最近読んだ本をご紹介！！
『不動産投資で不労所得1000万円を得る方法』
『毎朝１分読むだけ最強交渉術』
『ビジネス名言550』
『レバレッジシンキング』
548冊目
『不動産投資で不労所得1000万円を得る方法』
著：溝口晴康
サラリーマンの強み弱み
サラリーマンの強みは安定的な給与収入
サラリーマンの弱みは仕事が選べない、自分の時間が作りにくい移動は受け入れるしかない
仕事に追われる
その自由の時間の制約をかいくぐって出来る投資が不動産投資である
サラリーマンの生涯年収は約２〜３億円
しかしレバレッジを効かせれば、生涯収入を超える資産を銀行の力を借りて手に入れることができる
家賃収入を得得ながら借金を返済する
不動産投資は銀行から大きな借り入れをして、その借り入れを毎月の家賃の収入で補いプラスを増やしていくものです
ここで重要なのがインカムゲイン（純収入）と判断する方も多いですが
本当に重要なのは、じつは修繕費、入居率の低下、家賃下落などである
収入がいくら多くてもお金のかかる物件では意味がない
「売却価格下落率が低そうなエリア」を選び、購入価格を可能な限りやすくする方法が望ましい
ほぼフルローンで３億円の不動産を購入できたケース
流動資産：０円
固定資産：３億円
総資産：３億円
借り入れ：３億円
自己資本：０円
総資産：３億円
・・・１年後の姿
流動資産：0.1億円
固定資産：2.9億円
総資産：3億円
借り入れ：2.9億円
自己資本：0.1億円
総資産：3億円
＊流動資産＝家賃収入ー銀行への借り入れー経費ー税金
＊固定資産の減＝減価償却費
つまり、借り入れの返済をしながら自己資本は溜まっていく構造が望ましい
最終的には、土地の資産だけが残り、自己資本は増えていく構造をメアズスのが理想です
しかし、毎年の税金で収入よりも支払いが多くなる可能性がある物件は避けるべきである
不動産のサイクル
投資用の不動産はローンの年数物件を持ち続けるという概念ではない
基本の考えは購入して売却して現金化して終えるということ
購入時より家賃下落が激しく、土地の価格の下落が大きいとローンの元本金が完全に返済できない可能性も有る
売却まで意識するには、資産は変わらず、借り入れは減らしつつ、資本は溜まっていく
このような物件が望ましい（ランニングコストなどもまかないながらである）
物件は自主管理をするべき
不動産を所有している人は幾つも経験する入居者のクレームや建物の突発的な問題
水回りのトラブル
入居付のトラブル
リフォーム原状回復のトラブル
掃除の対応
電気のトラブル
設備のトラブル
管理会社に丸投げでもいいが、自分の指で数えられるくらいの入居者なら自主管理をお勧めする
トイレの排水詰まり
都度対応１万円、高圧洗浄は３〜４万円、入居者の過失であれば全額入居者負担だが、それを実証するのは難しい
コンロの交換
見積もり約２０万円（原因は火力が不安定）
東京ガスに対応してもらうい原因を突き止めると安く済む可能性がある
給水ポンプの故障
一番厄介である。原因がわからず、ライフラインの水がとまる。水漏れや、水が流れないなどの問題は入居者全部屋に影響を与える
問題は給水パイプの故障または配管の漏れ？
ポンプ室の調査から始まる。原因は給水ポンプのセンサー故障
通常二つで交互に稼働しているセンサーが１台故障している
業者に相見積もりをしたところ、１００〜４０万円までの見積もりの差が出る
じっくり業者は剪定したほうがいい
エレベーターのドアモーター
エレベーターには上に小さなモーターがついている、そのモーターを修理する場合は２０〜３０万円の修理がかかるとのこと、完全にエレベーターの交換は３００万円かかるので、モーターを治す方向で探したところ、なんとか安価な中古品で修理することができたが、突発的な費用にひるむことも多い
業務用エアコンの故障
こちらも相見積もりで価格は数十万円とまちまちである
シロアリ事件を転機にリフォームを実施
リフォーム費用はシロアリというマイナスの要素を含まず部屋をくっつけて収益増加を狙うという計画を銀行にだし
前向きなお金として認識してもらい融資する
日本政策金融公庫が６５０万円のリフォーム費用を借り入れすることができた
きっかけはネガティブで見結果はポジティブにする！
新築物件は水道加入金が必要
水道メーターを一部屋に新しく設置するためには１部屋あたり１５万円費用がかかる
これを全部屋に設置することで多額の費用負担になるため、一括で水道料金を支払う方法を試みたがそれでも戸数分の設置は免れなかった。１４部屋あったため約２００万円の出費である
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549冊目
『毎朝１分読むだけ最強交渉術』
著：平田学
交渉は目的を考え営業マインドで実施しよう
ビジネスの目標は業績を上げること
各部署の計画がクリアされれば会社全体の計画が達成される
利益が計画通りに達成されれば企業は存続することができる
これは営業だけではなく、人事や総務などにも同じである
人事は目標採用人数を達成するために、総務は目標コスト内で費用を抑えるためにと
各部署で目標は違えど目的は会社の存続のためと一緒である
準備を整え熱心な交渉術で交渉に当たれ
交渉に入る前に用意周到な準備を整えることが大切である
会社などへの商品の売り込みであれば商品を必要としている業種の会社の名簿を手に入れて狙いをつけた企業を決めた上でテリトリーを区切り順番に営業をかける
営業先では時間が長くても短くてもダメだ
限られた時間で相手にメリットを感じてもらえるように話す準備をすることが重要だ
勝負は勝負の前から決まっている
セールスの極意は相手のニーズをつかみ相手を納得させることだ
セールスは間合い、呼吸、ゆったり他愛ない会話から勝負時の切迫した会話まで相手とのやりとりに全力を注ぐ
何気ない相手との会話で相手のニーズをさりげなく探る
話を急がなくても、相手の望みに近づく瞬間がある
できるだけ自然な会話で相手を納得させられるかがセールスを行うコツである
550冊目
『ビジネス名言550』
著：若松和紀
逃げない人は人を助ける
どんなビジネスでも一人では成立しない
だが苦しい時に手助けしてもらえる人はどんな逆境にもめげずに立ち向かおうとする人だ
あまり強い言葉を使うな 弱く見える
荒っぽい言葉や大げさな態度で本人は騙せていると思っていてもそれは見せかけの強さだと周囲はお見通しである
今の会社を辞めても食べていけるのがプロリーマン
これからは自己ブランディングが重要となる時代である
肩書きを増やす活動をしつつ、本職を続けてその業界のプロフェッショナルになる必要が有る
今何がないかより今何があるかで発想しよう
百万円の金があれば百万円の知恵が湧いてくる
千万円の金があれば千万円の知恵が湧いてくる
元手がなければ大きなアイデアは生まれないが、元手があろうとニーズを読む先見の明がなければ意味がない
そのお金を生かすも殺すもアイデア次第
怒るのは自分の知恵の足りなさを認めるようなもの
メジャーリーガーを見てイチローがびっくりしたことは、年間２５００本安打を売っているメジャーリーガーでも
その人を認めたら、打法の教えを請いに来る
その姿勢があるからさらなる飛躍をすることができる
会社は絶対に勝たなければならない
ソニー創業者の見解である
オリンピックはメダルを獲得してこその利益や実績である
最初から参加が目的では、その可能性すら生まれない
551冊目
『レバレッジシンキング』
著：本田直之
レバレッジシンキング
労力１に対して成果１ではなく、労力１に対して成果無限大を目指す
スポーツ選手とビジネスマンを比べると、
スポーツ選手でいう本番は試合である その試合のために数多くの練習をこなす
その練習の成果を発揮する時間よりも練習をする時間の方が圧倒的に多い
しかし、ビジネスマンはその逆で
仕事が本番なのに対して、練習量はとてもすくない
本番で成果を上げられない理由は練習量が少ないからである
ビジネスマンの練習は、自己投資や学びに付随する
Doing more with less
常に少ない労力で大きな成果を得られているかを自分に対して問いかける言葉です
しかし、少ない労力＝楽をすることではない
また、パーソナルキャピタルを増やすためには一定量の仕事経験が必要である
余裕時間を増やすだけに集中するのではなく、成果が上がるから余裕時間が増えるようになるのです
労力のレバレッジ
１仕組みか
メリットは再現性があって、繰り返せることにあり次回から８時間かかっていた仕事が１時間で終えられるようになるような仕組みである
（リクルートは優秀な営業マンがそうでない営業マンのために、自分のやりかたを開示するという風習があります）
２無意識か、習慣化
いちいち考えなくてもよくなる
人間の行動の９５％が習慣からのものである
習慣で継続すれば自然と苦でなくなります
大きな習慣を作るには小さな習慣から入ると楽です
毎日掃除する、靴は揃える、電気は消す、
いいスパイラルを身近なところから作りましょう
３KSF（キーッサクセスファクター）を見つける
一生懸命効率的にやっても、ポイントがずれていたら時間や労力の無駄遣い
その見極めが必要です
日常の仕事が何に流され、何に取り組んでいるのかを知ることです
その日の朝に、やらないこと、やりたくないことを決めて行動しましょう
そして、効率よく最短で成果を上げるには、
前例を調べる
うまくいっている先輩などに聞く
ビジネス書から学ぶ
などの近道をしましょう
４その他のレバレッジ
二毛作、言葉のレバレッジなど
二毛作とは、一つの物事をするときに同時に何かできないかを考えること
投資時間：仕事時間＝１：６０
多くのビジネスマンがビジネス書を読んでいません
労働人口６５４２万人に対し、年間トップセラーとなるビジネス書はだいたい３０万部
すると、労働人口のうちビジネス書を読んでいる人は労働人口の0,4%に過ぎないのです
頭一つ抜け出すことはとても簡単なのです
レバレッジミーティング
自社の課題→本のノウハウ・共通認識（レバレッジ→）応用やアイデア
通常のミーティング
自社の課題→人それぞれのノウハウ・人それぞれの認識（レバレッジなし→）いい成果もあれば悪い成果もある
大切なのは現状のビジネsに役立つ知識を用いた本を読むこと
そしてそれを必ずアウトプットすること
本を読んだ会議は掛け算、読まない会議は足し算か引き算になります
知識のレバレッジの基本は１から１００を生むこと
基本コントリビューション
自分のことを理解してもらう最良の方法はパーソナルブランディング
『今日のドラッカー』
日常の仕事に流されて、何に取り組み、何を取り上げ、何を行うかを決定したのでは、それらの日常の仕事に自らを埋没させることになる。
本当に重要なものは、つまり貢献と成果に向けて働くことを可能にしてくれるものを知るための基準である