。
1Fは脱衣室・浴室以外はすべて土間となっているため、
自転車をいじったり、絵を描いたり
しやすくなっています。



2FはLDKとトイレで構成されています
（A～Fは8.22畳なのでDK表示となります）。
ワイド2,550mmの大型キッチンを
全室設置しておりますので、
料理が趣味の方にはご満足いただけるかと思います。



3Fは寝室になっています
（ウォークインクローゼット付）。
ホームシアターや音楽鑑賞などは
このお部屋のほうが楽しみやすいかもしれません。



最後は屋上です。
UNIT M'Sは全室屋上を利用できるようになっていて、
水道や電気コンセントも設置されているため、
ガーデニングを楽しむには絶好です。
ネットを張って、ゴルフの練習なんていうのも
いいかもしれません。



さてUNIT M'Sのお家賃ですが、
完成までは市場の反応を伺うため、
かなり高めに設定していました。
しかし、これから迎える9月の引っ越しシーズンに
一気に稼働させたく本日から大幅に下げました。

敷金1ヵ月・礼金1ヵ月のコースと、
敷金1ヵ月・礼金ゼロのコースを設けていますが、
たとえば1・1コースのA・B・E・F号室では
これまでの195,000円から一気に170,000円まで下げました
（別途共益費5,000円）。

今週中にはプロカメラマン撮影による写真も
当方に送られてくる予定で、準備が完璧に整います。

勢いつけて、全力で営業にあたってまいります！！

ターミナル駅の仲介業者様にお客付けしていただくには？

募集条件や内装等が同一エリア内の競合物件とくらべ
差別化できないと、
どうしても情報が埋没してしまいがちです。

差がないばかりか、賃料が割高であったりしたら、
同じ駅の仲介業者さんでは、
お客様に紹介していただくのも難しいです。

こういうとき当社では
地元の業者さんへの期待値を落とし、
ターミナル駅の業者さんに積極的に
広報するようにしています。

たとえば、
エリアの相場でいったら65,000円の物件を
70,000円で募集しようとすると、
地元の業者さんには見向きもされない
可能性が高いですが、
沿線のターミナル駅で同一条件（構造や面積など）
の物件を探そうとしたら最低80,000円ぐらいでないと
見つからないようならば、
ターミナル駅の業者さんは
この物件を紹介してくださる可能性が出てきます。

なぜなら、
お店に70,000円の予算で
部屋を探しているお客様がいらっしゃったとき、
忙しい時期でしたら
「お引き取りください」と言うかもしれないけれど、
そうでなければ、
せっかくいらしてくださったお客様を
むげにすることはできないので、
何かしら物件を紹介するはずだからです。

そのとき当社管理の物件情報が周知されていたら、
紹介いただける確率が高いです
（もちろん、紹介いただけるような営業ツールを
あらかじめご提供しておく必要があります）。

この営業手法は、エリアの相場と比較して
多少高めであるぐらいであれば効果的です。

ただ何割も高いと使えません。

上記の例でいくと、
相場が65,000円に対し、
1割高いぐらいであれば、
ターミナル駅の相場とくらべると安いので、
紹介いただける可能性があります。

内装や設備に特徴があると、
その可能性はさらに高まります。

でも2割以上高くなると、
ターミナル駅の最安値物件とほぼイコールになるため、
同じであれば遠くまで案内するのは面倒だから、
近場の物件を紹介しようとなるはずです。

ADをうんとはずむのであれば、
話は別かもしれませんが…。

要するに何が言いたいかといいますと、
高めの賃料設定をしたいときは、
ターミナル駅の賃料相場をしっかり把握しないと
いけないということです。

今朝、営業スタッフたちにこの話をし、
ターミナル駅の相場を再調査するよう
命じたものですから、
ここでも書かせていただきました。
何かの参考にしていただけたら幸いです。

【CUBE diary】写真データを入れたCD-ROMを持って

ビーフンデザイン・進藤強さん設計による
新築アパートメントCUBE（キューブ）の
お家賃を少し下げていただいたことを受け、
昨日、仲介業者さんを訪問してきました。

1時間半ほどしか時間が取れなかったため、
梅島と北千住の駅前にある業者さんを15社、
駆け足で回らせていただいただけですが、
CUBEのことを知ってくださっている方がとても多く、
スタッフたち、よく頑張ってるんだなあ…と
嬉しくなりました(^^)

昨日はいつものセット（募集図面やエリアガイドなど）に加え、
進藤さんのところで撮っていただいた写真を収録した
CD-ROMもさしあげてきました。



当社ではリアプロというB to Bのサービスサイトを
使っていて、仲介業者さんには写真等のデータを
自由にダウンロードしていただけるようには
しているのですけれど、
CD-ROMは手間がずっと少なくなるみたいで、
かなり喜んでいただけました。

これを使ってネットにバンバン掲載してほしいと思います！

短い滞在時間ながら、感想や意見を聞かせてくださった
業者さんも多かったので、
頂戴した声を営業に上手に活かしていきたいです。

お忙しい中、丁寧に対応してくださったご担当者様、
本当にどうもありがとうございました。

【CUBE diary】お家賃を少し下げました

ビーフンデザイン・進藤強さん設計による
新築アパートメントCUBE（キューブ）は
本格的に募集を開始してから、間もなく1ヵ月が経ちます。

これまで成約したのは全8室中2室。

閑散期である真夏の募集であること、
賃料を強気に設定していること
（近隣の新築相場と比較して2～3割高めだと思います）、
仲介業者さんの多くが夏休みを取っておられたこと
などを考えると、こんなものかなあとも思いますが、
でも、もう少し強い勢いを感じたいところ。
お盆のせいもあるけれど、
ちょっと弱含みになってきている気がします。

そこでオーナーさまと相談し、
2,000円～4,000円ほど（0.5割ほど）下げることにしました
（新賃料はCUBE専用ホームページをご覧ください）。
仲介業者さんも今週から仕事を再開していますので、
これでまた勢いが復活してくると思います。

今日は朝からその広報を手分けして行っています。
明日には私も業者訪問に行くことにしました。

今月中にあと2室決め、
転勤シーズンを迎える9月で満室にするのが
当初設定した目標です。
着実に目標をクリアしていき、
オーナーさまを安心させてさしあげたいです。

採用準備を始めています

目下、スタッフの採用準備を進めています。

年明けに2名の女性スタッフが出産を控えていて、
その後任を補充しなければならないこと、
修繕工事部門のパワーアップを図るべく、
工事に精通した方に加入していただきたいことが重なって、
3名同時に募集します。

我が賃貸事業部は私以下19名の小世帯なので、
3名というのは占める割合も大きく、
いつも以上に採用ミスは許されません。

出産で休みに入る時期と引継ぎ期間の調整、
来春、育児休暇から復職してくれる社員との
兼ね合いなどもあり、パズルのような複雑さ。
うんうんと頭を悩ませております。

ちょっと泣き言めきますけれど、
当社ではここ6年の間に、
のべ8名の女性スタッフが妊娠していて
（今度の2名も含んでいます）、
そのうち7名が1～3月の繁忙期に出産しています。

1年でもっとも忙しい時期に新人に引継ぎをする
難しさも加わって正直悩ましい。
過酷な引継ぎに耐えかねて、
繁忙期明けに退職してしまった新人もおりました。

今度の採用では、そういう痛い体験を繰り返さぬよう、
募集方法や試験内容、配属などにも
工夫をこらすつもりです。

子どもの出産はとても喜ばしいことなので、
万全の補強をし、スカッと気持ちよく
送り出してあげたいです。