From：ななころ
ルノアールコーヒーより
◆あらすじ
前回の記事では、短期間で一気に規模拡大することを断念し、サラリーマン不動産投資の成功者の購入事例（2007年当時）を徹底的に研究したことをお伝えしました。
まずはその分野で成功している人を探し出し、研究して徹底的に真似ることが成功するための近道だとななころは考えたのです。
美味しい料理を作りたければ、一流シェフが使っている道具、食材、調理法、そしてレシピを徹底的に、研究して真似ることから始めるように。
すべての著書を読み、どんな物件を、どんな考えのもと、どうやって購入しているのかを徹底的に研究したのです。
すると、ある意外な共通点に辿り着いたのでです。
その意外な共通点とは・・・
共通点１．「区分」ではなく、「1棟」を購入している
共通点２．利回りの高い（最低でも15％以上）の物件を購入している
共通点３．「新築」ではなく、「中古」を購入している
（すべて成功した方々がサラリーマン時代の頃の初期のステージです。次第に中古から新築に資産を組み換えたり、途中で区分を購入したり、資産性の高く利回りの低目の物件を買っている方もいます。）
2019年10月18日「サラリーマンから不動産投資で成功している人の意外な共通点」
当時はまるで不動産投資どころか不動産についての知識も浅かったななころは、もう新しい発見だらけでした。
なぜなら、当時私がやろうとしていことと、まったく逆だったからです。
たとえば、自己資金300万円ほどしかなかった私は、少額で始められる「区分」から始めようと考えていました。
そちらの方がリスクが低いと考えていました。
また、アパート1棟を購入するにしても、「中古で買える」なんて発想はまるでなく、「新築」から建てるものだという発想に縛られていたのです。
「我流で始める」ことの浅はかさを痛感させられたのです。
そして、もっと驚いたことを発見します。
最も意外だった共通点とはなんでしょうか？
◆意外な共通点とは？（４）
そして、当時のななころが驚いたもっとも意外だった成功者の共通点、それは「都心」ではなく、「地方」で物件を購入しているということでした。
これは本当に驚きの発見でした。
しかし、この発見をしたお陰で、今のななころがあります。
5年で3棟を購入しただけで、給与収入を超える月100万円以上の家賃収入ができあがり、サラリーマンをやめることができたのですから。
当時から人口減少は深刻な問題と捉えられていました。
ですから、人口減少する地方ではなく、人口減少しにくい都心エリアで物件を購入するのが常識でした。
東京、神奈川、埼玉、千葉といった1都3県の主要都市。
人口50万人以上の全国政令指定都市。
このような誰でも知っているような人口の多い主要都市で物件を買うことが重要だとされ、ななころもそのように考えていたのです。
しかし、ななころが読んだ著書の成功者たちは、みな地方で購入しているのです。
（当時から金融資産が豊富な方は都心から購入している人もいる）
＜著名なサラリーマン大家さんたちの初期の購入物件例＞
・沢孝史さん・・・静岡中心
・藤山勇司さん・・・千葉県木更津など
・寺尾恵介さん・・・富山県など北陸エリア
・中村一晴さん・・・青森県など東北エリア
その他の成功者たちも、みな地方のマイナーエリアからスタートしている方が多いです。
えっ？なぜ都心ではなく、地方なのだろうか？？？
都心と比べてどのようなメリットがあるのだろうか？？？
◆都心 vs 地方
当時のななころにとって予想外だった「地方物件からのスタート」。
しかも、聞いたのことの無いエリアで買っているケースまであります。
「なぜ成功しているサラリーマン投資家が地方から購入しているのか？」
気になった私は、「都心」から購入していった場合と、「地方」から購入していった場合とで、収支にどのような違いがあるのかを徹底的にシュミレーションすることにしたのです。
まず1つ目のポイントは、20年後の「手残り」を比べてみました。
（単純化するために、「家賃収入 － 返済 ＝ 手残り」としました。）
都心と地方で以下のような物件を購入するとします。
＜購入物件＞
・物件価格：5000万円
・購入物件：築20年、重量鉄骨
・ローン：金利3.0％、期間20年、元利均等
そして、前提条件は以下の通りです。
＜前提条件＞
【都心】 利回り10％、空室率0％、家賃下落率0％
【地方】 利回り15％、空室率20％、家賃下落率1％
都心はほぼ完璧な条件です。
ありえない条件ですが、空室は20年間まったく出ず、家賃も一切下落しません。
一方で、地方はかなり厳しい条件としました。
利回りは高いですが、空室は20％もあります。
家賃は毎年1％づつ下落し、20年で20％家賃が下落します。
このような条件で物件を買ったとしたら、20年後の「手残り」は、どちらの方が、どのくらい多いと思いますでしょうか？
◆都心 vs 地方の結果は？
なんとっ！？
これだけ都心の方の条件を有利にしたのにも関わらず、結果は「地方」の圧勝でした。
20年で約1000万円もの手残りに差が出たのです！？驚
前述の「成功者の共通点（2）利回りの高い物件を買っている」を痛感しました。
利回りの高い物件を買うことがどれだけ重要かを思い知ったのです。
また、いくつかの著書には、地方の物件でもしっかりと満室経営し、家賃下落を抑えることができるとあります。
やり方次第では、20年で1000万円以上の手残りに差が出てくるのです。
「あぁ～、だから初期ステージでは、みな地方の高利回りの物件を購入しているのか！？」
これには本当に驚き、そして腑に落ちました。
◆意外な共通点とは？（５）
そして、このようなサラリーマン投資家の方達が成果を出す共通点の５つ目としては、共通点（１）～（４）を実現するための「重要な要素」を、みな持っていらっしゃるように感じました。
その「重要な要素」とは・・・
長くなったので次回に続きます。
（つづく）
◆編集後記
昨日は次男の保育園最後の運動会でした。
長男から通っていたことを考えると、10年以上も送り迎えをしていただけに、感慨深いものがあってウルウルきてしまいました。
「ほんとうに成長したなぁ…」
別れ際にはあんなにぎゃんぎゃん泣いたてたのに、今では自分でできることがいっぱい。
歩くこともできなかったのに、走り方も格好良くなって、今では逆立ち歩き、ハンドスプリングまでできるようになって。
「きみはどこまで成長するんだろう？？？」
子供の成長を誇りに思うのでした。
