スマートデイズ（旧スマートライフ）社より、
2月15日付けで、かぼちゃの馬車オーナーに届いている
案内を読み、一瞬言葉がありませんでした。。。
昨日の記事「スマートデイズのサブリース解除通告が、身勝手過ぎる・・・」では、
「新会社のご案内及びサブリース賃貸借契約解除のお願い」
の驚愕の内容をシェアしました。
一方的な解除通告にも関わらず、
「合意解除」としているところが、
実にイヤらしい。
当初から会社を潰すこと前提だということは、
相談者が増えてきたため警鈴を鳴らし始めた、
2015年末から伝えてきました。
予想通りだったとは言え、
もうあからさま過ぎて呆れます。
そしてもう1通、オーナーに、
案内が届いていました。
それは、「㈱スプリングボード オーナー様向け説明資料」です。
しかし、その提案資料も、
突っ込みどころが満載で、
絶句してしまいました。
◆えっ？スプリングボード社の説明はこれだけ？
まず1ページ目には、
新会社のスプリングボード社の説明があるのですが、
会社の実態がまるで分かりません。
・スマートデイズ社とスプリングボード社の関係は？
・スプリングボード社がなぜ設立されたのか？
・なぜスプリングボード社にサブリースを依頼するべきなのか？
・スプリングボード社に管理を依頼するメリットは？
・スプリングボード社の会社の構成は？
会社名の由来や社長の簡単なメッセージが添えられているだけで、
どこにも信頼できる要素がありません。
◆まったくリスクを取らない新サブリース提案
そして、さらに絶句したのが、
新サブリースの提案内容です。
～ 提案内容 ～
変動型サブリースのご提案
当社管理⼾数全体の⼊居率に応じたサブリース⾦額をお⽀払い致します。管理効率の観点から優先的に
⼊居を埋める物件がございます。そのため個別⼊居率連動ではなく、全体⼊居率連動とさせていただいております。
～ ここまで ～
これも突っ込みどころが満載なのですが、
「個別入居率連動」ではなく「全体入居率連動」
となっているところです。
これでは、比較的入居率の良い物件を所有するオーナーは、
サブリースを依頼するワケがありません。
自分の物件の入居率が良くても、
他人の物件の入居率が悪ければ、
サブリース賃料が減ってしまうからです。
さらに、入居率に応じたサブリース金額の設定は良いとしても、
その設定された割合が非道いのです。
一瞬、目を疑いました。
物件によって違う提案がなされているようなのですが、
おおよそ以下の通りです。
・全体入居率100％ → 賃料の50％がサブリース賃料
・全体入居率50％未満 → 賃料の18％未満がサブリース賃料
全体の入居率に応じて、
サブリース賃料が上下するように設定しているのですが、
オーナーに入る賃料が少なすぎるのです。
サブリース契約の家賃保証率の相場は、
おおよそ80％～90％です。
一方で、今回の提案は、
入居率100％でも、賃料は50％となります。
たとえ全物件の全室埋まっていたとしても、
実際に入ってきた家賃の半分しか、
オーナーの懐には入ってきません。
現在の全体の入居率は50％以下でしょうから、
たとえ30000円の家賃が入ってきているとしても、
オーナーにはわずか5400円しか払われないのです。
しかも、物件管理費として、
「5,000円(税抜)/居室が必要」とありますので、
なんとっ！？
たったの400円だけなのです・・・
◆新サブリース提案をしてきた隠された意図とは？
これはあくまでも予想ではありますが、
２つの隠された意図があると私は感じました。
１．オーナーへ救済策を提案している体（てい）にする
昨日の記事にも書きましたが、
新会社設立の目的は、
かぼちゃの馬車オーナー救済ではありません。
スマートデイズ社の負債をチャラにして、
新会社でスマートデイズ社の資産を引き継ぐことです。
そもそもサブリースを受ける気は無いのです。
こんな複雑な家賃支払い料金設定にしている
ことからも分かります。
チェックするのも大変ですし、
しっかりとチェックするには人件費もかかります。
ただ、このままだと社会的な批判が大きいでしょうから、
「苦しい中、オーナーへ救済策をちゃんと提案しましたよ。」
「この提案を受けないなら、後はオーナーさんの責任ですよ。」
という体裁にしているのではないでしょうか。
救済策を提示しておかないと、
スマートデイズ社の親会社オーシャナイズ社への
風当たりも強くなってしまいますから。
２．新提案をオーナーが飲んだらラッキー
おそらくほとんどのオーナーは、
この提案を飲まないと思います。
飲めません。
提案を飲まないように仕向けられているところが
腹立たしいところではありますが、
こんな提案飲んだら、
さらに搾取されるだけです。
それでも数人のオーナーが、
この提案を飲んでしまうかもしれません。
そうなったら、
スプリングボード社の思う壺です。
リスクを一切取らずに、
家賃収入、管理費、入居者情報などを、
得ることができるからです。
◆法人一括で借り上げるという話しはどうなった？
そもそも1月に行われたオーナー説明会では、
オーナー救済策として、
「大手法人が一括で借り上げる予定もある」
という説明が菅澤社長からありました。
インターネットでも説明会の音声データが出回っていますので、
聞いていただくと分かるかと思います。
その話しはどうなったのでしょうか。
説明会では涙を見せたと言われる菅澤社長ですが、
その涙は誰のためのものだったのでしょうか・・・。
◆編集後記
今日もネガティブ情報で終わらないように、
ポジティブ情報で締めたいと思います。
もし不動産投資で失敗して、
銀行への返済ができなくなったらどうしたらいいのか？
かぼちゃの馬車事件がきっかけで、
不安に感じられている方も多いかと思います。
そのため、最悪を想定した対策方法を学ぶために、
以前からセミナーを開催してきましたが、
6月23日（土）の基礎から学ぶ不動産投資予備校で、
再び開催できることになりました！
2年ぶりの開催です。
私もこの内容を知ったからこそ、
不用意に借金に怯えずに、
安心して眠ることができるようになりました。
参加された多くの受講者が、
恐れずに不動産投資ができるようになりました。
そして、いざという駆け込み寺を、
確保することができました。
近くなりましたら、
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