ライフデザイン実践会代表のななころです。
【質問】
「収益物件を買う前に自宅を購入した場合は、
融資枠は減ってしまいますか？」
私は、これまで、不動産投資で、
数々の失敗や恐い思いをしてきました。
・〇翼がオーナーの物件を競売で落札・・・
・外壁塗装の際に、高級車で建物の回りを囲まれる・・・
・浴槽無し極狭ワンルーム物件の購入・・・
などなど、ほんの一部です。
私は、同じような失敗をしてしまう人を少しでも減らし、
多くの人が成功して欲しいという願いを込めて、
もらった質問の回答をシェアすることにしています。
今日は、その中でも、みなさんにも役立つ、
とても良い質問だったので、こちらでもシェアします。
【質問】
「収益物件を買う前に自宅を購入した場合は、
融資枠は減ってしまいますか？」
今週も公開質問させていただきたくよろしくお願いします。
以前に同じようなものがあったらすみません…。
一棟物件を探しているのですが価格の高騰で良いものがなく、
先に賃貸併用で6000万程度までの物件購入を考えています。
先に賃貸併用の自宅を購入した場合は、
オリックス銀行の融資枠は減ってしまいますか？
融資を受けやすい購入順序があれば
ご教示くださいますようお願いします。
併用版融資はサラリーマンなので、
都銀変動の0.7-1.0%位を利用予定です。
1.賃貸併用 → 一棟アパート
2.一棟アパート → 賃貸併用
3.自宅はあとにしたほうがのぞましい。
【回答】
「自宅を住宅ローンで購入すると、
その後、アパートローンを組むのに不利になる」
といった記事をみかけます。
金融機関によっても判断は違うのですが、
実は逆の方が一般的で、
「先にアパートローンを組むと、
後で住宅ローンを受けるのが難しくなります。」
アパートローンは、アパートの「家賃収入から返済できるかどうか」が
審査の基準になりますが、
住宅ローンは、「借主の収入から返済できるかどうか」という
審査になるからです。
その審査基準とは、下記を満たしているかどうかです。
（「住宅ローン年間返済額」＋「その他のローン返済額」)÷「年収」＜ ０．３５
アパートローンを利用すると、「その他のローン返済額」が多くなることで、
返済比率が35％を超え易いのです。
そのため、賃貸併用住宅の購入やマイホームを手に入れたいという人は、
先に住宅ローンを受けてから収益物件を購入した方が良いでしょう。
これだけ収益物件が高騰して売り手市場になっていると、
1棟物件を購入するよりも前に、
賃貸併用住宅を購入するというはアリだと私は思います。
住宅ローンの金利も、歴史的にも稀にみるほどの低金利時代ですので、
利用しない手はありません。
※賃貸併用住宅とは？
同じ建物の中に、賃貸用の部屋とオーナーの部屋が
一緒になっている住宅のことです。
賃貸用の部屋から入ってくる家賃収入で、
月々のローン返済をまかなえるので、
マイホームを実質タダで手に入れてしまうこともできます。
さらに、低金利で期間35年の比較的審査の緩い住宅ローンが利用できる
（居住面積が全体の延床面積の１/２、１/３以上）ので、
属性の悪い人や自己資金が少な目の人にもおオススメできます。
そして、賃貸併用住宅を購入するのに住宅ローンを利用すると、
オリックス銀行の融資枠（一般的には年収の10倍程度）が
減ってしまうかどうかについてですが、
基本的には融資枠は減ってしまうでしょう。
オリックス銀行のアパートローンは、
物件評価よりも年収を元にしており、
住宅ローンに近い考え方だからです。
そして、購入する順番についてですが、
どのくらいの期間で、どのくらいの規模まで物件を購入していきたいか
によって変わってきますので、一概には言えません。
その人の自己資金などの資産背景や属性によっても
戦略は大きく変わってきます。
ただし、誤解を恐れずに言うならば、
3年以内に家賃収入1億円以上といったとてつもない目標ではなく、
3年から5年で家賃収入年間1千万円～3千万円ぐらいの目標であれば、
購入する順番や融資を受ける順番などあまり深く考えない方がいいでしょう。
乱暴な言い方をするならば、
「良い物件があったならば、
どこでもいいから融資を受けてとにかく買ってしまう」
というスタンスでいた方が、今は少ないチャンスを逃さないで済みます。
融資してくれる銀行よりも、
そもそも良い物件が少ないからです。
他にも質問の回答を見たいと思った方は、
最後にランキングをクリックしてださい。
クリックすると、ポイントが加算され、
私の順位が上がる仕組みになっています。
⇒ 人気ブログランキング
──【編集後記】───────────────────
このような読者や会員からの質問を、
こちらのサイトにまとめてアップしています。
すでに３０以上の質問がアップされています。
⇒ 「基礎から学ぶ不動産投資予備校」
「実売土地値を調べにはどうしたらいいでしょうか？」
といった基本的だけど、知っておいた方が良い質問から、
「高齢者の受け入れる際、
どのようなリスク回避があるのでしょうか？」
超実践的な質問もあり、
どれもこれも役立つ良問ばかりです。
１人でも不動産投資で成功して、
人生を豊かに自由にデザインできるように願いを込めて、
シェアをさせて頂きます。
※注意
回答した内容は、私が過去に体験したり
事実関係を調べた内容から回答しています。
ただ、内容の信ぴょう性や正確性を
保証しているわけではないので、
読者様自身の責任と判断で参考にして頂けると助かります。
また、お取扱いには十分注意して頂き、
事前許可無く、本レポートの一部または全部をあらゆる
データ蓄積手段（印刷物、電子ファイルなど）により、
複製、流用をしないようにご協力をお願いします。
最後にランキングをクリックして頂けると嬉しいです。
クリックすると、ポイントが加算され、
私の順位が上がる仕組みになっています。
⇒ 人気ブログランキング