賃貸物投資、1パーセントのルール

　　　　こんにちわ、三村　浩です。

　　　　22日から夏休み休暇を取ってアリゾナのセドナに来ていますが、本当に便利な
　　　　時代ですね。PC、あるいはiPadがあれば、どこでも、ブログのUPが可能ですからね。

　　　　さて、今日は賃貸の投資物件を選ぶ際の一つのポイントについてお話しします。
　　　　賃貸物件は家賃から経費、ローンを引いた収入がプラスになることを期待する
　　　　わけですが、それを瞬時に判断する方法があります。

　　　　難しいことではなく、毎月期待される賃貸料と購入金額の関係です。
　　　　ここでいう購入金額には一応リフォーム代を入れておきます。

　　　　目安は家賃料（月額）が購入金額の1%以上であれば、まず、プラスのキャシュフロー
　　　　が出ます。（あるいは、購入価格が家賃の100倍以下）

　　　　これが分かると、データのみで瞬時に投資対象か否かを判断できます。
　　　　ちょっと検証してみましょう！

　　　　家賃が月10万円だとしますと、購入価格がその100倍の1000万円。
　　　　頭金20%、残りを30年、利子5%のローンを組んだとすると、月々の支払いは、
　　　　42,945円です。堅い線でみて、経費がざっくり家賃の45%くらいとすると、約12,000円のプラス。

　　　　えっ～、そんなもんなの？と思われるかと思いますが、堅い線というのは、空室率7～8%、
　　　　メンテなどのリザーブ分を含めていますので、築年数、修理の度合いなどにより、あるいは、
　　　　ご自身でテナントを管理することで、経費削減は十分可能です。

　　　　この場合のCOC（Cash On　Cash）、すなわち、自分の財布から投資した金額に対する
　　　　リターンのことですが、年間で144,000円がNET収入ですので、これを頭金の200万円で
　　　　割ると7.2%のリターンとなります。
　　　　ちなみに、現金で買った場合には、同じ45%が経費だとすると、年間の家賃収入は66万円で
　　　　投資に対するリターンは6.6%となります。
　　　　
　　　　実際には個々の案件で、経費など変りますが、これであれば、
　　　　いろいろな物件を勧められたときに、以下の質問で良い物件か判断ができます。

　　　　「売りの価格は？」
　　　　「家賃相場いくら？」
　　　　「修理どのくらい？」

　　　　加えて、同じ1000万円のお金も20%の頭金でローンを組めば、1000万円の賃貸物件を
　　　　５軒持つことも可能だと、お気づきになった方も居るでしょう。

　　　　これが、不動産投資がLeverage（てこの原理）をうまく利用した投資であると言う理由です。
　　　　僕は、アメリカなので、日本では既に、実践されている方がいらっしゃいますね。
　　　　アメブロで知り合ったestatehitさんです。　ブログはこちら

　　　　参考になりましたでしょうか？
　　　　最後まで読んでいただきありがとうございました。合掌！