ライフデザイン・コーディネーターのななころです。
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一年で最も融資を受けやすいという3月も、あと半月となりました。
・やらされ仕事のサラリーマン生活はもう嫌だ・・・。
・理不尽な上司や会社の命令の言いなりになるのは嫌だ・・・。
・漠然と将来に不安がある・・・。
そんな不安を打ち消すように不動産投資を始めたものの、
買いたい物件がない、見つからない、買えない・・・
とあきらめかけていませんか？
でも、ちょっと待ってください！！
また振り出しの毎日に戻りますか？
漫然と不安や不満を抱えたまま日々を過ごしますか？
目の前のことに追われて、日々を過ごしますか？
これから不動産投資を始めたいと思っていても、
なかなかスタートできない人に有効な勉強会です。
「何かしらの打開策や突破口を見つけたい！」
と思っている方はぜひお越しください。
今年度最後の「不動産投資予備校」となります。
※過去の勉強会の開催実績
さらに、今回は２人の人気講師をスペシャルゲストとしてお迎えして、
たっぷり６時間の勉強会です。
最近は募集開始から一日たたずに満席になってしまうので、
決して煽るつもりはないのですが、
今回もあっという間に満席になってしまう可能性があります。
興味のある方だけ、続きをご覧になってください↓
これまで私は、不動産投資でいろいろな失敗をしてきました。
○翼の物件を、競売で初めての挑戦で初めて落札してしまい、
・外壁塗装中に建物の回りを高級車で囲まれてしまったり、
・どこも管理を請け負ってもらえなかたったり、
・入居募集を拒否されてしまったり、
・リフォーム業者に途中で投げ出されてしまったり、
・部屋で孤独死があったり、
・シロアリ被害にあったり、
・雨漏りがあちこちで発生したり、
一棟目に購入した物件だけでも、
これだけのリスクに出会ってきました。。。
そんな失敗続きの私が最も恐れているリスクがあります。
私が最も怖いと考えているリスクとは何でしょうか・・・？
ところで、今は、良い物件はほんとうに足が速く、
あっという間に売れてしまいます。
前回のメルマガでもご紹介した通り、
収益に強い不動産屋さんの話しによると、
利回り6％程度でも融資が付くので売れてしまうそうです。
物件探しのお手伝いや、自ら4棟目を購入しようと、
私も物件を見ているのですが、
ほんとうに買える物件がありません。
「あった！」と思ってもすぐに売れてしまう。。。（汗）
私の提示する条件が間違っているのでしょうか・・・？
「いや…そんなことはない！」と私は思っています。
しかし、不動産屋さんにしてみると、
「今はそんな物件ありませんよ・・・」と。
「今ならRC造・平成築だったら地方でも10％あったら良い方ですよ。
これくらいの物件であればすぐに売れちゃいます」とも・・・。
先日、実際に紹介された物件もこんな物件でした。
募集図面を作成する前に買付が数本入ったらしいです。
・価 格：1億円
・エリア：都内某市
・表面利回り：10％（満室時）
・稼働率：90％
・築年等：22年
どうでしょうか？
あなただったらこの物件を買いますでしょうか？
例えば、この物件をフルローンで購入したとします。
金利は2.5％、融資期間は法定耐用年数いっぱいで25年とします。
初期費用は物件価格の10％程度（1000万円）が必要になります。
稼働率を現状の90％、経費率を25％程度ととすると、
得られるCFは100万円／年ほどです。
「1年間でCF100万円もあるのか！？いいじゃないか！」と思いますか？
こんな物件がどんどん売れているのです。
・稼働率が80％に低下したら？
⇒ 手残りはほとんどなくなります（収支はトントン）。
・数部屋退去があったら？
⇒ 入居募集のためには、リフォームなどで1部屋数十万円かかります。
・突発的な修繕が発生したら？
⇒ 水道管破裂、雨漏り、エレベーター故障などが起こったら数十万円飛びます。
・家賃が下落したら？
⇒ 10年以上賃料を維持する自信がありますか？家賃を下げたら、すぐに赤字に転落でしょう。
・金利が上昇したら？
⇒ 1％上昇しただけで手残りは無くなります。
銀行から1億円の借金を作り、しかも自己資金を1000万円注ぎ込んで、
そこそこうまく運用して年間100万円のキャッシュフローしか出ない。
しかも、稼働率が悪化したり、突発的なトラブルがあると経営は赤字に転落。
それでも割に合いますでしょうか・・・？
背負ってるリスクの割にリターンが少ないと思いませんか？
もしかしたら購入した人は、
フルローンではなくある程度自己資金を入れていて、
キャッシュフローはもっとあるのかもしれません、。
ものすごく良い条件で銀行から融資を受けているのかもしれません。
オリンピックやアベノミクスの効果で、
高く売れる算段があるのかもしれません。
資産性重視で考えているのかもしれません。
すでに複数持っている人なのかもしれません。
ただ、こういう物件がどんどん売れている事実があります。
いや、それどころか、もっと利回りが低く、
悪い条件でも売れてしまっているのです。
私には自信がありません。。。
このような物件をフルローンで買って、
上手く運用していく自信が・・・。
6年以上の実績がある私でもです。
ましてや初めて物件を購入する人に、
このような物件を勧めることができません。
数々の失敗を冒してきたななころが最も恐れる失敗。
それは、、、
「月々の銀行への返済や税金の支払いができなくなり、
自己破産に陥る」ことです。
いや、正確に言うと、
「自己破産して家族を路頭に迷わせてしまう」ことです。
妻や子供に辛い思いをさせるのは絶対に嫌です！
「自分が最も輝くことをしたい！」ということで不動産投資を始めたのに、
始めからこのような物件を買っていたら本末転倒です。
それでは、初めて物件を購入する人は、
どのような物件を買えばいいのでしょうか・・・？
これからも通用する不動産投資法とは何なのか・・・？
楽待コラムでも人気のＤＡＩさんこと生形大さんに、
「どんな時代でも通用する不動産投資術」について、
質疑応答も含めて1時間半たっぷりとお話し頂く予定です。
ＤＡＩさんは、人気教材ＤＶＤ「８つのステップ２０１４」（定価49800円）でも、
ステップ２で話しをされていますが、
物件購入時に見落としがちな経費と購入後のコストを丸裸にし、
買ってもいい物件、買ってはいけない物件を明確にしていきます。
そして、もう一人のスペシャルゲスト・大友哲哉さんからは、
「単なる貸家業からの脱却・世界に通用する不動産ビジネスへ」というテーマで、
新しい不動産投資法、不動産の活用法についてお話し頂く予定です。
大友哲哉さんは私がご紹介するまでも無いですね。
浦田健さんとともに大家検定を立ち上げ、
正しい不動産の知識を伝える活動をされています。
東京大家塾を主宰し、不動産活用コンサルティング70億超の実績を持ち、
これまで多くの投資家や大家にアドバイスをされています。
【当日の内容の一例】
●わずか5年で、国内8棟143戸、家賃年収8千万円（平均利回り15％以上）を達成した、
今でも通用する不動産投資法とは？
●物件購入時に見落としがちな経費と購入後のコストとは？
●買ってもいい物件、買ってはいけない物件とは？
●親の不動産を活用した新しい不動産投資法とは？
●手軽に始められる3DKの区分マンションで新しいルームシェアとは？
●世界に通用する不動産ビジネスとは？
さらに、私からは、
「人生を自由にデザインしたい！一番自分が輝くことをしたい！」
と、私と同じように思い描いている方に向けて、
不動産投資で成功するための「２つの鍵」をお渡ししたいと思います。
この文章を読んで、ワクワクしたあなた。
不動産も縁ならば、出会いも縁だと私は考えています。
私のシェアしたい内容とあなたの聞いてみたい内容が、
今まさに一致したのです。
勉強会への参加お待ちしております。
▼ 参加する
あなたとの素敵なご縁に感謝します。
ななころ
◆ 追伸
昨年4月からスタートした不動産投資予備校も、
今度でとうとう最終回となりました。
この一年間が走馬灯のように駆け巡りますが、
いろいろなことをシェアしてきました。
お陰様で毎回とても好評で、
最近は募集開始して一日で満席になるほど人気となりました。
参加してくださった方、この勉強会を支えて下さっている方、
いろいろな方との出会いに、ほんとうに感謝しております。
ありがとうございます。
今回は最終回ということもあり、
名実ともにスペシャルなゲストを二人もお迎えして、
有終の美を飾りたいと思います。
おそらくこの二人が揃った勉強会は今後無いでしょう。
会場の席の関係上、
あまり多くの方にご参加頂けないのが残念ですが、
現状を打破したいと考えている方はぜひご参加ください。
※先行募集で１８名の方にお申し込み頂いているので、
残り７名となります。
定員に達するとキャンセル待ち画面に変わります。
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第12回（最終回） 基礎から学ぶ不動産投資予備校
「～これから通用する！これからも通用する！～
"新"ゼロから始める不動産投資法2014」
開催日時：3月30日（日）11:00～18:00
場所：都内某所（申込後すぐにご案内）
申込URL： http://bit.ly/nanakorokai20140330
参加費：9,800円 ※割引あり
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