最近、強く反省していることのひとつに、
「何でもスタッフに任せきりにして、
現場から遠ざかっていてはいけないなあ」
というものがあります。
言い訳になりますが、組織が大きくなっていくと、
スタッフをどうやって動かすか、ということが
自分の仕事のメインになっていってしまい、
自分自身は現場からどんどん遠ざかっていってしまいます。
たとえば空室が長期化している物件なども、
お部屋や建物が内見していただくのに
ふさわしい状況になっているかというチェックだとか、
仲介業者さんを訪問させていただくことだとか、
そういうことがスタッフ任せになってしまい、
自分自身は見もしない、聞きもしない状況で
あれこれ指揮してしまっている。
でもスタッフが見て、聞いてきたことの報告を聞いても
それはすでに何らかのバイアスがかかってしまっているし、
スタッフが常に上手に報告できるとも限らないので、
やはり自分の目で確かめ、生の声を聞くようにしないと
正確な指揮はできないです。
昨日も空室がなかなか埋まらない物件について
地元の仲介業者さんに紹介がてらお話をじっくり伺って、
自分が思っていたよりかなり厳しい状況にあることを
思い知らされました。
話は少しそれますが、
仮にオーナー様が直接訪問して話を聞いたとしても、
仲介業者さんはオーナー様にはあけすけに問題点を
指摘しないと思います。
所有者本人を目の前にして、どれだけ状況が厳しいか言いづらい。
ひょっとしたら自分のところに管理を任せていただける
可能性もあるから、尚更言いづらいのではないかと思う。
けれど管理会社に対しては、
かなり自由に発言してくださる。
同業のよしみもあって、遠慮なく問題点を指摘してくださる。
そうやって仕入れた生の声を上手にオーナー様に
伝えるのが管理会社の仕事だとすると、
スタッフたちだけに生の声を仕入れさせていては、
長期空室を避けることはなかなか難しいのだと思います。
書を捨てよ町へ出よう
これからは現場に出掛ける時間をできる限り増やして
より良い指揮をしていきたいと思います。
早いもので9月も残すところ、あと4日となりました。
ここを逃すと、年内は入居者募集が少し厳しくなるので、
明日、明後日の土日で1室でも申込み獲得できるよう
追い込みをかけないといけません。
今日は午後に時間をつくって、
私も仲介業者さんを訪問しに行く予定です。
明日も仲介業者さんの接客のご迷惑にならない範囲で、
少し回ってみようと思っています。
一方で、昨秋から続いていた新築ラッシュも
追い込みの時期を迎えています。
9月末までに建築請負契約を結べば、
消費税5％で建築できるとあって、
駆け込み契約される方が少なくないようです。
その余波だと思いますが、
先週、さらに1棟、新築管理のお話も頂戴し、
ちょっとびっくり。
そのための賃料査定を先週末から大慌てでしていました。
何とか間に合って、安堵しているところです。
とにかく、やれるだけのことはやりきって、
収穫の秋を迎えたいと思います。
「人事を尽くして 天命を待つ」です。
ここを逃すと、年内は入居者募集が少し厳しくなるので、
明日、明後日の土日で1室でも申込み獲得できるよう
追い込みをかけないといけません。
今日は午後に時間をつくって、
私も仲介業者さんを訪問しに行く予定です。
明日も仲介業者さんの接客のご迷惑にならない範囲で、
少し回ってみようと思っています。
一方で、昨秋から続いていた新築ラッシュも
追い込みの時期を迎えています。
9月末までに建築請負契約を結べば、
消費税5％で建築できるとあって、
駆け込み契約される方が少なくないようです。
その余波だと思いますが、
先週、さらに1棟、新築管理のお話も頂戴し、
ちょっとびっくり。
そのための賃料査定を先週末から大慌てでしていました。
何とか間に合って、安堵しているところです。
とにかく、やれるだけのことはやりきって、
収穫の秋を迎えたいと思います。
「人事を尽くして 天命を待つ」です。
当社のリノベーション・パック商品
パフェ・リノベの新作が昨日完成しました。
今回は、北新宿にあるマンションで
施工させていただきました。
1DK、脱衣所なし、2点ユニット（バランス釜）
という27㎡のお部屋を、
1Kにして、狭くて使い途がなかったダイニング部分を脱衣室にし、
洗面台も浴室から独立させました。
また、ワイドが狭く古いキッチンも1350mmのキッチンに変更。
その他、床（フロアタイル）、壁、天井、建具、
シューズボックス、エアコンなど、
室内のほとんどすべてを新しくましたが、
工事金額は約200万円（税別）でおさまりました
（今回はバランス釜から普通の給湯器に変更し、
給水管、排水管、ガス管更新工事も入ったので、
普段にくらべるとそのぶん高かったです）。
ところで今回の工事で最も迷ったのは、
居室の収納スペースの活かし方でした。
こちらが完成形なのですけれど、
左側に空いているスペースは、もともと収納だったのです。
6畳大のお部屋で1.5間ぶんもある収納スペースは
セールスポイントになりますが、
でも、そのぶん部屋は狭くなっています。
収納を大きくするか、部屋を少しでも広くするか、
かなり迷った結果、今回は収納を1間ぶんにとどめ、
小さなデスクや飾り棚などを置けるオープンスペースにする道を選びました。
ここは意見が分かれるところでしょうね^^;
私自身はこの選択に後悔はしてませんけれど。。。
ちなみに、このお部屋、
工事完了の前日にお申込みが入ったのですが、
3,000円の指し値だと言うのでお断りしてしまいました。
強気に攻めても十分決まると思うので。
この判断がアダとならぬよう、
今月中にお申込みを獲得すべく、頑張ってまいります。
パフェ・リノベの新作が昨日完成しました。
今回は、北新宿にあるマンションで
施工させていただきました。
1DK、脱衣所なし、2点ユニット（バランス釜）
という27㎡のお部屋を、
1Kにして、狭くて使い途がなかったダイニング部分を脱衣室にし、
洗面台も浴室から独立させました。
また、ワイドが狭く古いキッチンも1350mmのキッチンに変更。
その他、床（フロアタイル）、壁、天井、建具、
シューズボックス、エアコンなど、
室内のほとんどすべてを新しくましたが、
工事金額は約200万円（税別）でおさまりました
（今回はバランス釜から普通の給湯器に変更し、
給水管、排水管、ガス管更新工事も入ったので、
普段にくらべるとそのぶん高かったです）。
ところで今回の工事で最も迷ったのは、
居室の収納スペースの活かし方でした。
こちらが完成形なのですけれど、
左側に空いているスペースは、もともと収納だったのです。
6畳大のお部屋で1.5間ぶんもある収納スペースは
セールスポイントになりますが、
でも、そのぶん部屋は狭くなっています。
収納を大きくするか、部屋を少しでも広くするか、
かなり迷った結果、今回は収納を1間ぶんにとどめ、
小さなデスクや飾り棚などを置けるオープンスペースにする道を選びました。
ここは意見が分かれるところでしょうね^^;
私自身はこの選択に後悔はしてませんけれど。。。
ちなみに、このお部屋、
工事完了の前日にお申込みが入ったのですが、
3,000円の指し値だと言うのでお断りしてしまいました。
強気に攻めても十分決まると思うので。
この判断がアダとならぬよう、
今月中にお申込みを獲得すべく、頑張ってまいります。
一年のうち2番目に賃貸住宅市場が活性化する9月。
ここで管理物件の空室を一気に決めてしまおうと
攻勢をかけてます。
絶好の天気に恵まれた昨日は、
いっぺんに7室、申込みを入れていただきました。
8月末時点での空室が66室だったので、
その1割が昨日一日で埋まったことになります。
先々週から先週にかけて、
募集図面を全室見直し、
空室点検をし、
オーナー様には募集条件の見直し提案をいっせいにし、
その改定条件を仲介業者さんに広報する
という基本的なことを徹底的にやらせてもらいました。
自分たちがやるべきことをしっかり果たせている
という自信が言葉に宿るのか、
条件改定を承諾くださるオーナー様が非常に多く、
改定した物件から先にどんどん決まって行くという
好循環が生まれています。
「ここぞ！」という“決めどき”を
感覚的に理解しておられるオーナー様は
やっぱり強いと思います。
あるいは
「ここが勝負です！」という現場の直感を
信じて託してくださるオーナー様もやっぱり強い。
私たちもオーナー様への提案も含め、
やるべきことはやったという思いがありますので、
あとは天命を待つのみ。
残りの10日間は、お申込みをいただいたら、
入居審査のスピードをさらに加速し、
確実にまとめていくつもりです。
ここで管理物件の空室を一気に決めてしまおうと
攻勢をかけてます。
絶好の天気に恵まれた昨日は、
いっぺんに7室、申込みを入れていただきました。
8月末時点での空室が66室だったので、
その1割が昨日一日で埋まったことになります。
先々週から先週にかけて、
募集図面を全室見直し、
空室点検をし、
オーナー様には募集条件の見直し提案をいっせいにし、
その改定条件を仲介業者さんに広報する
という基本的なことを徹底的にやらせてもらいました。
自分たちがやるべきことをしっかり果たせている
という自信が言葉に宿るのか、
条件改定を承諾くださるオーナー様が非常に多く、
改定した物件から先にどんどん決まって行くという
好循環が生まれています。
「ここぞ！」という“決めどき”を
感覚的に理解しておられるオーナー様は
やっぱり強いと思います。
あるいは
「ここが勝負です！」という現場の直感を
信じて託してくださるオーナー様もやっぱり強い。
私たちもオーナー様への提案も含め、
やるべきことはやったという思いがありますので、
あとは天命を待つのみ。
残りの10日間は、お申込みをいただいたら、
入居審査のスピードをさらに加速し、
確実にまとめていくつもりです。
とことん趣味を楽しめる家・UNIT M'S（ユニットエムズ）
のオーナー様が専用ブログを書き始めてくださいました。
「趣味を楽しむ賃貸住宅（川崎）ネコが飼える、自転車いじり、大きな水槽が置ける」
というタイトルのブログです
（SEO対策バッチリのタイトルです）。
9月16日に始められて、
今日までにもう7回も書かれています。
オーナー様と二人三脚で…なんて言うと
聞こえがよいですが、
正直なところ、ここまで手を煩わせてしまって、
申し訳ない気持ちでいっぱいです。
E号室、F号室の2部屋のお家賃を
共益費込で168,000円まで落としていただいてから1週間。
川崎の多くの仲介業者さんが
「16万なら…」とおっしゃってくださっているので、
圏内ギリギリのラインまでは絞っています。
下げて最初の三連休は台風にやられましたが、
今度の三連休は晴れの予報。
ここを逃さないよう広報を頑張ります！
のオーナー様が専用ブログを書き始めてくださいました。
「趣味を楽しむ賃貸住宅（川崎）ネコが飼える、自転車いじり、大きな水槽が置ける」
というタイトルのブログです
（SEO対策バッチリのタイトルです）。
9月16日に始められて、
今日までにもう7回も書かれています。
オーナー様と二人三脚で…なんて言うと
聞こえがよいですが、
正直なところ、ここまで手を煩わせてしまって、
申し訳ない気持ちでいっぱいです。
E号室、F号室の2部屋のお家賃を
共益費込で168,000円まで落としていただいてから1週間。
川崎の多くの仲介業者さんが
「16万なら…」とおっしゃってくださっているので、
圏内ギリギリのラインまでは絞っています。
下げて最初の三連休は台風にやられましたが、
今度の三連休は晴れの予報。
ここを逃さないよう広報を頑張ります！