20年ほど前、とある社団法人に勤めていたとき、
会員会社である大手新聞社の担当部長にFAXを送ったら、
しばらくしてお叱りの電話がかかってきました。
「FAX送ったら、その旨、電話で知らせるのが常識です」
新聞社の部長さんはそうおっしゃられました。
当時はまだメールが使われていなくて、
文字情報を伝えるにはFAXが中心だった（と思う）のですが、
新聞社ともなると、送られてくるFAXの量が半端じゃなく、
「FAXしましたのでご確認ください」
と言わないと、簡単に埋もれてしまう状態だったため、
そうお叱りを受けたのです。
ところで、今週日曜日のこと。
その数日前に、とある物件の営業で仲介業者さんを回っていて、
そこでいただいた情報を元にオーナー様に家賃交渉をしました。
私の提案をご快諾いただけたので、
すぐさま会社に連絡し、私が回った仲介業者さんに
FAXで家賃を値下げした旨、速報してもらいました。
そのあとフォローの電話をしようと思ったのですが、
日曜日は来店客がいっぱいでご迷惑だろうと思い、
翌日、電話をしました。
するとびっくり！
日曜日、
営業の方に名指しでFAXを送ったにもかかわらず、
どなたの手元にもそれが届いていなかったのです。
1社、2社の話ではありません。
回った会社全部でそうだったので、
本当に驚いてしまいました。
仲介店舗では営業スタッフの方々に
個人のメルアドを持たせていないところが多いこともあり、
FAXのほうがスピードや正確性の点で
勝るのかな？と思っています。
でも個人宛の物件情報など、
大量のFAXの中に簡単に埋もれてしまうのですね。
20年前の新聞社と状況はあまり変わらないのかもしれない。
FAXのあと、すかさずフォロー電話をしないと
速報したいときには役に立たないということを
再認識しました。
とことん趣味を楽しめる家・UNIT M'S（ユニットエムズ）は、
物件の付加価値がどこまで賃料に反映できるか、
上値を確かめてみたいというオーナー様の意向で、
相場よりかなり高めに条件設定し募集していました。
しかし目下のところ、お申込みを獲得できないでいるため、
オーナー様と協議し、川崎エリアの家賃相場の範囲内に
おさめることにいたしました。
◇敷金1ヵ月 礼金1ヵ月の場合
A号室 賃料144,000円 共益費5,000円
B～F号室 賃料143,000円 共益費5,000円
G号室 賃料170,000円 共益費5,000円
◇敷金1ヵ月 礼金ゼロの場合
全室上記プラス5,000円
こちらがつい先ほど決まった募集条件です。
川崎の仲介業者様たちの意見を集約すると、
「お部屋の広さ的には、通常で130,000円台だが、
ただ、こちらの物件の特殊性を考慮すれば
150,000円以内であればお客様には十分紹介できます」
ということでしたので、
その範囲におさめさせていただくことにしました。
そしてまた、1階がすべて土間であるという特徴を
最大限に活かすべく、
大型犬の飼育を積極的にOKとしていくことにしました。
大型犬を飼育できる賃貸住宅は
かなりレアですので、こちらの反響も楽しみです。
これまでは何とかオーナー様のご要望する条件で
決めてさしあげたいと頑張ってまいりましたが、
やっぱりいつまでも入居ゼロでは困ります。
相場の範囲内に入った以上、
私たちももはや言い訳不能。
必死になって営業していこうと思います。
物件の付加価値がどこまで賃料に反映できるか、
上値を確かめてみたいというオーナー様の意向で、
相場よりかなり高めに条件設定し募集していました。
しかし目下のところ、お申込みを獲得できないでいるため、
オーナー様と協議し、川崎エリアの家賃相場の範囲内に
おさめることにいたしました。
◇敷金1ヵ月 礼金1ヵ月の場合
A号室 賃料144,000円 共益費5,000円
B～F号室 賃料143,000円 共益費5,000円
G号室 賃料170,000円 共益費5,000円
◇敷金1ヵ月 礼金ゼロの場合
全室上記プラス5,000円
こちらがつい先ほど決まった募集条件です。
川崎の仲介業者様たちの意見を集約すると、
「お部屋の広さ的には、通常で130,000円台だが、
ただ、こちらの物件の特殊性を考慮すれば
150,000円以内であればお客様には十分紹介できます」
ということでしたので、
その範囲におさめさせていただくことにしました。
そしてまた、1階がすべて土間であるという特徴を
最大限に活かすべく、
大型犬の飼育を積極的にOKとしていくことにしました。
大型犬を飼育できる賃貸住宅は
かなりレアですので、こちらの反響も楽しみです。
これまでは何とかオーナー様のご要望する条件で
決めてさしあげたいと頑張ってまいりましたが、
やっぱりいつまでも入居ゼロでは困ります。
相場の範囲内に入った以上、
私たちももはや言い訳不能。
必死になって営業していこうと思います。
数日前、東武東上線・K駅で新しく管理受託した物件の広報と、
適正な家賃設定を調査する目的で、
K駅と、近くの急行停車駅であるF駅の仲介業者さんを
複数社、訪問してまいりました。
どの仲介業者さんも、競合物件などを例にあげながら、
丁寧にご自身の「相場観」を説明してくださり、
大変ありがたく、非常に参考になりました。
さて、このとき気がついたことなのですが、
物件のあるK駅の業者さんたちは、
どこもかなり悲観的で、厳しい賃料をおっしゃいます。
それに対して、急行停車駅・F駅の業者さんたちは、
多少楽観的で、K駅の業者さんたちより
5,000円以上高い賃料でも「いける」とおっしゃいます。
この差はどこから来るのか、
帰ってからじっくり考えてみたのですが、
一番に思ったことは、
「来店されるお客様の質と量の違いなのかな？」
ということです。
と言うのも、今回は平日の夕方遅くに訪問したのですけど、
K駅のお店にはどこもお客様がいらしてなくて、
F駅はかなりの数のお客様がいらしていた。
つまり、数少ないお客様でビシッと決めるためには
厳正な賃料設定が必要だからK駅の業者さんは
厳しいことをおっしゃられ、
多数いらっしゃるF駅の業者さんは、
部屋からの眺望だとか、日当たりだとか、
リフォームのレベルだとか、ペット飼育可だとか、
そういう良い点を強調したら
関心を示してくれるお客様も大勢いらっしゃるから、
「多少高くても大丈夫だろう」と自信を持っておられる。
余裕の差が査定金額の差となってはっきり表れる。
そういうことも大きな理由としてあるんじゃないかなと
あらためて思ったのです。
これは当たり前と言ったらそれまでの話ですが、
同じ成約データをもとに分析されながら、
駅がほんのちょっと違うだけで
相場観が5,000円も違うことに驚いたので、
ちょっと書いてみたくなりました。
これをヒントに、営業対策をじっくり
練り直してみたいと思います。
適正な家賃設定を調査する目的で、
K駅と、近くの急行停車駅であるF駅の仲介業者さんを
複数社、訪問してまいりました。
どの仲介業者さんも、競合物件などを例にあげながら、
丁寧にご自身の「相場観」を説明してくださり、
大変ありがたく、非常に参考になりました。
さて、このとき気がついたことなのですが、
物件のあるK駅の業者さんたちは、
どこもかなり悲観的で、厳しい賃料をおっしゃいます。
それに対して、急行停車駅・F駅の業者さんたちは、
多少楽観的で、K駅の業者さんたちより
5,000円以上高い賃料でも「いける」とおっしゃいます。
この差はどこから来るのか、
帰ってからじっくり考えてみたのですが、
一番に思ったことは、
「来店されるお客様の質と量の違いなのかな？」
ということです。
と言うのも、今回は平日の夕方遅くに訪問したのですけど、
K駅のお店にはどこもお客様がいらしてなくて、
F駅はかなりの数のお客様がいらしていた。
つまり、数少ないお客様でビシッと決めるためには
厳正な賃料設定が必要だからK駅の業者さんは
厳しいことをおっしゃられ、
多数いらっしゃるF駅の業者さんは、
部屋からの眺望だとか、日当たりだとか、
リフォームのレベルだとか、ペット飼育可だとか、
そういう良い点を強調したら
関心を示してくれるお客様も大勢いらっしゃるから、
「多少高くても大丈夫だろう」と自信を持っておられる。
余裕の差が査定金額の差となってはっきり表れる。
そういうことも大きな理由としてあるんじゃないかなと
あらためて思ったのです。
これは当たり前と言ったらそれまでの話ですが、
同じ成約データをもとに分析されながら、
駅がほんのちょっと違うだけで
相場観が5,000円も違うことに驚いたので、
ちょっと書いてみたくなりました。
これをヒントに、営業対策をじっくり
練り直してみたいと思います。
数日前、親しい弁護士先生にこんな質問をしてみました。
【質問】
通常、
1）解約届が提出されていて
2）鍵も返却され、
3）荷物がすべて出されている状態になっていれば
入居者さんとの賃貸借契約は終了したと判断していますが、
部屋の鍵がテンキーになっていて、
入居者さんがテンキーの暗証番号を教えてくれなかったとしたら、
まだ契約は続いていると考えるべきですか？
これに対し、先生は
「まあ、鍵は実質返ってきてないのと同じですから、
契約解除は成立してないでしょうねぇ」
と答えられました。
こちらは明快でよかったのですが、
続けてこんな質問をしました。
「では、テンキーの暗証番号は教えてくれなかったのだけど、
賃借人さんが鍵を施錠せず、オープンにして退去されていたら、
どうでしょうか？」
すると先生は
「ほかの用件がそろっていたら、鍵の返却もあったものとみなされ、
契約解除成立となる可能性が高いんじゃないでしょうか」
と言われました。
でも、常にそうだと言いきれないみたいです。
私自身、まだこうした事例にあたったことはないですが、
いざ、そうなったときに慌てないよう、
もう少し考えておいてみたいと思います。
賃貸管理の現場では、本当に予期せぬことが頻発しますので、
頭のトレーニングも兼ねて、いろいろな場面を想定し、
対応策を練っておくことも、けっこう大事なことです。
今回書かせていただいたテーマは
私自身、すっきり解決した気分にはなれないでいます。
こちらを読んでくださり、
何か良い実例をご存じの方がいらっしゃいましたら、
ぜひご教授ください。
どうぞよろしくお願いいたします。
【質問】
通常、
1）解約届が提出されていて
2）鍵も返却され、
3）荷物がすべて出されている状態になっていれば
入居者さんとの賃貸借契約は終了したと判断していますが、
部屋の鍵がテンキーになっていて、
入居者さんがテンキーの暗証番号を教えてくれなかったとしたら、
まだ契約は続いていると考えるべきですか？
これに対し、先生は
「まあ、鍵は実質返ってきてないのと同じですから、
契約解除は成立してないでしょうねぇ」
と答えられました。
こちらは明快でよかったのですが、
続けてこんな質問をしました。
「では、テンキーの暗証番号は教えてくれなかったのだけど、
賃借人さんが鍵を施錠せず、オープンにして退去されていたら、
どうでしょうか？」
すると先生は
「ほかの用件がそろっていたら、鍵の返却もあったものとみなされ、
契約解除成立となる可能性が高いんじゃないでしょうか」
と言われました。
でも、常にそうだと言いきれないみたいです。
私自身、まだこうした事例にあたったことはないですが、
いざ、そうなったときに慌てないよう、
もう少し考えておいてみたいと思います。
賃貸管理の現場では、本当に予期せぬことが頻発しますので、
頭のトレーニングも兼ねて、いろいろな場面を想定し、
対応策を練っておくことも、けっこう大事なことです。
今回書かせていただいたテーマは
私自身、すっきり解決した気分にはなれないでいます。
こちらを読んでくださり、
何か良い実例をご存じの方がいらっしゃいましたら、
ぜひご教授ください。
どうぞよろしくお願いいたします。
本日（10月1日）から賃貸事業部では
部署を再編成することにいたしました。
従来は
●業務課（管理課が行わない業務一切を担当）
●管理課（入金管理、レポーティング、更新契約を担当）
という2課制を敷いていましたが、
今日からは、
〇業務課（リーシングを中心に担当）
〇営繕課（リフォーム、リノベーション、小修繕、解約精算を担当）
〇管理課（現状通り）
〇アセットマネジメント[AM]課（業務については後述します）
という4課制に改めることになりました。
同時にマネジャーも新しく任命しました。
業務課は三浦英樹、営繕課と管理課は山口章夫、
AM課は私がマネジャーとなります。
私はこれまでプロパティマネジメント[PM]に関する
全業務を見てきたのですが、
「後継のマネジャー育成を促進していく」
という会社の方針のもと、
今後、PM業務については最前線から退き、
一歩下がったところで全体を監修する立場に変わります。
そしてこれからは、新生AM課の責任者として、
オーナー様の売買仲介業務、貸地管理業務、
新築や大規模修繕、リノベーションのプランニング業務、
新規管理受託業務を専ら行ってまいります
（この業務に付随して、最初に行うリーシング活動も担当します）。
AM課はスタッフ2名（うち1名は在宅勤務の
インテリアコーディネーター）と
私の3名からなる小さなセクションです。
部署は新しくつくりましたが、
これまでもPM業務のマネジメントと併行して
やってきたことなので、
起ち上げにさほどの手間はかかりません。
しかし、社内の雰囲気が一新されたのを良い機会ととらえ、
私も気持ちをリフレッシュさせたいと思います。
これからもどうぞよろしくお願いいたします。
部署を再編成することにいたしました。
従来は
●業務課（管理課が行わない業務一切を担当）
●管理課（入金管理、レポーティング、更新契約を担当）
という2課制を敷いていましたが、
今日からは、
〇業務課（リーシングを中心に担当）
〇営繕課（リフォーム、リノベーション、小修繕、解約精算を担当）
〇管理課（現状通り）
〇アセットマネジメント[AM]課（業務については後述します）
という4課制に改めることになりました。
同時にマネジャーも新しく任命しました。
業務課は三浦英樹、営繕課と管理課は山口章夫、
AM課は私がマネジャーとなります。
私はこれまでプロパティマネジメント[PM]に関する
全業務を見てきたのですが、
「後継のマネジャー育成を促進していく」
という会社の方針のもと、
今後、PM業務については最前線から退き、
一歩下がったところで全体を監修する立場に変わります。
そしてこれからは、新生AM課の責任者として、
オーナー様の売買仲介業務、貸地管理業務、
新築や大規模修繕、リノベーションのプランニング業務、
新規管理受託業務を専ら行ってまいります
（この業務に付随して、最初に行うリーシング活動も担当します）。
AM課はスタッフ2名（うち1名は在宅勤務の
インテリアコーディネーター）と
私の3名からなる小さなセクションです。
部署は新しくつくりましたが、
これまでもPM業務のマネジメントと併行して
やってきたことなので、
起ち上げにさほどの手間はかかりません。
しかし、社内の雰囲気が一新されたのを良い機会ととらえ、
私も気持ちをリフレッシュさせたいと思います。
これからもどうぞよろしくお願いいたします。