最近読んだ本をご紹介します！
552冊目
『大家さん税理士が教える不動産投資で効率的にお金を残す方法』
著：叶 温
所得税
１９５万円以下＝５％
１９５万円以上〜３３０万円以下＝１０％
３３０万円以上〜６９５万円以下＝２０％
６９５万円以上〜９００万円以下＝２３％
９００万円以上〜１８００万円以下＝３３％
１８００万円以上＝４０％
＊住民税１０％を課税すると最高で５０％
人によって本当に残るお金が変わるからくり
年収３００万円の人
不動産所得１００万円（税率１５％）
課税所得８０万円
＝１００ー１５％＝８５万円が残るが、
年収３０００万円の人
不動産所得１００万円（税率５０％）
課税所得２５００万円
＝１００ー５０％＝５０万円
＊キャッシュフローより利益が大きくなると税金が多くなって税引き後キャッシュフローはどんどん少なくなっていきます
キャッシュフローの作り方
☆返済期間を長くして、毎月の返済額をすくなくすること！
☆賃料をあげて収入を多くすること！
利益を減らす方法（利益が減れば税金がすくなくなる！）
☆減価償却を利用する！
減価償却とは読んで字のごとく減っていく価値を償却する費用
税金の世界ではこの減価償却も経費として認めてくれるのです
そして、減価償却費のすごいところは毎年お金は減らないのに帳簿上では経費として認めてくれること
＊土地は劣化することがないので減価償却費できない
賃料収入１２０万円
固定資産税１０万円
減価償却費２０万円
返済利息１０万円
＝１２０万円ー４０万円＝８０万円x１５％＝１２万円
賃料収入１２０万円から銀行への返済４０万円と固定資産税１０万円を引いてキャッシュフローは７０万円
＝７０万円ー１２万円＝税引き後キャッシュフロー５８万円
キャッシュフローとは
年間収入ー固定資産税ー返済ーランニングコスト＝キャッシュフローとなります。
表面利回り（年間賃料）が１０％の場合
年間賃料（１０％）ー固定資産税（１％）ー返済（４％）ーランニングコスト（１％）＝キャッシュフロー４％になります。
☆滞納があって収益が入らなくても税金場では収益が上がっているとされるため泣きっ面に蜂になるので注意が必要です！
☆事業規模は５棟１０室以上！青色申告控除で利益から６５万円控除することができます！
土地の価格
実勢価格
＝実際の不動産取引で取引された価格
公示地価価格
＝土地の取引や評価をするときの客観的な目線として、国土交通省が毎年１月１日時点の価格を３月に発表している
基準地価価格
＝公示地価と目的はほぼ同じですが、都道府県が毎年７月１日時点の価格を９月に発表しています
相続税路線価
＝相続税や贈与税の計算をするときに使われる評価額で、公示地価の８割程度が目安とされています。国税庁が毎年１月１日時点の評価額を、７月１日に発表しています
固定資産税評価額
＝固定資産税や登録免許税、不動産取得税などを計算するときに使われる評価額で、公示地価の７割程度が目安とされています。市区町村が３年に１回評価を見直して告示されます
☆公示地価の７割程度の評価額の物件が銀行の融資金額になるケースが多いです
固定資産税
＝固定資産税評価額x税率1.4%
都市計画税
＝固定資産税評価額x税率0.3%
固定資産税・都市計画税の税率
土地＝固定資産税（評価額に1.4%）
土地＝都市計画税（評価額に0.3%）
小規模住宅用地＝固定資産税（1/6になる）
小規模住宅用地＝都市計画税（1/3になる）
建物＝固定資産税（評価額に1.4%）
建物＝都市計画税（評価額に0.3%）
☆小規模住宅用地とは１戸について２００平方メートルまでの住宅用地
例）
固定資産税評価額３０００万円の土地
固定資産税評価額１０００万円の建物
土地の固都税３０００万円x1.7%＝５１万円
建物の固都税１０００万円x1.7%＝１７万円
＝６８万円の固定資産税都市計画税がかかります
☆固定資産税評価額は３年に１回見直しが入ります！
例）小規模の住宅用地だった場合
土地の固定資産税
＝５００万円（３０００万円/６）x税率1.4%＝税額７万円
土地の都市計画税
＝１０００万円（３０００万円/３）x税率0.3%＝税額３万円
建物の固定資産税・都市計画税
＝１０００万円x税率1.7%＝税額１７万円
＝２７万円になります！
土地の固定資産税評価額＝固定資産税の路線価x土地の広さになります。
☆路線価を決めている要因はその土地に接している道路や幅や状況、最寄り駅からの距離や周辺の利便性、下水道やガスなどのライフラインの環境条件などです。
よければ、路線価は高くなり固定資産税評価額も上がります！
建物について
建物は基本的に再建築価格に基づいて評価されます
”もう一回同じ建物を建てたらいくらかかるのか？”
再建築価格＝資材x数量
RC＞S＞木造
建物の固定資産税評価額＝再建築価格ー減価償却費
☆耐用年数が長くて新しい建物は固定資産税評価額が高くなり、耐用年数が短くて古い建物ほど評価額が低い！
☆固定資産税評価額は銀行が融資をする際に最も気にしているところ！
☆評価額は毎年４月〜１ヶ月から３ヶ月間の間に市区町村の固定資産税科に行けば見ることができます！
元利金等返済と元金均等返済
元利金等返済
＝序盤の返済合計額が少ない
元金均等返済
＝終盤の返済合計額が少ない
☆全期間トータルの利息は、元利金等返済の方が多くなる！
建物の耐用年数と減価償却
鉄筋（RC）コンクリート４７年
＝償却率0.022%
鉄骨（S）３４年
＝償却率0.030％
木造２２年
＝償却率0.046%
新築の計算方法
例）RC造の場合
建物１０００万円x0.022%＝減価償却費２２万円
例）S造の場合
建物１０００万円x0.030％＝減価償却費３０万円
例）木造の場合
建物１０００万円x0.046％＝減価償却費４６万円
☆減価償却費は経費として収入から引くことができます
中古で耐用年数を超えている場合の計算方法
耐用年数＝法定耐用年数x２０％
RCの場合＝４７年x２０％＝９年
Sの場合＝３４年x２０％＝６年
木造の場合＝２２年x２０％＝４年
☆これを簡便方といいます！
例）
築１０年経っているRCの場合
（耐用年数４７年ー築年数１０年）＋（築年数１０年x２０％）＝３９年
☆中古の場合は築年数で耐用年数が変わる！
553冊目
『資産家ドクター、貧困ドクター』
著：大山一也、西川晃司
医師が「お金」に困る時代
厚生労働省２０１４年「医療経済実態調査」によると
民間病院の勤務医平均年収１５４４万円
サラリーマンに比べるとかなり大きな金額を得ていますが、
医師の中でも金額に大きな差があるそうです。
４０代の医師でも年収６００〜３０００万円ほどの差があるそうです
年収６００万円の貧困ドクターの多くは大学病院の勤務医が多いようです
医師に必要なのは資産形成
２０１６年４月から混合診療が開始しました
新しい医療技術を取り入れる医療期間ののニーズが飛躍的に上がります
そのためそれらを提供できる資産家ドクターと提供できない貧困ドクターにさらなる差が生まれることになります
医師の資産運用方法
医師向けのポータルサイトm3.comによると
医師が行っている資産運用は
１普通、定期預金７４％
２株式２１％
３何もしていない２０％
４投資信託１７％
５外貨預金１１％
６国債９％
７不動産投資７％
☆不動産投資は長期的に運用して手間のとらない最適な投資
554冊目
『あなたのアパートマンションを即満室にする方法』
著：浦田健
あなたの物件に入輿者が決まらない２つの理由
・内見者がいない
・内見者がいても制約にいたらない
なぜ内見者が増えないのか？
１不動産仲介会社が紹介する物件は手数料が高い物件から
２お客さんがあなたの物件窓たどり着いていない
３不動産業者の行動パターンがある
☆パソコンが使える９８％の人は必ずネット広告やネット媒体を介して物件を探している！反応率のいい広告を作り出そう！
☆５つの網を繰り広げる！現地ポスト、賃貸情報誌、FAX、インターネット、人海戦術！
管理委託なら専任募集、自主管理なら一般募集がベスト
１専任募集
専任業者を介して広く一般にも募集する方法
入居者管理と建物管理の両方を特定の不動産業者に委託するのであればその業者を窓口にして広く物件情報を公開する
２一般募集
単純に広く一般に募集する方法
自分に管理のノウハウがあれば特定の業者を窓口にせずできるだけ多くの不動産業者に客付けを依頼することができる
物件の価値を上げるのが空室対策の第一歩
年を重ねるごとに家賃が下がるのは商品そのものの価値が下がるからである
「敷金精算の範囲内でリフォームすればいい」という考えを持つのは危険です
現在東京ルールや国土交通省のガイドラインにもある通り敷金は原状回復の費用にすることはできないというのがはっきりしている
大阪や九州などの西のエリアで常識になっていた保証金償却や敷引きなども今は裁判になれば必ず大家さんは負ける
もっとも敷金だけで部屋をリフォームしようという考えが間違っている
綺麗にマンションを維持するためにはそれなりのお金を用意することが必要になる、そのためにやることは一つ 家賃を上げること。
全面外装リフォーム費用の目安
☆家賃２ヶ月分x戸数である。家賃５万円、１０戸であれば外装リフォームの目安は１００万円！
555冊目
『次の入居者が決まる満室革命プログラム』
著：尾嶋健信
入居者が現実に沿った成約の公式
緊急性x希望条件の７割x営業マンのパッション
住宅売買は７〜８割の希望条件
賃貸の場合は６〜７割ほど満たしていれば成約につながると言います
思い通りの条件でなくても付加価値をつけて提案すれば成約につながる可能性も大いにあります！
案内される物件の「当て・中・決め」のランク
身体仲介の営業マンは１日に４回ほどの接客（内見）を行います。
効率を重視したストーリーを描いて回ります
「どういう順番で見せていけば決まりやすいか？」を考えているため、お客様の条件で当てはまるところを探して、ルートを決めています
最初の物件はいわゆる・・当て
次は・・中物件
最後が・・決め物件
悪いところからいいところを見せると特別良く見えるため成約率は上がるのです
☆自分の物件は入居者に選ばれるようにするのではなく、賃貸仲介の営業マンの決め物件として選ばれるようにする！
面積によりカラータイプを決定する
面積日の配分の基礎をしっかり守れば誰が色を決めてもそれなりの仕上がりになります
面積日はベースカラー７０％（天井、壁、床）サブカラー２５％（ドア、建具、カーテン）アクセントカラー５％（家具、雑貨）
ベースカラーは基調色、サブカラーは副調色、アクセントカラーは強調色といいます
☆アクセントクロス＝人目を引きつける効果を狙ったもの。壁の上部と下部の色を変えるといった工夫を施すと高級感が出ます！
556冊目
『週刊ダイヤモンド ２０１８年総予想』
著：週刊ダイヤモンド
不動産市況が回復
「投資減速で地下ほぼ横ばい」
１８年には東京２３区のビル供給量は昨年の約２倍に増加する
１８年後半には消費税増税前の駆け込み購入で成約率はさらに伸びる予想
金融市況
黒田総裁の任期は２０１８年４月８日
安倍首相は今後も次元困難なインフレ目標を継続する人物を次期日銀総裁に選ぶと思われる。本命は黒田総裁の続投だろう。
１７年は県内統合ブームが起こった
２０１６年に発表していた長崎県の十八銀行と親和銀行に続き、１７年には三重県の三重銀行と第三銀行、新潟県では第四銀行と北越銀行の統合が発表された
金融庁
金融庁は２０１８年大型の組織再編を行うと発表、検査局を解体して廃止することを決めた。背景には不良債権問題の収束がある。
自己資本比率
（リスク性資産➗内部留保を中心とした質の高い自己資本） ベスト５とワースト５
ベスト
１山梨中央
２山陰合同
３北洋
４岩手
５富山第一
ワースト
１東日本
２東京都民
３みなと
４関西アーバン
５大正
２０１８年の目玉政策
人づくり改革
・リカレント教育の拡充
・ 現役世代のキャリアアップ
・ 中高年の再就職支援
・ 雇用保険制度の活用
＊ 含めて２０１８年夏に検討
生産性革命
・テレワークや副業・兼業の促進
・フリーランスやクラウドソーシングなどの雇用関係によらない働き方について２０１８年度から法的保護の必要性を含めた中長期的な検討を進める
・解雇無効時の金銭救済制度について
☆２０１７年訪日外国人3000万人突破
☆６月に民泊法”１８０日規制”が施行
☆東京都心５区の１７年１１月時点の空室率３％
☆賃料は４７カ月連続で上昇
『今日のドラッカー』
企業規模に関わる最大の問題は成長の問題である。
一つの規模から別の規模への変化に関わる問題である。
しかも成長の問題とはマネジメントの姿勢の問題である。
成長に成功するための要件はマネジメントが自らの姿勢と行動を大胆に変える能力にある。