私たち不動産投資家が、収益物件を購入する上で、「土地にどのくらいの価値があるのか？」を知ることはものすごく重要です。
読者の方には、土地の評価の方法について、すでにご存知の方も多いかと思いますが、質問を受けたので、今日は久しぶりに基本に立ち返って説明したいと思います。
土地の値段を調べるためには、さまざまな評価基準があります。
「一物四価」とも「一物五価」とも言われ、１つの土地に、４つも５つも価格があるのです。ややこしや・・・（汗）。
- 「実勢価格」
- 「公示地価」
- 「固定資産税評価額」
- 「相続税路線価」
- 「基準地標準価格（都道府県地価調査価格）」
しかし、同じ１つの土地に４つも５つも異なった価格が付いているからこそ、不動産投資を面白くさせていて、投資妙味があるポイントの１つだと私は考えています。
それでは、私たち不動産投資家にとって、土地を正しく評価するには、どれが重要なのでしょうか？
どれも重要なのですが、あえて２つに絞るのであれば、「１．実勢価格」と「４．相続税路線価」です。
「１．実勢価格」は、実際に取引されている価格ということですから、特に説明は不要でしょう。
実勢価格の調べ方は、レインズ（不動産業者専用のデータベース）が見れるのでしたら、調べたい物件のエリアの過去の取引事例から、実際に取引されている金額を調べることができます。
レインズに取引事例が無かったり、レインズを見ることができない場合は、Yahoo不動産やHOME'Sといったサイトから、「購入予定の土地とほぼ同条件の土地が、どのくらいの金額で売りに出されているか？」を調べることで、おおよその実勢価格が分かります。
一方で、「４．相続税路線価」は、ちょっと説明が必要です。
路線価には「相続税路線価」及び「固定資産税路線価」の二つがありますが、不動産投資においては、「相続税路線価」だけに注目しておけばいいでしょう。
なぜなら、多くの金融機関が土地の評価をする時に利用するのが、「相続税路線価」だからです。
相続税路線価は、地価公示価格（実勢価格に近い）の8割を評価額としていますので、実際に取引されいてる金額とは２割ほど安い評価となります。
たとえば、１千万円の地価公示価格の土地であれば、800万円の評価となります。
つまり金融機関は、実際に取引されている価格の8割程度でしか、評価してくれないということになります。
しかし、違う見方をすると、相続税路線価以下で購入することができれば、融資も出やすく、売却する時には2割ほど高く売ることができる可能性があるということです。
そのため、相続税路線価で土地の値段を知るということは、私たち不動産投資家にとって、とても重要なことなのです。
相続税路線価の計算方法は、とても簡単です。
路線価というのは、1平米あたりの土地価格のことですから、評価する土地の相続税路線価を調べて土地面積を掛け算するだけです。
相続税路線価は、住所が分かれば、インターネットで簡単に調べられます。
恐らく不動産投資家に最も使われているサイトは「全国地価マップ」だと思います。
全国地価マップ
全国地価マップで、住所を入力して、相続税路線価を調べることができれば、あとは土地の面積をかければ、その土地値が分かります。
以上農用に、よく「土地値以下で物件を買えれば・・・」などと言ったりしますが、正しく土地の評価方法を知ることが、不動産投資で成功する1つのポイントだと言うことができます。
「掘り出したダイヤモンドの価値がいくらなのか？」が私たちには簡単に分からないから、ダイヤモンドの商人は大きく利益を出すことができます。
不動産では、「その不動産の価値がいくらなのか？」は一般の人に非常に分かりにくいため、市場価格よりも遥かに安い値段で売りに出されていたりすることもあり、そういたった物件を購入することができれば、大きな利益を得ることができるのです。
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