今日のキーワード：
「急激な人口減少時代の不動産投資とは？」
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不動産投資で成功するためには、
確かに投資の収益率などを計算することは大切だ。
だけど、仮に満室時の高い利回りが想定できても、
将来的に賃料が下落したり、空室が出たりするエリアであれば、
計算の前提が崩れてしまう場合がある。
例えば、どんなに古い物件であろうと、
空室対策のノウハウを学び、入居付けに強くなれば、
満室に持っていくことはある程度可能である。
しかし、 いくらがんばろうとも、
すごいノウハウを持っていようと、
物件だけは動かすことができない。
だから、物件のあるエリアの人口が減少すれば、
絶対に満室にすることはできない。
今、日本は急激な人口減少をしている。
2012年ごろから加速していて、
毎年20万人以上、水戸市や目黒区の人口が、
たった一年で消えてしまうのである。
すごい状況だ。
最初は、地方で物件を購入するのが私も不安だった。
ただ、日本全体の人口が減少するからといって、
日本全土にわたって、人口が均一的に減少しない、
ということが分かった。
人口が増えるエリアもあれば、
急激に減るエリアもあるわけだ。
だから、自分が投資しようとしている物件のエリアの、
傾向や特徴を掴んでおく必要がある。
では、どうやってエリアの傾向を調べるのか？
そのエリアの将来の人口を、
簡単に推計する方法がある。
国立社会保障・人口問題研究所にアクセスをして、
http://www.ipss.go.jp/
［将来推計人口・世帯数］
→［市区町村別将来推計人口］
→［市区町村別男女5歳階級別データ］
といけば、その市町村の大雑把な将来人口が推計できる。
さらに、そのデータを参考にエリアを決定したら、
そのエリアの中での世帯数を詳細に見るといい。
単身者向けの1R・1DK件を狙ったほうがいいのか、
3LDKなどのファミリータイプを狙ったほうがいいのかなど、
物件の間取りや広さを決定できる。
そして、リフォームする場合も、
そのエリアに多い年齢層に合わせて、
色や設備などを決定できる。
また、エリアの傾向や特徴を調べる方法として、
「コバンザメ戦略」というものがある。
その戦略については後日シェアさせて頂くが、
私のように地方で安くて高利回り物件を購入する場合には、
傾向を掴んでからエリアを決定していきたい。
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