退去に追い込まれるとき1

こんにちは！

ヒデです。

今日は、民泊をあきらめざるをいけないケース、

についてお伝えします。

一般的に、ゴミ問題や運営の不備によって、

嫌がられることはあったとしても、

近隣住民や管理会社や大家さんは

あなたを退去させる力はありません。

ところが、実際には退去に追い込まれる

部屋が出ているわけです。

これはどういうことかというと、

保健所に通報されるケースです。

保健所は近隣住民などから

通報を受けると、部屋の中を

チェックします。

中をチェックすれば

民泊をやっていることは

一目瞭然です。

そうなると、2016年7月現在の

法律的にいいますと、旅館業法を

とってない運営、ということで

その当日から運営ができなくなります。

これを無視して営業を続ける、

最悪の場合、逮捕されることもあります。

実際に、無許可で営業していて

逮捕されるのは、こういうケースです。

いきなり、立ち入られて一発逮捕、

というよりは、事前に警告をされていた

にもかかわらず、無視しまくっていた、

というケースです。

保健所としては、ルールに則って、

ダメなものはダメと言っています。

airbnb仲間の友人が

弁護士費用をかけて、戦いましたが、

やはり負けてしまいました。

airbnbにとって

保健所に入られることは

最悪の事態ということです。

では、この保健所に入られるのは、

どういう理由か、ですが、

3パターンあるようです。

１．近隣住民からの通報

近隣住民が騒音やゴミ捨て問題で

迷惑を被っている場合、

近隣住民が怒って保健所に

通報することがあります。

普通は、管理会社に電話を

して、民泊をやめさせようと

するのですが、管理会社は

やめさせる権利はありません。

で、その旨を住民に伝えて、

納得してもらいます。

一方でホストである私たちには、

同じようなことが起きないように

ゴミ問題・騒音問題の改善を

要求する、という感じです。

このように管理会社をハブにして、

調整がきくこともあるのですが、

最近は賢い住民の方も増えていて、

管理会社に通報しても

追い出せないことを知って、

いきなり保健所に通報する

というケースもあります。

そうならないためにも、

我々ホストは

ゴミ問題

騒音問題を起こさないように

ゲストに注意喚起をたくさん

行う必要がある、というわけです。

ちなみに、もし運営していて

ゲストがゴミや騒音をやってしまった

ときに、あなたが考えるべきは

・どうしたらゲストが

　ゴミ問題を起こさないか

・どうしたらゲストが

　騒音を起こさないか

をちゃんと考えて注意喚起することです。

ゲストは旅行者です。

初の日本旅行で、舞い上がってたりします。

ゲストのマナーが悪いと嘆く前に

あなたはゲストにマナーの指導はしましたか？

確かに、変なゲストが一定数いるのは事実ですが、

ホスト側の努力で問題を避けることを

まずは考えていきましょう！

それをちゃんとやっていると、

良いゲストばかりになっていきますよ＾＾

良い運営ができるかどうかは

ホスト次第！頑張っていきましょう！

明日は残りの2パターン

についてお伝えします。

airbnb面白いエリア2

こんにちは！

ヒデです。

今日は面白いエリアの第二弾

をご紹介します。

それは、

日光

です。

日光ってマイナーな

観光地なんですよね。

tripadviserの外国人が好きな

ベスト観光地30でも圏外です。

（2014，2015年版）

関東に住んでいる人であれば

小学生とかの遠足で

いったりするかも知れません。

しかし、外国人にとっては

正直そこまでメジャーではありません。

ですが、一つ良い部分があって、

これは日光で運営している

ホスト仲間から聞いたのですが、

日光はairbnbを黙認してくれている、

とのことです。

すぐ近くの那須は、airbnbを敵視していて、

リスティングをアップしたらすぐに

通報されて追い出されるのですが、

日光はそういうのがありません。

マイナーですが、観光資源は

豊富なので、一定の需要があります。

また、家賃はべらぼうに安い（笑）ので、

超ローリスクで始められ、運営も可能です。

例えば、60㎡の部屋でも5万円とかで

借りられたりします。

60㎡なので8人とか余裕で泊まれますが、

1泊50ドルでも、10日埋めれば家賃は

回収できる、と。

8人で50ドルとかなら楽勝で埋まります。

日本人の団体客の予約もちょこちょこ入るみたいです。

airbnbが成熟期に入った今、

こういうニッチなところに部屋を持っていくと、

東京でたかーい家賃を払わずとも同じかそれ以上の

利益をあげることができます。

私は日光には展開していませんが、

日光の部屋と業者さん（といってもほぼ個人）は

紹介できますので、興味のある方は

ご連絡ください。

ちなみに、こういうニッチマーケットでいうと、

川越とか鎌倉とか思いつく人がいると思いますが、

あまりオススメしません。

両方とも東京から日帰りできちゃいますので！

以上です。

それではまた明日！

面白いairbnbエリア1

こんにちは！

ヒデです。

今日は

面白いairbnbエリアを

ご紹介したいと思います。

面白いエリアその１

葛西

葛西のリスティングを

見てみてください。

面白い特徴があると思いませんか？

見れば分かるので

答えを言ってしまいますが、

東京ディズニーランド

です。

もちろん海外の旅行客も

ディズニーに行きたい人は多いので、

ディズニー付近のホテルを探しますが、

高い！

のでairbnbに流れてきます。

葛西の隣駅の浦安にもディズニーモチーフの

部屋はありますが、なぜか葛西の方が

ディズニーっぽい部屋が多いです。

また、葛西の浦安と反対側の隣駅に

西葛西がありますが、そこは不人気エリアです。

謎ですね（苦笑）

こういうディズニー部屋は

法的にどうなのか、というと

正直微妙なところです。

ディズニーに訴えられたら

100%負けそうです。

というのも、私以前会社員のときに

オリエンタルランドさんと仕事を

したことがあったのですが、

権利関係にめちゃめちゃ厳しいんです。。。

どうやらディズニー本社のしばりが

かなりキツイらしく、日本の本社も

それにともなって厳しくなっているみたいです。

個人のairbnb部屋がディズニーや

オリエンタルランドからいきなり

訴えられることはないかと思いますが。

学びになるのは、

こういう権利関係の厳しいコンテンツを

モチーフにした部屋作りは、

ちゃんとした企業はできません。

危ないので（笑）

逆に個人で運営する分には、

おそらくガチンコで訴えてくる確率が

低い分だけ、チャレンジしても

面白いかも知れませんね。

ディズニー以外にも

外国人が好きな日本のコンテンツは

ありますよね？

皆までいいませんが、

思い当たるコンテンツを

モチーフにした部屋作りも悪くないかも知れません！

（最悪訴えられるリスクはついてまわりますが）

以上です！

また明日！

値段設定で気をつけるべきこと

こんにちは！

ヒデです。

今日は値段設定のセオリー

についてお話しします。

まず、airbnbオープン直後は

近隣相場よりも２割ぐらい

下げちゃいましょう。

そして、検索上位のうちに、

１ヶ月先ぐらいまでの予約を

取りまくります。

注意点は、３ヶ月先は

安くしてはいけない、ということです。

私はこれをミスって、

半年先の部屋を安くしてしまって、

ちょっと損しました。

これがオープン直後のセオリーです。

ある程度落ち着いてきて、

レビューも２０を超えてきたら、

近隣より5%〜10%高い金額に

設定してみましょう。

もしこれで入ればあなたの部屋は

とっても魅力的！ということですね。

では、何をもって合格とするか、

というと、

一般的に、ホテルの稼働率は、

直近１ヶ月は５０％

直近２ヶ月は３０％

がベスト、と言われています。

どういうことかというと、

例えば、今７月１日としたら、

７月１日時点で、７月の１ヶ月間の

予約率が５０％であればOK！

というものです。

これよりも予約が入ってなかったら

ヤバイ！

一方で、８０％ぐらい埋まって

いたとしたら、値段設定を安くしすぎていた、

ということになります。

割安に設定すれば、それは当然埋まります。

でも、利益を考えたら、なるべく高い値段で

借りて欲しいところですよね。

なので、下げすぎには要注意です。

下げるとすぐに埋まるので、

ホストの心理としてはとても楽ですが（苦笑）

さて、この

直近１ヶ月は５０％

直近２ヶ月は３０％

がベスト

とのことですが、

これはあくまでホテルの数字です。

私はairbnbはもうちょっと違う数字を

提案したいと思っています。

というのも、ホテルは客室が

２０とか３０とかはザラにありますが、

airbnbは私は５部屋ですし、

始めたてなら１部屋しかありません。

１部屋しかなくて、

直近１ヶ月の宿泊予定が５０％だとしたら、

ちょっと不安になります。

また、海外からの旅行客が

メインですから、旅行計画を

それほど直前にたてると思えません。

実際、私は１ヶ月切った日付は

近隣よりも１０％ぐらい安くして、

早めに埋めるようにしています。

そういうことを考えて、

私は直近１ヶ月は７〜８０％を

目標にしています。

それ以降は３０％程度で

まったく問題ないです。

理想は１ヶ月以上前の

値下げする前の価格で埋まれば

良いのですが、

ある程度利益を追うと、

１ヶ月以降の部分はそれほど埋まりません。

直近１ヶ月になってから

一気に値下げして、埋めに行きます。

そういう運用が現時点では

一番適しているのではないか、

と思っています。

あくまで一つの目安ですが、

参考にしていただければ幸いです。

以上です。

それでは、また明日！

台湾撤退します（泣）

こんにちは！

ヒデです。

GWごろにスタートした

台湾の物件ですが、

・

・

・

・

閉じることになりました・・・＿｜￣｜○

台湾は管理組合がめちゃくちゃ強いので、

バレたら即退去みたいな感じです。

大家さんからはもちろんOKを

もらって契約書に文言もいれて

もらっていましたが、

管理組合からNGでちゃいました。。。

せっかく６〜７０万ぐらい

突っ込んだのに。。。

台湾は基本的な家具類はすべてあるため、

日本で立ち上げるよりは初期費用が

安いのですが、退去になっては

元も子もありませんね・・・。

やはり異国の地でairbnbを

立ち上げるのは並大抵のことではない、

と思いました。

ちなみに、私の友人で、

３０室以上運営されている

airbnb仲間がいるのですが、

彼も日本でairbnbで利益が出るので、

世界展開しようとアジア圏の

いろいろなところに出かけて

現地企業にアレンジをお願いしたのですが、

海外進出はナシ

という結論に至ったとのことです。

理由は、

１．海外ではホテルの稼働率がそこまで高くない

日本はホテルの数が足りないので、airbnbに

流れてくるお客さんもたくさんいるから

日本が有利。

２．海外のホテルは高くない

１．の理由から稼働率が高くなった日本のホテル

はかなり強気の値段設定になっています。

アパホテル１泊３万とか・・・（苦笑）

airbnb的にはチャンスです。

３．良い部屋はそれなりの値段がする

アジア諸国でairbnbで貸し出せるレベルの

物件は、それなりの値段がします。

かなりの稼働率で運用しないと利益が出ません。

４．現地企業とのコミュニケーション

日本在住の日本人が遠隔操作で

どうにかなるほど気が利くわけでは

ありません。

清潔さ、に対する常識が異なるので、

質にばらつきがあり、ホテル並を求めると、

めちゃくちゃ高くなります。

そんな感じです。

また、日本以外の国では、

鍵はポストではなく、手渡しがほとんどです。

手渡しの人の人件費も

バカにならないんですよね〜

ゲストは飛行機で遅れてきたり、

観光してから部屋に来たりしますので、

なかなか読めません。

香港、台湾、シンガポールで

airbnb泊まりましたが、

鍵の受け渡し担当の人大変だな〜

と思います。

というわけで、日本でうまくいっているから

「じゃあ海外だ！」

というほど甘くはないので、お気を付けください。

というわけでこのブログのタイトルも、

台湾でairbnb始めました！改め、

不動産・airbnb投資大百科

にしました！

でも、もし海外でもうまくいって

各国に部屋を作れたら、

出張という名でいろんなところに

いけて便利だな〜〜、と思ったりもします（笑）

ま、それはもし良いタイミングがあれば、

そのときにチャレンジするとします＾＾

それでは、また明日！