From：ななころ
プライベートオフィスより
◆前回の記事のあらすじ
前回の記事では、２つのシナリオを考えて、様子見から行動（物件購入）に向けていよいよ動き出せる年になるかもしれないことお伝えしました。
算命学などの話もあり、荒唐無稽な話に感じられた方もいるかもしれません笑。
そこで、今回はもう少し現実的な話しをしようかなと思います。
収益物件価格の動向としては、健美家レポートのグラフの通り潮目が変わったのは確かです。
高騰していた物件価格が、ようやく下がってきました。
2020年1月7日「2020年はどんな年になる？不動産投資をするには？（１）」
2020年1月8日「2020年はどんな年になる？不動産投資をするには？（２）」
そのため、2012年に賃貸併用を最後に約8年間物件を買っていませんでしたが、チャンスがあれば物件を買いたいと考えています。
とはいえ、ななころが最初に物件を購入した2008年の状況と大きく変わったところもあります。
より厳しく条件設定しないといけないと感じているところもあります。
そこで、どんな条件だったら買うか？
物件の購入条件をあらためて整理していまして、参考になる人もいるのではないかと思いシェアします。
◆ななころの購入条件① 物件利回り
まず最初に物件の利回りですが、
「購入条件１．実質利回り ≦ 借入金利 + ８％」
※利回りは、表面利回りではなく、実質利回り
を指標としています。
この指標は、昨年11月に基礎から学ぶ不動産投資予備校に登壇頂いた沢孝史さんが、書籍で説明されていた指標で、ななころも購入条件の１つとして設定しています。
沢さんは「＋8％」の内訳を、
５％・・・借入金元金返済
０.５％・・・固都税
０.５％・・・営繕費用等
２％・・・キャッシュフロー
としています。
（沢さんのことは、このブログを読んでくださっている方には説明不要だと思いますので省きます。）
◆購入条件が厳しすぎる？
たとえば、金利２％で銀行から融資を受けるとすると、実質利回りで１０％を超えてくる物件が購入条件となってきます。
そのため、表面利回り１０％以下は最初から除外されてきます。
表面利回りは最低でも１５％以上、理想としては２０％以上を目指しています。
「えっ？表面利回りじゃなくて、実質利回り？」
「そんな条件、今のご時勢、無理でしょ？」
そんな風に思われた方もいらっしゃるかもしれません。
とはいえ、ななころにとってこの条件をクリアしてこない物件は、買ってもあまり意味がないと考えています。
なぜここまで厳しい条件にしているのかというと・・・
（次回につづく）
◆編集後記
年末にAmazonのスマートスピーカーが安かったので、買ってみました！
「アレクサ、～」と話しかけるやつですね。
「Echo Show 5 」というモデルで、スクリーンがついています。
通常は￥9,980なのですが、半額の￥4,980だったのです。
購入前はたいして期待もしていなかったのですが、これがまたびっくり。
とっても便利なのです！
照明も連動して消したり点けたりできるようにしましたが、それはまぁまぁです。
BGMやタイマーや計算機としても優秀です。
なによりも、我が家で活躍しそうなのは翻訳機能です！
我が家には毎日のように外国人がいますから、「この単語なんて言うんだろう？」というのがしょっちゅうあります。
英語が母国語の国ではない場合、英語で単語を言っても伝わらないこともあります。
そんな時に重宝するのです。
昨夜は「アレクサ、”たぬき”をフランス語で？」と聞くと、即座に答えてくれました。
英語の歌詞を出しながら音楽も聞けるし、英語でオーディオブックを聞いて、お皿を洗いながら英語を勉強することもできます。
どんどん活用範囲が広がっていきそうです♪
