今日は読者さんから頂いた質問を取り上げていきます。
「表面利回り32%を見つけたのですが、挑戦するべきでしょうか?」
【読者からの質問】
公開質問をお願いします。
前回の地方高利回りの講話の影響もあり、地方高利回りの物件を探していたところ、
埼玉で、1K15平米、三点ユニットの家賃2万3千円の部屋ばかり10部屋近くある物件が、表面利回り32%で売っていました。(ほぼ土地値、木造27年)
セオリーでいけば、地方で狭くかつ3点ユニットなので、今後少子化のなかで競争力がないとして通常避けるところですが、
なにせ高利回りなので今後家賃が一万円に下がっても利回り15%で回るので、チャレンジしようかなとも迷っています。
このような物件、ななころさん、みなさんだったらどう考えますか?
【ななころの回答】
販売図面を見た限りでは建物の状態は良さそうですが、賃貸需要はどうなのでしょうか?
賃貸需要の見極めと、車社会のエリアなので近隣駐車場があるようでしたら、購入を検討する価値はある物件だと私は思います。
理由としては、以下を挙げておきます。
１．たとえ15平米の1K×10室が埋まらなくても、風呂トイレ別の2DK×4室さえ埋まれば12%~15%の利回りを得られる。逆に1Kは当てにせず、入ったらラッキーと考える。
２．図面を見た限りでは、部屋や建物の状態が割と良いこと。
３．どうしても1Kが埋まらない場合は、十分な予算シュミレーションが必要だが、リフォームして2部屋をつなげることが可能。もしくは3室を2室にして、風呂トイレ別とすることも可能。※要確認
4．接道状況が良いので、新築戸建てや戸建て用地として出口を描くことも可能。
あとは指値をして、より安全圏にもっていけるかどうかが鍵になるかと思います。
私の調べた限りでは、この地域は一時期人口が減り壊滅状態だったようですが、開発があり少し持ち直してきており、大学もあるため、近隣駐車場さえあれば、まったくダメなエリアでは無さそうですね。
いずれまた人口は減少するエリアだということと、融資付けに苦労しそうだということを念頭に置いておけば、挑戦してみる価値は十分にあるかと思います。
参考になれば幸いです。
（ライフデザイン実践会 特別メルマガより http://japanlifedesign.com/archives/67 ）
──【編集後記】───────────────────
こういう物件、今はなかなか見られなくなってきましたが、私は大好きです。
利回り32％という数字に心トキメキます（笑）。
しかし、今は融資が比較的受けやすい分、物件価格は上がってしまっていますね。
買い時というよりは、絶好の売り時。
このような物件は見られなくなってしまいました。
それでも、絶対にここだけはぶれてはいけません！
「今のご時世そんな物件ありません」と言われても、
利回り10％そこそこの物件を 、融資を受けて買ってしまっていては、サラリーマンを辞めて自分の好きなことをして輝くことは、ほぼ夢のまた夢。
試算では、純キャッシュ・フロー月100万円を超えるには、何十年もかかってしまいます。
サラリーマンの給与と同じぐらいの家賃収入を得てリタイヤするなら、やはり利回りは大切。キャッシュフローは大切です。
利回りとキャッシュフローは絶対に妥協せずに、その代わり、どこのリスクを取っていくか？
今のご時世で不動産投資で成功するために必要だと私は考えています。
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