以前に回答させて頂いた「擁壁のある物件の購入について」について質問なのですが、お世話になっている不動産屋さんからフィードバックを頂いたので、追記させてもらいます。
この不動産屋さんは、賃貸メインの不動産会社の経営者であり、ご自身で物件をいくつか所有されている不動産投資家のプロでもあります。
【質問】
「擁壁のある物件は、どのような注意点がありますでしょうか？」
千葉で物件を探していたところ、築 34 年の戸建てを紹介されました。想定家賃は低く見積もって 7 万、固定資産税評価額 500 万、古いわりに綺麗な物件を 300 万でと言う話でした（表面利回り 28％！）
安い理由は、土地の一面が高さ 5m（横幅は 5m くらい）の擁壁に面しており（隣家が擁壁の上にある。擁壁は隣家の敷地内。）建て替えの際はこの擁壁のことでお金がかかりそうなため、買い手がつかなかったみたいでした。
出口を考えるため、現在ハウスメーカーに建て替え時に擁壁にかかりそうな費用を割り出してもらっています。（採算に会わなければ、投資家への売却か・・）擁壁問題のある物件への投資について、考え方や注意点を教えてください。
【ななころの回答】
築古とはいえ、戸建てで土地付きで 300 万円は、とても興味深い物件ですね！？
このようなちょっと問題のある物件は、問題をクリアできる可能性があれば、お宝物件に変わる可能性があるので、私も嫌いではありません。
さて、隣地などとの間に高低差があるときに造られる「擁壁（ようへき）」ですが、すでに擁壁のある中古住宅や土地を購入するときには、どのような注意が必要でしょうか。
擁壁に関する注意点は意外と多いので、下記の通りまとめます。
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【追記】
ななころさん、擁壁のある物件の注意点の記事、興味深く読ませていただきました。
擁壁って、不動産においては割とよくある事柄なのに、記事や話題として取り上げられることは意外に少ないので、貴重なアジェンダだと思いました。
それで、せっかくなので一点フィードバックさせていただくと、擁壁があることの一番のリスクは、再建築時に建築確認が下りない可能性があることです。
最近特に行政の許認可が厳しくなっており、擁壁を一から作り直さなければ建築出来ないなどと指導されるケースが出てきました。
擁壁が実際に崩壊するリスクよりも、まだまだ十分耐久しているのに、耐久性に確証が持てないなどと、再築を命じられるリスクの方が高いです。
もちろん再築になったらそのための費用は莫大ですね。
いざ土地を売る場合に、買主が希望する建物を建てられないとなったら、売れるものも売れなくなります。それが最大のリスクだと思います。
以上、御参考に。(^^)
【ななころ所感】
このように不動産投資のプロからフィードバックをもらえることは、本当に有り難いことですね。
読者さんからの質問は多岐に渡っていて、いち不動産投資家としての回答となりますから、いろいろな視点から読んで頂いた方が、より精度の高い回答ができるからです。
さて、今回のフィードバックについてですが、現場を知っている人だからこそ出せる貴重なフィードバックです。
ここ最近の土砂被害などの影響もあり、国や行政も慎重になっているのでしょう。
国や行政としては、責任問題になっては大変ですからね。
擁壁のある物件を購入する際には、十分注意をして頂ければと思います。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
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