◆あらすじ
前回の記事では、TATERU社の提案で、
新築アパートを購入した方の記事を紹介しながら、
・「融資が引きやすい」はメリットではない
・「融資が引きやすい」⇒ 参入障壁を下げる
・結果として、競争を激しくて、収益が悪化する
というお話しをさせていただきました。
前回の記事をお読みなった方は分かるかと思いますが、
TATERU社から購入された方のアパートの収支は、
かなり厳しいものでした。
イールドギャップ値は、
高ければ高いほど投資として安定してきますが、
せめてプラスにならないと話しになりません。
つまり「融資が引きやすい」ことが、
結果的に1棟新築アパート投資を、
難しくしてしまっているのです。
そして、今日は、
ななころが新築アパートを難しいと考える理由の、
3つ目についてお話しをしたいと思います。
◆新築は難しいと考える理由３
新築の理由の３つ目として、
「経験」が挙げられます。
TATERU社から購入した鈴木さんが、
不動産投資の経験値が足りないがために、
業者にほぼ言われるがままだったことが、
記事では随所に出てきます。
・「あのときは浮かれていたのですが、販売資料の表面利回りには、小さく『消費税額及び諸経費相当額を控除した金額で算出』と書かれていました。担当者は利回りの高さを説明していただけで、こうした細かい説明はしてくれませんでした。」
・「もともと附帯工事費とされるものを諸経費に組み込むのは、表面利回りを良く見せるための手段のようで、私はそれに騙されてしまったというわけです。」
・「TATERUから「新築1年目であれば入居者が殺到し、退去も少ない」という説明も受け、期待に胸を膨らませた。しかし、ふたを開けてみると、話とは大違いだった。「入居後2カ月で退去する入居者もいて大変でした」。
・「当ローン借入れ期間中は、管理会社をTATERU（旧インベスターズクラウド）から変更しないことが融資条件」という念書にサイン
融資資料改ざんのTATERU、契約者が語る営業の実態 TATERUと二人三脚の西京銀行、第2のスルガ銀行問題か？ | JBpress(日本ビジネスプレス)
このように、
経験が浅く知識が無いことを良いことに、
すべて業者が有利になるように進められています。
ただ、業者に有利になるように仕組まれていることが、
すべて悪いことかと言うと、
残念ながら、業者も利益を追求する以上、
当然と言えば当然です。
（やり方の問題はありますし、
融資資料改ざんは犯罪ですが・・・）
ですから、私たち投資家自身が、
知識武装せざる負えないのです。
これは新築だけでなく、
中古物件を購入する場合におていも、
言えることになります。
しかし、もう１つ重要な「経験」があります。
もう１つ重要な「経験」とは何でしょうか？
◆なぜ「経験」なのか？
「危ないっ・・・！？（汗）」
先日、車を運転している時に、
ヒヤッとする場面がありました。
車の運転を「半自動運転」に切り替えて、
高速道路を走っていた時のことです。
私は、アクセルやブレーキを、
完全にまかせてしばらく走っていたのですが、
手動運転に切り替わった途端、
（ブレーキを自分で踏むと手動に切り替わる）
頭が切り替わらず、
ブレーキを踏むのが遅れて、
前の車にぶつかりそうになってしまったのです。
このようにコントロールを任せてしまうと、
突然自分でやらなくてはいけなくなった時に、
動けなくなってしまうのです。
新築アパートを購入した場合、
ほとんどの人が、購入当初１０年ぐらいは、
（場合によってはずっと）
・空室に困らない
・入居募集に困らない
・管理会社選びに困らない
・修繕に困らない
と説明されて、安心したことでしょう。
かぼちゃの馬車では、
「３０年完全家賃保証」とまで謳っていました。
しかし、これが私たち投資家をダメにするのです。
「経験」が育たないのです。
新築アパートの場合、
過保護過ぎるほどサポートされており、
「オーナーは何もしなくてもOK」です。
しかし、「経験」は何も育ちません。
10年後に突然、サポートを打ち切られたら・・・？
運転の方法を知らない人が、
自動運転が突然解除になったら、
私よりももっと悲惨な目に会うことは、
想像に固くないでしょう。
つまり、なるべく最初は、
経験を積んで、育てた方が良いと、
私は考えているのです。
ですから、中古の物件を、
運営してみることが必要だと、
考えている次第です。
◆新築アパートはNOなのか？
とはいえ、私は新築アパートに、
完全に反対というワケではないです。
ある程度の経験を積んだら、
新築アパートに切り替えていっても、
良いと思っています。
実際に、成功大家として名高い、
沢孝史（本名：澤野 文孝）さんは、
中古から取り組んで、
今では新築を次々に建てて、
成功されています。
新築する方は、良い本なので、
ぜひ読まれるといいかなと思います。
「儲かる新築アパート・マンションの作り方」
◆まとめ
以上３つの理由から、
これから不動産投資を始める人には、
新築アパートはオススメしません。
ましてや、なるべく短期間で、
給与収入に代わる家賃収入を得て、
サラリーマンをやめようと考えている人には、
向かない投資スタイルだと思います。
キャッシュフローは出ないですし、
いつまでも安心できる水準まで、
到達しないからです。
「ななころさんは、新築と中古だったら、
どちらから始めるのが良いと思いますか？」
1つの答えとしては、
私は「中古から始めましょう」とお答えしています。
参考になれば幸いです。
◆編集後記
ところで、先週末に、
スルガ銀行の第三者委員会の調査報告が、
公表されました。
338ページにも及ぶ調査報告で、
スルガ銀行の内部事情が完全に丸裸にされ、
赤裸々に報告されています。
次回以降は、報告書について、
触れていきたいと思います。