国土交通省告示による「賃貸住宅管理業者登録制度」が
間もなく、12月1日より施行されます。
同日より登録の受付が開始されることになっており、
現在、当社も申請準備を進めています。
ところで登録が承認されたのち、私たち管理会社側は、
オーナー様から預かる敷金の保管や、お家賃の入出金管理の方法
（会社本体の口座等とは分別して管理する方法）の状況を
毎年、国土交通省に報告することが義務付けられます。
現段階では、この分別管理の方法について、
具体的にこうしなければならない、という定めはないのですが、
オーナー様や入居者様がその報告を閲覧することができるということになると、
信頼度の高い分別管理を行えば、
それだけでも差別化が図れることができるようになると考えています。
そのため、これからはどれだけ信頼度の高い家賃管理のスキームを組めるかが
重要になってきます。
そのひとつの方法として、運用を試しているのが、
ネットバンキングの活用です。
今日はその活用方法を簡単にご説明したいと思います。
通常、入居者様からお振込みいただくお家賃は、
次のような流れで、オーナー様の口座に渡っています。
[お家賃の流れ]
①入居者様が毎月一定期日（だいたい月末）までに、管理会社の家賃口座へ振り込む。
②管理会社は、入金が遅れた方へ督促をし、オーナー様と約定した期日
（だいたい翌月１０日）までに、オーナー様の指定口座へ振り込む。
この方法は、
(１)管理会社が入居者様からのお家賃の入金状況を確認しやすい
(２)管理報酬や修繕費、共用部水道光熱費などをお家賃から差し引いて、
オーナー様に送金すればよいので、オーナー様は自らの手間を省くことができる
などのメリットがあります。
一方、デメリットとしては、
管理会社がひとたび破綻すると、オーナー様の口座に、
お家賃が一切振り込まれなくなるというリスクがある
ということがあげられます。
このリスクを回避する策をいかに講じられるかということが、
分別管理のひとつの肝であるわけです。
この回避策のひとつとして、ネットバンキングを活用した方法があります。
これは次のように行います。
[ネットバンキングを活用したお家賃の流れ]
①入居者様は毎月一定期日までに、オーナー様の指定口座に家賃を振り込む。
②管理会社はネットバンキングを活用し、オーナー様の指定口座の入金状況を確認。
お家賃の遅れた方がいらしたら、督促の電話をかける。
この方法をとりますと、お家賃は管理会社の口座を経由しないため、
オーナー様にとって管理会社の破綻リスクはゼロとなります。
ただし、管理会社からの請求に基づき、管理報酬や修繕費などを
自分自身で支払い手続きをしなければならなくなるというデメリットが
今度は生じます。
このデメリットを回避する（あるいは和らげる）手段も、
いろいろとあるのですが、それはまた別の機会にご紹介させていただければと思います。
いずれにせよ、これまで当たり前に行っていた入出金管理方法も、
今後は改善や工夫を余儀なくされてくるのは、
避けることのできない流れなのだと思います。
この流れにきちんとついていかないと、差別化されてしまうわけですから、
私どもも必死です。
常にその時点での最善策を模索し、流れについていきたいと思っています。