いくらぐらいの家賃の部屋を借りるべきか

こんにちは！

ヒデです

今までエリアはどうか、

どのくらいの部屋の広さが良いか、

などをお伝えしてきました。

次に、いくらぐらいの家賃の部屋を

借りれば良いのか、について

考察してみましょう。

結論から言っちゃうと、

エリアと広さが良い部屋であれば

なるべく安い方が良いです（笑）

まぁ当たり前ですね

とはいえ、めちゃくちゃ良くて、

かなり安い物件ってなかなかないので、

いくらぐらいの家賃なら

Goをすべきか、ということを考える必要があります。

例えば、あなたがやろうとしている

エリアで、他のリスティングを見てみます。

レビューがたくさん付いている部屋もあれば、

始まったばかりの新着の部屋もあります。

これらの部屋の値段設定をみて、

一泊いくらぐらいとれるかを把握してください。

それに24日（8割稼働）をかければ

月間の売上が出ます。

例えば、近隣の同程度のリスティングを

みて、1日1万円ぐらい取れそうであれば、

売上が24万円ぐらい、となります。

実際はクリーニングフィーを

取れるので、もっと売上は上がるんですが、

清掃費用も同程度かかりますので、

そこはなしで考えましょう。

ですので、24万円のうち、

家賃にいくらぐらいかけられるか、

です。

現実的な目標としては

12万円ぐらいかと思います。

8万円の部屋で24万円を売上ることも

あったりしますが、その分なにかしら

特徴があったり、

何か別の付加価値があったりします。

今回は12万円とします。

すると

売上24万円-家賃12万円で利益12万円

そこから、水道光熱費やwifiが1万5000円

ぐらい。

利益が10万円ぐらい、

といったところでしょうか。

こういう部屋を5部屋持てれば

利益が50万円とれるようになります。

英語でのコミュニケーションが

苦手な方は、

ゲストとの英語のやりとりを

外注する必要があります。

その場合は、

そのコミュニケーションの

外注費を考えましょう。

一般的には

清掃込みで売上の20～25％で

請け負ってくれる外注さんはいます。

また、売上比例ではなく、

1部屋2～3万でやりとり代行します、

というような業者さんもいます。

どちらが良いとか悪いとかは

業者さんによってまちまちですので、

一概には言えません。

ちなみに、私は自分でやることを

お勧めします。

ゲストとのやりとりをやると

分かるんですが、

２つの理由から

英語のコミュニケ－ションを

恐れる必要がありません。

その理由とは・・・

と、長くなったので、

続きはまた明日！

稼ぎやすい物件の傾向２

こんにちは！ヒデです。

昨日は稼ぎやすい部屋の傾向として

広さを挙げました。

そもそも外国の方が部屋が

広いので、狭い部屋は人気出ないですよ

ということと、もう一つ重要な理由がある

という話でした。

もう一つ重要な理由というのが、

その部屋に泊まれる宿泊者数、

です。

そもそもairbnbが選ばれる理由として、

現地での生活と同じように暮らす、

というコンセプト以外にも、

”安さ”

があります。

「マジかよ？！めっちゃ安いじゃん！！」

って思ってもらえるわけですね。

日本のホテルは劇的に値段が高いです。

アパホテルとか東横インのような

いわゆるビジネスホテル（14㎡ユニットバス）

みたいな物件でも、

人気の日だと1泊3万とかします。

東京の場合。

あり得なくないですか？？

というか3，4年前だったらあり得なかったです。

これでは、外国人からすると

ホテルが高すぎて日本に来る気がうせる

レベルです。

3万円で、そこそこ良いホテルならまだしも

14㎡ですからね。。。

また、ホテルって2名利用、もしくは

3名利用（ツイン＋エキストラベッド）

を想定した作りになっています。

4名になるとどうなるか、というと

ツインを2部屋押さえる必要があるわけです。

そうなると4人で1泊6万円？！

一人あたりにすると1泊15000円ですが、

どうなの、ソレ？！

という値段設定になります。

ところが、airbnbですと

4人部屋というのは多数あるわけです。

例えば1LDKで1部屋寝室にダブルベッド

リビングにダブルのソファーベッドなんかを

置いておけば4人泊まれます。

そういう部屋は1泊1万円前後ぐらいで

提供できるわけです。

○○ホテルは1泊4人で6万！

しかも14㎡。

airbnbなら1泊4人で1万！

30㎡。

どうですか？この違い。

airbnbが流行る理由がわかると思います。

例えば、中高生の子供が居るファミリーで

4人で泊まるときに、ホテルだと2部屋用意する

必要があります。

しかも隣り合ってない部屋を押さえられた日には

せっかくの家族旅行が分断されてしまいます。

でも、airbnbなら家族一緒に泊まれて

しかも安い！

はい。

そういう理由で、広さがあれば、

同時に宿泊できる人数が増えて、

ホテルとの差が出せるわけですね。

人数の多いグループさんを

泊めることができます。

2名でも4名でも

こちらの労力はほとんど変わりません。

タオルなどのリネン類の交換が

少し多くなるぐらいです。

そういうわけで、あなたが部屋を用意する際は、

狭く安い部屋、ではなく

なるべく広くて、

一度にたくさんの人が泊まれるような

部屋を用意しましょう。

そっちの方がホテルとも戦えますし、

ゲストさんにも喜んでもらえますし、

当然収益的にも良いものになります。

ちなみに、airbnbでは、料金の設定で

3名超えたら追加で○○ドル、といったことも可能です。

基本料金は2名で表示しておいて、

3名なら例えばプラス20ドル、

4名ならさらにプラス20ドル、

という感じです。

これから2名、3名、4名、すべての

お客さんに対応できますね。

今日は長くなりましたので、

この辺で。

明日は、借りる部屋の

家賃について、です。

お楽しみに！

稼ぎやすい物件の傾向

こんにちは！ヒデです。

前に、エリアが大事だよ、

という話をしました。

初めて日本を訪れる外国人が

知っているエリアじゃないと、

検索しようがありませんからね。

ただ、渋谷とか新宿とか浅草の

ど真ん中である必要はありません。

近隣の駅でも十分にニーズがあります。

なぜならメインのエリアの物件は

ちょうどよいものが無かったりするので、

ゲストは、近隣まで広げて検索を

かけたりするからです。

さて、

今日はエリア以外の条件で、

どんな物件が稼ぎやすいのか、

傾向を探っていきたいと思います。

まず考えなければならないのは、

部屋の広さです。

日本のアパートって

外国人から見ると

「なんじゃこの狭さ？！？！」

と思われることがほとんどです。

世界的に見ても日本の住宅事情の

悪さはヤバイです。

慣れている日本人にとっては、

普通に感じる広さでも

外国人にとっては狭いです。

余談ですが、中国出張に

行った際に現地スタッフから聞いたのですが、

中国人がマンションを買う際は、

100㎡未満は狭い方です。

150㎡ぐらいが普通。

200㎡超えると広いね、と

思ってもらえる、と。

私たち日本人からすると

100㎡超え！とか結構広く感じるんですがf^_^;

まぁ、外国人的にはそういう感覚だと思ってください。

なので、安いからといって15㎡の部屋とか

借りちゃうとゲストががっかりしちゃうんで

気をつけてください。

しっかりと広めのロフトが付いているのであれば

ロフトにベッドをおいて、15㎡の方に

ソファーなどを配置すれば

なんとかなるかも知れませんが。

さて、広さには

他にも重要な視点があります。

それは、・・・

長くなったので明日書きますね！

それでは！

物件が儲かるかどうかの調べ方

こんにちは！

物件選びの中でもエリアの選定は

初めての方にはなかなか難しいものですよね・・・。

渋谷や新宿や浅草は激戦区過ぎて、

今更良い物件がほぼ出ないですし、

じゃあ、少し遠目の駅で・・・

となりますが、

せっかく50~100万円とか投じるのに

全然予約が入らなかったらどうしよう（汗）

なんて悪いことを考えてしまったり。

そんな不安を払拭するために、

今日はそのエリアが儲かるかどうか

どのように調べるか、について

お話しします。

そのエリアが儲かるかどうか、を

どのように調べるのか、というと

実は結構簡単です。

というのも、ユーザーとして

airbnbの部屋を検索すれば

良いだけだからです！

例えば、

airbnbのトップ画面で

気になるエリア名で検索します。

今回は那覇、とします。

那覇で検索するとパソコンの場合、

右側に那覇全体＋近隣の地図が表示され

左側にリスティングが出てきます。

（※日付は指定しないでください。）

スマホの場合は、リスティングが

全面に出てきますね。

出てきたリスティングのうち、

レビューがたくさんある物件を

クリックします。

最低30件以上、

よければ50件以上の

レビューをもらっている

リスティングが良いですね。

人気の地区だと、

そういうリスティングが4，5件

見つかることもあります。

そして、それらのリスティングを

開いてください。

そしてカレンダーで

空き状況を確認します。

たくさん埋まっていればOK!

そのエリアは頑張れば埋まるエリアです。

ガラガラならNG!

どんなに頑張っても埋まらないエリアです。

あなたの地元や

親の実家の近くなど

外国人がひそかに訪れる土地が

あるかも知れません。

東京都心は厳しい競争ですが、

穴場を見つければ入れ食いです！

ぜひ気になる土地があったら

リサーチしてみてくださいね。

ちなみに、私が聞いた話では、

日光

飛騨高山

は結構アツイみたいです。

ライバルもそれほど多くなく、

外国人が増えてて、

そこそこ埋まるとのことです。

そういう穴場的なところは

家賃も安いことがほとんどで、

転貸可の物件も頑張れば

見つかります。

地方だと、何年も空室なことが

良くありますので、どんな客でも

入ってくれればOK！

って考える大家さんも一定数居ます。

そのため、外国人にとって良い田舎、

あなたにとって縁のある田舎なんかは

とても魅力的だと思います。

ぜひ探してみてください！

明日は儲かりやすい物件の傾向、

についてお話しますね。

それでは！

それぞれの立場２

こんにちは！

昨日の続きです！

2.大家さんからマンション管理を委託された"管理会社"

管理会社さんですが、管理会社にとっても

airbnbはあまり歓迎されません（苦笑）。

それは、ゴミを指定された場所以外に

捨ててしまったり、分別せずに捨ててしまったり、

マナーの悪い人がいたりするからです。

ですが、これはゲストに

事前にきちんと伝えることによって

防ぐことができます。

これは追い出される原因にも

なりますので、とても重要です。

私は

・ゲストが来る当日

・ゲストが来た翌日

・帰る日の朝

にそれぞれメッセージを送っています。

この英文については

また別の機会に書きたいと思います。

3.部屋を探してくれる”仲介会社”

仲介会社ですが、

昨日も書きましたとおり、大事にした方が良いです。

私は、2015年の12月に初めてから、

5社さんを通して5つの物件で始めています。

礼金を値切ったり、支払いが遅れたことは

一度もありません！

そして、こちらが良いお客さんであれば、

きっと次も紹介してくれると思うんです。

どうやって仲介会社を探したのかは、

・・・ひみつです（笑）

知りたい場合は個別でご連絡ください。

4.マンションの"管理組合"

この管理組合ですが、

大家さんがOKでもairbnbがNGと

言ってくることがありますので、

大家さんに交渉してもらうか、

そもそも管理組合がある物件では

やらない、というのが良いです。

5.管理組合から派遣されている”管理人”

逆に、管理人さんは現場の人になりますので、

事情を話して、仲間になってもらうのが良いですね。

私は１つだけ管理人がいる物件でもやっているのですが、

菓子折をもって挨拶にいきました。

またトラブルがあった場合は

必ず現場に謝罪に行きます。

そして、二度と同じトラブルがおきないための

対応策を協議して、対策し、

その内容をチェックしてもらいます。

そのようにしていると管理人さんも

協力してくれたりするので、

丁寧に対応していきましょう。

6.近隣住民

これですが、１つの物件で

実際にすべての部屋に挨拶にいきました。

また1階にバーがあるのですが、

そのバーにも挨拶しました。

バーの店長さんは

最近外国人のお客さんが増えて

嬉しい、って話してました。

すべての物件で挨拶が必要な

わけではないと思いますが、

何かあったら積極的に

動くべきだと思います。

以上です。

あなたのairbnbの運営が

良いものになることを応援します！