米商業不動産市場、一段と悪化の可能性＝Ｓ＆Ｐ

　［ニューヨーク　１日　ロイター］　格付け会社スタンダード・アンド・プアーズ（Ｓ＆Ｐ）は１日、米商業不動産市場について、空き店舗率が高止まりし、賃貸料が下落する中、最悪期は脱していないとの見方を示し、多額の損失を生み、金融システムを脅かす恐れがあると指摘した。

　Ｓ＆Ｐはリポートで「銀行が抱える商業不動産へのエクスポージャーの影響はまだ完全に表れていない」としている。住宅建設や商業不動産建設セクターでは既に問題が顕在化しているが、金利が低く、債権回収に十分なキャッシュフローがある現状では、商業不動産ローンや多世帯住宅セクターでは影響が認識されていないとの見方。　金利が上昇し、賃貸料がさらに落ち込めば、こうしたセクターでも差し押さえが増加し、価格が一段と下落するとの見方を示した。

　また「（商業不動産への）エクスポージャーが最も大きく、バランスシートが比較的ぜい弱な金融機関は既に投機的等級に格付けしているが、今後格下げが増える可能性もある」とした。

　Ｓ＆Ｐは格付け対象の金融機関のうち、商業不動産へのエクスポージャーが最も大きい約７５％の銀行について、アウトルックをネガティブとしている。

　リポートはさらに「商業不動産へのエクスポージャーは、格付け対象となっていない中小地銀が大部分を占める傾向があるため、格付け対象外の銀行に、より大きなリスクが存在する」と指摘した。

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社説：マンション協力金 公平な負担は当然だ

　マンションを所有しているのに居住していない不在所有者に協力金の支払いを求めた裁判で、最高裁は管理組合側の主張を認め、協力金は適法との判断を示した。管理組合業務に参加しない不在所有者については、ほとんどの分譲マンションが同様の問題を抱えている。判決は大きな影響を及ぼすことになりそうだ。

　舞台となったのは１９７１年から分譲された大阪市北区のマンションで、総戸数８６８戸のうち約１８０戸は所有者が住んでおらず、賃貸に出されたり、空室になっている。高齢化も進んでおり、管理組合の役員になる人が不足し、負担が一部所有者に集中するようになったという。

　それに対する不満を背景に、マンションの管理組合は２００４年の総会で、不在所有者から協力金を取ることを決め、規約改正を行った。

　その是非をめぐり３件の訴訟が起こされ、大阪高裁は１件について協力金は有効と認めたが、残り２件では規約改正は無効の判断を示した。

　この訴訟について最高裁は、「マンションの管理組合の運営費や業務は本来、組合員全員が平等に負担すべきだ」と指摘し、不在所有者は「役員になる義務を免れて組合活動に貢献していない。居住所有者が貢献した利益のみを享受している」との判断を示した。

　販売に有利になるようマンションの修繕積立金などを低く設定するケースが多くみられる。その結果、資金不足に悩む管理組合も多い。管理組合の役員のなり手不足も絡み、不在所有者側の敗訴確定を受けて、協力金を導入するマンションが全国に広がることになりそうだ。

　マンションが大量に供給されるようになって久しく、老朽化マンションの建て替えが社会問題化したのを背景に、建て替えをスムーズにするための法整備などが進められた。

　一方、マンションの管理運営については、国土交通省が管理規約の見本をつくり、管理費や修繕積立金の負担義務などを例示している。しかし、実際の運営については、マンションごとに対応していくしかない。

　今回の判決で最高裁が認めた協力金の額は月額２５００円だった。しかし、協力金が適法であっても、その額についてはマンションごとに事情が違うはずで、トラブルに発展することも懸念される。

　年数を経るにつれ、マンションでは居住者の高齢化と賃貸に出す比率が高まる。今回の最高裁判決によって管理組合の空洞化を防ぐ効果が期待されるが、快適な居住環境はマンション全体で取り組むのが基本で、公平な負担を図りつつ、スムーズなマンションの管理・運営ができるように心がけたい。

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河原町阪急今秋に閉店…売上高ピークの３分の１

　阪急阪神百貨店を傘下に置くエイチ・ツー・オー（Ｈ２Ｏ）リテイリングは２８日、京都市の繁華街にある百貨店「四条河原町阪急」＝写真、京都市下京区＝を今秋に閉店すると発表した。消費不況による店舗整理だが、京都の目抜き通りの人の流れにも影響しそうだ。

　ユニクロなど専門店の台頭による「百貨店離れ」に、リーマン・ショック後の消費不振が追い打ちをかけ業績が悪化しているためだ。同店の２０１０年３月期の売上高は、ピーク時（９２年３月期）の３分の１以下の５０億円を割り込み、営業赤字は５億円強と６年連続の赤字になる見通しだ。

　京都市内のホテルで記者会見した新田信昭・阪急阪神百貨店社長は「売り場面積が８９０９平方メートルと小さいのが最大のネックで、都心で百貨店事業を続けるのは困難と判断した。閉店は断腸の思いだ」と述べた。

　同店は１９７６年１０月に開業し、阪急京都線のターミナル駅である河原町駅に直結する好立地と、若者向けファッションの発信地として存在感を示していた。住友不動産の所有するビルに賃貸で入居しているが、後継のテナントについては未定で、住友不動産は「閉店する秋までには決めたい」としている。

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