先日の日経に驚愕のニュースが出ていましたね。
すでに読んでいる方も多いことかと思います。
「首都圏のアパートの空室率が悪化している。」
「東京23区や千葉県でも・・・」
＝＝＝＝ 記事一部抜粋 ＝＝＝＝
首都圏のアパートの空室率が悪化している。
不動産調査会社のタス（東京・中央）が
31日発表した統計によると、
３月の神奈川県の空室率は35.54％と
2004年に調査を始めて以来、初めて35％台に上昇した。
東京23区や千葉県でも空室率の適正水準とされる30％を
３～４ポイントほど上回っている。
相続税対策でアパートの建設が急増したものの、
入居者の確保が追いついていない。
東京23区の空室率は33.68％だった。
15年９月から６カ月連続で過去最悪の水準を更新した。
千葉県でも34.12％と過去最悪の更新が３カ月続いている。
埼玉県は30.90％、
23区以外の都内は31.44％と比較的安定した水準だ。
（2016/6/1 0:04日本経済新聞 電子版） ソース記事
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この調査をしたのは「タス」という会社で、
金融機関も融資の審査をする際に、指標にしており、
信ぴょう性は高いデータです。
神奈川県の空室率が35.54％というは、
とんでもなく恐ろしい数字です。
東京23区ですら空室率は33.68％だったとか。
首都圏で新築アパートを建てた
不動産投資家さんからの相談が、
ここ一年ぐらいで急に増えてきた理由が分かりました。
相続対策で次々と資産家が建て、
サラリーマン投資家が融資が出るからと建て、
それは空室率が急上昇するワケです。
首都圏の新築アパート投資法が最近流行っていますが、
くれぐれも注意するようにしてください。
しっかりとキャッシュフローを確保できるか、
甘い計算は禁物です。
融資が出やすいということは、
ライバルも多いということですから、
地方高利回り投資よりもよっぽど運用が難しいです。
しかし、この記事を読んで、いろいろ驚かされましたが、
一番驚いたことが「空室率の適正水準」です。
えっ！？
空室率の適正水準は「30％」なんですか！？
そこに驚いてしまいました。
ただ、１つ言えることは、
これから先、そんなに遠く無い将来、
30％になると考えて計画した方が良いでしょう。
どんなに立地が良い場所でもです。
私が推奨している地方高利回りは、
もともと空室率は上がり、家賃は下がるものと考え、
シュミレーションをしています。
だからこそ１５％以上の高利回り、高キャッシュフロー、
低い返済比率を絶対視しています。
しかし、首都圏で物件を買う場合は、
その計算がついつい甘くなってしまう方がいます。
首都圏であっても、
空室率は上がるもの、家賃は下がるもの、として、
シュミレーションをするようにしてくださいね。
──【編集後記】───────────────────
私は妄想が大好きです。
朝起きて、すぐには起きがらず、
まどろみながら、自分の好きなように妄想する。
「収入がどんどん増えていく・・・」
「世界中に日本のファンが増えていく・・・・」
至福の時間でもあります。
カエサル、またの名をシーザーが、
こんな名言を残しています。
「人間はみな自分の見たいものしか見ようとしない。」
カエサルは、ローマの支配者となり、
独裁者として名を馳せた人です。
人は楽観的に物事を捉えがちで、
自分の都合の良いように、
世の中を見る傾向があると言っています。
基本的に楽観主義で、
妄想好きな私にぴったりの言葉です。
ただ、投資の世界においては、戒めの言葉として、
いつも私が心がけている言葉でもあります。
【楽待コラムの記事をアップしています！】
編集後記に特に力を入れて、
役立ててもらえるように書いています。
わたしが不動産投資で大失敗したお話しです。
【第一話】不動産競売で大失敗、落札した物件が・・・！？
【第二話】私の人生を変えたカレー屋さん
【第三話】ほんとうにわたしにもできる？（悩）レンズの法則
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【第六話】公開・現況利回り115％RC一棟の物件明細書の中身
【第七話】初めての競売物件調査
【第八話】＜写真公開＞物件調査で失敗しないための７つのポイント
【第九話】物件調査その前に。決めておくべき８つの心構え
【第十話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？
【第十一話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？（続）
【第十三話】初めての不動産競売挑戦で・・・
【第十四話】落札した物件に衝撃の事実が・・・
【第十五話】恐怖！とんでもないお宅での鍵受け渡し（汗）
【第十六話】法外な金銭を要求されたら・・・（恐怖）
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