最速で予約を埋めるために

こんにちは！

ヒデです。

今日は最速で予約をとる方法

についてお伝えします。

一番気を付けなければならないのは、

とにかく早くレスポンスをする

ということです。

というのも、ゲストはairbnbで

いろんな部屋を見ています。

条件の合ういくつかの部屋に

それぞれアプローチをするんですね。

完璧な部屋があれば、

そこだけひとつにアプローチする

ということも考えられるのですが

そうじゃない場合も多々あると思います。

その場合は、いくつかの部屋に

それぞれ問い合わせをしていく

形になるわけです。

例えば、ビルの何階にありますか？

とか

早めのチェックインができますか？

とか

その時にすぐに

レスポンスが来るホストと

1日近く経ってから

レスポンスが来るホストと

ではどっちがより多く

予約を獲得できるかというと

考えるまでもありません。

ですので、問い合わせが来たら

すぐにレスポンスをすることを

心がけるようにして下さい

そのためにはairbnbのアプリの通知機能を

オンにして、ゲストから問い合わせがあった時に

すぐに気づけるようにしておく必要があります。

また、よくある問い合わせを

事前に作っておくことで

コピペで対応することが

できるようになりますので

最速で返事を出すことが

できるようになります

これによってゲストに良い印象を

与えることができるので、

予約に繋がります。

以上が基本なんですが

それとは別に

今すぐ予約

という機能もあります。

これは、ホストに

問い合わせをしないでも

予約を完了させることができる機能です

いちいちコミュニケーションを

とらずに予約しちゃいたい、

と考えるゲストにとっては良いですね。

この機能の設定も

とても重要なので

要チェックです！

設定はリスティングの画面の

"予約"という項目があります。

その予約の中に

どういう条件であれば

今すぐ予約を受け付けて良いのか、

っていうの設定できる部分が

ありますのでそこで細かい設定を

することができます。

今すぐ予約をするかどうかも

ここで行うことができます。

ただ、最近こちらが

ゲストを選ぶという姿勢よりは

どちらかというと

どれだけ気持ちよくゲストに

選んでもらえるかという視点が

大事だと思っています。

めちゃくちゃ素晴らしい

リスティングを作ったとしても

強気すぎると、

なかなかゲストから

選ばれなかったりします。

2年ぐらい前は、あくまでホスト側が

選ぶ方で、ゲストは選ばれる側

だったようです。

なので、すごく厳しい目線で

ホストが選んでいた印象があるんですけれども

今はそういう状況ではないと思います。

競合も日々どんどん増えていきますしね。

最後に私の設定を念のためお伝えします。

airbnbが承認したゲストであれば

誰でも基本的には今すぐ予約ができる

ようになっています。

また、ハウスルールの方も

2歳から12歳のお子さんはOK、という風に

しております。

さすがに0歳から2歳児はNGにしていますし、

それ以外の項目のすべてNGです。

この条件を満たすゲストであれば

私の許可なしにゲストだけで

予約を完結させることができるようになります。

慣れないうちはきちんと

コミュニケーションをとった

方が良いかと思います。

慣れたら、今すぐ予約も

受け付けて稼働率を高めていきましょう！

それでは！

値引き交渉が来た！

こんにちは！

ヒデです。

Airbnbで、宿泊費の値下げを

要求されることがあります。

今日は、値下げ要求の対処方法

についてお伝えしますね！

まず本題の前にできる設定をお伝えします。

価格の設定のところで出来るのですが

1週間泊まると例えば10％OFFとか

1ヶ月泊まると例えば30％OFFとか

そういうのを事前に設定することができます。

ちなみに、この長期滞在割引は

あまり大きくしておくと、

長期のゲストだらけになって、

レビュー数が稼げません。

大きな割引はしない方が

良いのではないかと思います。

それとは別に、

ゲストから要求されて

スペシャルオファーという機能を使って

割引価格を送ることもできます。

実際に アジアのお客さんが

多いんですが結構値引きを

要求されることがあります。

例えば、

2週間泊まるから割引できないか、とか

学生だから割引できないか、とか

子供が中学生だから割引できないか、とか

前半3日は6人で泊まるけど、

後半の3日は2人になるから安くならないかとか

(そんなもん確認しようがないじゃん！苦笑)

そういう創造的な価格交渉に

出くわします（笑）

基本方針としては、

値下げはしない方向で

考えて良いです。

値下げしませんという風に答えると

それはそれで普通に予約が入ったりします。

実際に、私の中国人の友人がいるんですが

その彼曰く、とりあえず言ってみるって

というスタンスのようです。

それこそ宿泊に限りません！

それこそ世界的に有名なブランドの店に行っても

一応言ってみる、と。

その中国人の友人は日本では

値切り交渉はしなくなったって

言ってましたが（笑）

さて、値下げをして良いタイミングも

あると思います。

例えば、もう日程が迫っていて、

待っていてどうせ空にしとくんだったら

埋めちゃおう、とか

そういう時は私も交渉されたら

割り引いてます。

その場合も10%も20%も割引

ではなくて気持ちですよね

5%値下げしますって言って対応します

大抵すぐに決めてくれるので

それはそれでありかなとは思ってます。

ここから思うのは、

基本的にはゲストって予算ありきで

ガチガチに1円でも超えたら

絶対に予約しないとか

そういうことを考えてる

ゲストってがあまりいないんです

実際にairbnbを利用するというのは

値段が安いというのもありますけれども

それ以外の価値を求めてたりする

ゲストもとても多いので。

値下げ要求が来ても

特に大きく答える必要はないかな

という風に思います。

10%20%下げてくれて言ってくる

ゲストはそもそも入れない方が良いです。

要求が多いゲストほど

神経質ですし、こちらへの評価が

辛口です（経験則ですが）

割引もして、苦労もしているのに、

付けられる評価が悪いとか

「どんだけ罰ゲームなんだっ！！」

という感じですね。

以上です！

それではまた明日！

公開直後に気をつける値付け

こんにちは！

ヒデです。

今日は公開直後の値付けの仕方に

ついてお伝えします。

昨日の記事で、公開直後は安くてもいいから

なるべくたくさん埋めるべき、

という話をしました。

そもそも、値段の付け方は3種類あります

1つ目はホスト画面の中の

ホスティング　→　予約

というページでの値段設定です。

予約のページで設定することによって

公開している全日程でその値段が適用されます。

2つ目は、ホスト画面の中の

カレンダーで設定する

個別日程の金額設定です。

基本的には1つ目での値段が

自動的についているわけなんですけれども,

その基本価格を特定の日だけ

変えたいときには

カレンダーで一日単位で

値段を設定することができます。

3つ目は、スペシャルオファーです

ゲストから要望があったり、

あるいはホストから見てどうしても

埋めたい日程の場合は、

ゲストから要望が来る前に

スペシャルオファーをこちらから

送ったりすることによって予約を

もらいやすくなります。

スペシャルオファーについては

また別で詳しく記事を書きたいと思います。

さて、こういう風に値付けには

3パターンありますが、

大事なのは、オープン直前に

1つ目の値段設定のところを

通常価格にしておく、ということです。

そして、オープン直後に

2つ目のカレンダーによる個別日程での

値段設定を活用して、

近隣平均の2～5割引の値段設定を、

する、と。

これも私がやってしまったミスなんですが

安くするべき時に安くしないミスと同様に、

1つ目の基本料金を安くしてしまうと、

安くするべきではない

繁忙期の予約まで安い値段で

とってしまうことになるんですね。

稼ぎ時にもかかわらず、

オープン直後の安い値段で

部屋を押さえられてしまう

ということなんです。

それを防ぐために

1つ目の基本設定は通常の値段設定に

した方がよいということです。

先ほどカレンダーの個別設定で

2～5割ぐらい下げる、と書きましたが、

ここはエリアによりますが、

別に下げなくて良いです。

ただ、下げないと来てくれない

エリアの場合は、きっちり下げて、

ゲストにオトク感を与えて

良い評価をもらっちゃった方が、

長期的には利益は出るのではないかと思います。

安売りしたくない！という気持ちは

分かります。

実際、敷金・礼金とかたくさん払って、

家具や家電を大量にかって

オープンさせたわけですしね。

ただ、それでも安くして

埋めた方が、長期的に見て

稼げます。

ぜひ忘れずにやってみてください。

それでは！

リスティング公開直後のボーナス

こんにちは！

ヒデです。

今日は、

リスティングオープンした後に訪れる

"ボーナス期間"についてお話しします。

airbnbで部屋を準備して、

リスティングをオープンすると

新着リスティングということで

ゲストが検索したときに

かなり上位に表示されるようになります。

それは、スーパーホストとか

レビューの多いホストとかよりも

一番上に表示されるようになるんです！

ですので、最初は予約が

とても入りやすいんです。

この期間のことを

ボーナス期間

と呼んだりします。

このボーナス期間は

エリアによりますが、

１～２週間ぐらい続きます。

と～～っても大事なことは、

このボーナス期間に直近一ヶ月ぐらいまでの

予約を取り切ってしまうということです！！

なぜ、これが大事かというと

ボーナス期間後は2～3週間ぐらい

全くピクリとも検索されなくなる

時期が訪れるからです。

（このブログでは賢者タイムと呼びたいと思います）

私は、年末にリスティングを

オープンしたことがあります。

年末だったのもあって、

強気の値段設定にしてました。

周囲の方も強気だったので。。。

で、直近の1週間だけ埋まって、

２～４週目は埋まらなかったんですね。

でも、あまり気にしていませんでした。

なぜならPV数も多く、

問い合わせ自体はそこそこ来ていたからです。

ところが、やってきました

ボーナス期間の後の賢者タイム（？！）

1月上旬になってから、ぱったりと

ＰＶが０になって、そもそも繁忙期も

終わっていましたから、

自分が見た回数分しか、ＰＶが上がらない。

友人に調べてもらっても

なかなか検索結果で出ない。

リスティングの予約は

ずーっと空いている。

なのに、予約どころか

ページビューも伸びない。

これは苦しいです。

家賃やwifiなんかの固定費は

出て行きます。

元々清掃は外注の予定でしたが、

とても外注費を出せる状態じゃ

なかったので、

外注をキャンセルして、

予約が入ったら自分で

清掃しようと思っていました。

そんな状態が少しずつ

変わったのが、

1月の最終週です。

ようやくボーナス期間後の

PVゼロ期間がおわって、

通常営業になったんですね。

ようやくポツポツと

問い合わせが入り始めました。

これは通常営業になったということです。

何年前からやってるベテランホストや

スーパーホストと同じ土俵で勝負する、

ということです。

そこから色々改善して、

今ではその部屋は一番手のかからない

稼ぎ頭になってくれているんで

結果オーライですf^^;

が、当時は相当焦りました。

なんで、こういう動きをするのか、

というと、おそらくairbnb側の意図として

１．ボーナス期間にボーナスで、

　　ゲストをたくさん付けてあげるね

２．賢者タイムの間に

　　ホストとして経験積んでね

３．賢者タイムの間は予約をとること

　　じゃなくて、丁寧におもてなしするのが

　　大事だよ

ということだと思います。

私の勉強不足だったんですが、

これを知っていれば、直近1ヶ月は

もっと安くしてでも、とにかく

予約を入れただろうな、と。

それをちゃんとやらないと、

私のように、しばらく苦しい期間が

続いてしまいますので、お気を付けください。

実際に、安くして予約をとると、

値段の割にはオトクだね、ということで

評価も上がりやすいです。

そして、ゲストに精一杯

おもてなしをして、

帰った後に、

きちんと、5つ☆を付けて

レビューも欲しい旨を伝えます。

（これはまた別の機会に書きます）

こうしていくと、賢者タイムが

終わる頃には、５つ星のレビューが

何個かついて、他のホストと

同じ土俵に乗って戦えるようになっています。

そんな感じです。

これをミスると挽回するのに、

しばらくかかってしまうので、

お気を付けください。

以上です！

それではまた明日！

予約対応の注意点

こんにちは！

ヒデです。

問い合わせ対応ですが

昨日までにあげた例文をうまく活用して

ください。

それ以外の質問も

発生し次第、記録しておけば

後で検索することによって

コピペで対応することが

できるようになります。

あなただけの最強のQ&Aを作って下さいね。

さて、今日は予約対応の2つの注意点

です。

1つ目は、返信率です。

airbnbはホストに返信率という

指標を設けていて

きちんと返信してるかを

モニターしています。

基本的には、24時間以内に

返信をすべきです。

それを超えてしまうと

マイナス評価が付けられると思ってください。

ですので24時間以内には確実に

返信をするようにしましょう。

もちろん早い場合には加点評価があって

1時間以内にいったんの返信を

することができていれば、

1時間以内の返信ができているとみなされます。

これはプラス評価になります。

基本的にスマートフォンでも

対応できる問い合わせがほとんどです。

Q&Aをしっかり作り込んでいれば

コピペだけで対応できますので

是非この1時間以内の返信を

目指していただければと思います。

ただし、深夜の場合は

もちろん対応できません。

その場合は特に気にせず、

朝のタイミングで対応していければ

十分かと思います。

続いて2点目。

たまに悪質のゲストがいることです。

どんなゲストかというと

現地に住んでいる私たちホストに対して

現地情報をたくさん質問することです。

どんなで美味しいレストランがあるのか、とか

○○にはどうやって行ったらいいのか、とか

すごくいろんなことを聞かれるんですね。

そして、最終的には部屋を予約しない・・・

みたいなことがあります

これは悪質なゲストがホストを

コンシェルジュ代わりに利用しているんです。

トラベロコというサービスはご存じですか？

トラベロコ

海外旅行に行くときには現地に住んでいる

日本人に結構レストラン情報とか

遠方の交通機関について聞くことができます。

例えば私は前に、スペインのワイナリーに行きました。

そのとき、当然ワイナリーは都会にはないので

どの電車で行って、ワイナリーの人とどのような

対応をすれば良いか分かりません。

そこで、トラベロコを通して、

現地在住の日本人の人に同行してもらい、

案内をしてもらいました。

もちろん有料です。

ついてに、現地のレストランやバルや

アクティビティについても訪ねられたので

大満足の旅でした。

でも、それはお金を払って

手に入れるものです。

ホストはゲストが入ってくれないと

売上が立ちません。

立場の弱さを利用して、

情報を引き出すだけ引き出して、

結局予約しない、というような

ゲストは本当にダメですよね。

そういうゲストの対策としては

聞かれても、概要だけはお伝えして

「詳しくは予約後にお話します」

っていうふうに伝えるようにしましょう。

私もホスト始めたての頃、

レストラン情報と富士山の詳しい行き方とか

チケットの予約方法とか、散々聞かれたので、

調べて、英語に翻訳して、教えた挙げ句、

予約をされずに連絡が

取れなくなったことがありました・・・（泣）

こういう残念な気持ちを味わわないためにも

簡単なものであればすぐにお答えしますが

詳しい案内とかは予約後です、

ときっぱり伝える姿勢もとても重要ですね。

以上です！

今日はこの辺で。