From：ななころ
プライベートオフィスより
みなさん自分の子供は天才だと思っているでしょうが、我が家の子供こそ天才なです！
っと、自分の息子の未来が楽しみで仕方のない、ななころです。
◆購入した中古物件のリフォーム
みなさんは、購入した中古物件の部屋のリフォームはどうしていますか？
ななころは以前にもメルマガやブログで報告している通り、先月4棟目の物件を購入しました。
購入するまでエライ苦労しました。
購入までの経緯はブログで書いてますので、良かったら読んでみてください。
まさかの事態が連発して、半年以上かかりましたからね。。。汗
「購入を進めていた4棟目の物件に問題発生・・・汗（１）」
それでも、満室時利回り21％の物件です。
これ1棟だけでも毎月100万弱のお金を生み続けてくれます。
苦労も吹っ飛びます。
ところが、購入後にさらなる事態が発生しているのです。。。汗
◆空室3部屋だったのが・・・汗
この物件、買付を入れた時には20室中3室のみの空室でした。
前所有者があまりやる気も無かったため、すぐに埋まると安易に考えていました。
ところがです。。。
決済時にはさらに2室が空室に・・・。
そしてそして、決済後にはさらに1室が空室になる事態が発生したのです。
20室中6室（入居率70％）です。
毎月の返済が約53万円。
入居が14部屋だと家賃収入は約70万円。
さすがに焦ります。
この物件はお世話になっている管理会社から紹介された物件だったのですが、さすがに、
「こんな事態になってしまって申し訳ありません。客付けがんばります。」
という連絡をもらいました。
世の中甘くはありませんね。。。汗
◆リフォームはいくらかけて、どこまでやりますか？
とはいえ、いくら客付けに強い管理会社とはいえ、部屋が綺麗になっていなければなりません。
空室6部屋中、綺麗ですぐに募集できるは2部屋のみです。
残りの4部屋は大規模なリフォームが必要です。
築40年弱の物件ですし、部屋は3DKの広めの部屋です。
最低でも100万円、思いっきりリノベーションすると1部屋300万円ほどかかります。
4部屋で1200万円です。
せっかく利回り21％で購入した物件ですが、何も考えずにMAXでリフォーム費用をかけたのでは、利回りは低下します。
外壁を含めると利回り14％に低下してしまいます。。。
みなさんだったら、リフォーム内容とリフォーム予算、そしてお金をどうしますか？
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◆編集後記
いや～、今回もリフォーム悩みます。
売るつもりもありませんし、利回りも高いので、思いっきりリフォームをしたいと思っています。
融資期間8年ちょっとなので、8年ちょっと我慢すれば、ずっとキャッシュを生み続けてくれる物件だからです。
とはいえ、投資である以上、無闇にお金を出していては成り立ちません。
いくらでもお金を出せるほどの資金もあるわけではありません。
難しいバランス感覚を求められます。
この難局をどうやって乗り越えていったらいいでしょうか・・・。
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