ハウスマニュアル2

こんにちは！

ヒデです。

今日は昨日に引き続きて

ハウスマニュアルについて

お伝えしていきます！

・最寄り駅から部屋のアクセス

最寄り駅までたどり着いたあと、
最寄り駅からどのようにお部屋までいくのか
についてより詳細を書いていきます。

これは文章というよりはgooglemapの
キャプチャーを貼り付けて、

駅からどのように部屋まで行くのか

図でわかりやすく説明しましょう。

曲がり角の写真をとって、
資料に貼ってどの風景が見えたら
右（左）に曲がるのか明確にしてあげましょう！

・鍵の受け取り方
部屋にたどり着いた後は、鍵の受け取り方です。

ポストかキーボックスで対応している方が
多いと思います。

ポストをどのように開けるか
丁寧に書きましょう。

ダイヤル式のものは間違いにくいですが、
回転式（右に2回回して１、左に1回回して8など）
の場合は、うまく伝わらないことがあったので、

動画で撮って、Youtubeに"限定公開"でアップします。

そうするとURLを知っている人だけがみれますので
ゲストにURLを事前に伝えた置けばOKです。

間違って非公開にしないでください。

非公開は、googleアカウントを持っている人で、
かつこちらがその設定をした人だけしか

見ることができません。

airbnbで活用する場合は、
URLを知っている人が見れる
限定公開が良いですね。

・wifiについて

ゲストはwifiについてとても気にしているので、

ここでwifiのパスワードをきちんと書いておきましょう。

・便利なアプリの紹介

私はgoogle 翻訳のアプリを紹介しています。
このアプリは本当に優れモノです！

一言で言いますと、
アプリ内のカメラで日本語を写すと、
すぐに英語に翻訳してくれる、
というモノです。

なので、例えば、居酒屋で
日本語のメニューが分からないゲストが
このアプリを使うと、
どんな料理かイメージが付きやすいんです。

百聞は一見にしかず、ですので、下記URLで見てみてください。
https://youtu.be/fJHpFWAbRaU

私が作った動画なので、あまり上手じゃありませんf^_^;
誰か上手に作れる人はご連絡ください^^

ちなみに、これはもちろん
日本語←→英語だけでなく、
様々な言語で対応可能です！

海外旅行に行った際は、
ユーザーとして使ってもめちゃくちゃ便利です！

このURLは使ってもらって結構ですので、
あなたのハウスマニュアルに加えておくと、
とても喜ばれます！

ぜひご活用ください。

それでは！

ハウスマニュアルとは

こんにちは！

ヒデです。

ハウスマニュアルとは何か、というと、

以下のようなものが含まれている

冊子・PDF等です。

・部屋の基本情報

・空港から部屋までどうやってたどり着くのか

・部屋の鍵をどう受け取るのか

・Wi-Fi の設定・使い方

・部屋の家電の使い方

とかとか、快適な滞在をサポートする

すべての情報のことです。

今日は、そんなハウスマニュアルについて扱います。

これを用意するのは正直時間がかかって

大変ですが、一度できてしまえば

ゲストにそれを渡すだけで

部屋までたどり着いてもらえます。

また、問い合わせも

大きく減らすことができますので

最初は大変ですが作り込んで行きましょう！

ゲストの満足度は、部屋へ到着するまでで

5割決まる！という風に言われています。

その部分で丁寧にフォローできていれば

満足度のうち5割は完成したと言えます。

逆にこの部分を怠ってしまうと

部屋を頑張って作ったのに低評価に

なったり、

部屋の場所が分からないため、

近隣の住民に聴きまくってしまい

トラブルになってしまったり

いいことが全くありません。

しっかり作りこんで行きましょう！！

私は以下のような資料を作っています。

・タイトル
ハウスマニュアルのタイトルです

私の部屋の簡単な自己紹介も含めています。

・注意
ハウスマニュアルの最初に注意も書いています。

というのも、このハウスマニュアルには

私の連絡先携帯番号

LINE IDなどが含まれています。

外でなくさないように、使い終わった後は

きちんと廃棄してもらえるように注意を喚起しています

・連絡先
これは 私の連絡先を書いています。

-携帯番号

-メールアドレス

-LINE ID

-facebook ID

です。

人によっては whatsup という

欧米圏で使われているチャットアプリや

wechatという中国大陸で使われている

アプリのIDを入れてあげると

親切ですね。

・住所
続いて住所です。

住所は日本語表記と英語表記それぞれ書いておきます 

・空港からのアクセス
空港からのアクセスです。

成田から最寄り駅まで、と、

羽田から最寄り駅まで、と、

JR東京駅から最寄り駅までの

3パターンで

それぞれ電車での行き方を書いておきます。

・トレインマップ
東京の主な路線のトレインマップです。

私はつけています。

マップで確認できた方が

空港から現地までのイメージが分かりやすいためです。

ただ、これはなくてもいいかもしれません。

あればあった方がより親切だと思います。

長くなりましたので、

今日はこの辺で！

続きは明日書きます！

チェックイン/チェックアウトの設定について

こんにちは！

ヒデです。

今日はチェックインと

チェックアウトについてお伝えします。

日本のホテルでは

チェックインが15時

チェックアウトが10時

というのが一般的です。

ホテルにならってairbnbで

貸し出す部屋も

同じように15時チェックイン

10時チェックアウトで

特に大きな問題はないと思います。

気を付けなければいけないのが

間の清掃の時間です。

狭い部屋でもだいたい2時間ぐらいは

かかっちゃいます。

8人部屋とかの大きい部屋になると

3時間から4時間ぐらい

かかってしまいますので

清掃を自信でやる場合は

そのぐらいは見ておいた方が

いいと思います。

知り合いとか外注にお願いする場合も

時間に関してはかなり密に

連絡を取っていかないと、

15時までに間に合わなかったりします。

シェアルームとか個室貸しだけの場合は

それほど時間がかからないと思います。

さて、ここでよくある問い合わせですが、

成田とか羽田に早朝に着きますが

朝5時に着くので早めのチェックインができないか？

という相談がゲストから来ることがあります。

その場合、前日にお客さんがいなければければ

早めにチェックインしてもらっています。

もしお客さんがいる場合は、

クロークサービスを案内しています。

例えば、東京、新宿、渋谷、浅草には

クロークサービスがありますので

そのクロークサービスの案内をしています。

あなたの部屋の最寄り駅にも

クロークサービスがあるかどうか、

調べてみましょう！

チェックアウトも同様で、

例えば飛行機が夜の23時に発なので

19時ぐらいまで部屋に滞在したいが可能か、

という問い合わせがあります。

その場合も同日に次のゲストの滞在がなければ

私は OK するようにしています。

その場合は清掃の方に19時以降に入るように

あるいは翌日に入るように、というような

連絡を行っています。

例文を載せておきますので

参考にしていただければと思います。

・チェックイン前に荷物をおきたい
If there isn't a guest on the previous day, the early check-in is possible.
But when there is a guest on the previous day, you can put the luggage from 1pm.
A cleaner clean the room from about 10:30am-2:00pm To avoid the troubles, the luggage cannot put before 1pm.

Or, In this case, I recommend to use cloak service at Tokyo station
Thank you!

・チェックアウト後も荷物を置いておきたい
If there isn't a guest on the day you check out, the late check-out is possible.
There are guests who will be waiting to check in on the day you check out, so cleaners will start to clean from 11am. 

You can put the luggage until 1pm.
To avoid the troubles, the luggage cannot leave after 1pm.

Or, In this case, I recommend to use cloak service at Tokyo station
Thank you!

また、最近、LCCが発達していて、

リーズナブルなLCCは、早朝便や深夜便が

とてもよくあります。

深夜にチェックインとか、

早朝に成田や羽田に行かれるお客さんも多いので

その場合の交通機関についてのサポートもしましょう。

例えば、

深夜23時に羽田着の便の場合は、

もう電車がないことがほとんどなので

タクシーの利用を勧めたりしています。

早朝も同じですね。

朝7時の便だと、5時ぐらいに空港に

着いている必要がありますが

その時間の電車がないこともあります。

場合によっては私がタクシーを

手配をしてあげることもあります。

この前は築地のセリを見たい、

というゲストに朝4時のタクシーを

手配してあげました（笑）

以上です。

それではまた明日！

キャンセルポリシーの選択について

こんにちは！

ヒデです。

今日はキャンセルポリシーについて

お話しいたします。

キャンセルポリシーは

以下の3つから選択します。

柔軟

～1日前までのキャンセルで100％返金

普通
～5日前までのキャンセルで100％返金

厳格
～1週間前までのキャンセルで50％返金

まず、一つ目の柔軟ですね。

これは1日前までのキャンセルで

100%返金となります。

普通のキャンセルポリシーは

5日前までのキャンセルで100%返金なので

"柔軟"はだいぶゆるい感じ になります。

ギリギリでキャンセルされたことは

私は今まで一度もないんですけれども

そういうことがあった場合は

ちょっとしんどいなぁという感じですね。

続いて"普通"ですが、

これは5日前までのキャンセルで

100%返金になります。

私はこれをいつも選択するようにしています。

この5日前までのキャンセルで

返金だったらもうしょうがないかなって

いうのはあります。

そうなったら、

安くして予約を埋めてしまう感じですね。

最後に

"厳格"ですが、これは1週間前までの

キャンセルで50%返金になります。

ですので1回予約を取ったお客さんからは

仮にキャンセルされたとしても50%返金ですから

50％はいただける、ということになります。

しかも、1週間前までのキャンセルで

適用になりますので、

キャンセルが数日前であれば

全額頂ける、と。

ぶっちゃけ一番良いのはこれなんです。

ただ、実績が無い中で

最初からこれを選んでしまうと

なかなか厳しいスタートに

なってしまいます。

相当実績のある方だったり

相当いいお部屋だったら

可能かもしれません。

例えば

いろんなブログに取り上げられて

ものすごい数のPVと

問い合わせするがあって

それがもうずっと長く

続いてるようであれば

"厳格"にしたほうがいいと思います。

ただ、そうじゃない一般的な

ちょっとおしゃれなだけの部屋であれば

"普通"のキャンセルポリシーに

しておいた方が無難です。

以上なのですが、かれこれ

たくさんのお客さんを泊めてきて思うのが、

基本的には、海外から来るお客さんなので

その直前でキャンセルっていうのは

あんまりないです。

というのも、

やっぱり友達とか家族とかと相談して

いつからいつまで日本に旅行に行こうね

という話をした後に

ギリギリになって

「やっぱりやーめた」っていうのは

基本あり得ないわけですね。

なのであまり心配しなくてもいいかな

と思います。

私の感覚ですが、

100回の宿泊で1回あるかないか

ぐらいではないかと。

私は4人～8人の部屋の運用に

特化して運営しているので、

問題ないのですが、

シェアルームや個室貸し

（つまり個人旅行者向け）

の部屋はそこそこキャンセルが

発生するかもしれません。

その場合は、

キャンセルポリシーを

うまく活用していくのが

良いと思います。

以上です！

それではまた明日！

利用可能日の設定について

こんにちは！

ヒデです。

今日は利用可能日の設定について

お伝えしていきますね。

・予約締め切り日
まず、予約締切日ですが 、これは

予約をいつまで受け付けるか

ということです。

例えば、

今日の問い合わせで、

今日の予約が入ってしまった場合、

来てしまった場合、

部屋の準備が整っていれば

問題ないのですが、

清掃が終わっていない、など

受け入れをすることができません。

ですので、安定運用のためには、

普通は”1日前までに予約”

にしておくのが無難なのではないかと思っています。

私は前に、夜になって、

「今日泊まりたいんですが」

と連絡が来て、頑張って受け入れたのですが、

部屋も汚く使われるわ

悪いレビューを付けられるわ

さんざんでした。

ですので、私は当日申し込みは

すべて断るようにしています。

準備とかで気疲れしちゃいますので。

運営をしていく上で、

断る線引きをもっておくことは

大事なことです。

もちろん、2日前でも3日前でも

問題ないと思います。

プルダウンで選ぶことができるので

ご自身の運用方針に沿った形で

選んでいただければと思います

・準備期間
続いて準備期間です。

これは宿泊の前後何日間を

ブロックするかの設定になります。

例えばあるゲストが

6月13日から6月15日まで

宿泊した場合、

1日ブロックするということであれば

12日と16日がブロックされます。

それによってしっかり余裕持って

清掃したり運営をすることが可能です。

しかし、ビジネス目的であるのであれば

この準備期間は無しでいいのではないかと

思っています。

・予約受付期間

これは、今後いつまでの予約を

受け付けるかを選択する部分です。

例えば、3ヶ月先にすれば、

今日から3ヶ月先までは

予約を受け付けますよ

ということになります。

これも決まりはないのですが

半年がいいのではないかと

個人的には思っています。

理由は、

たまに半年ぐらい先の問い合わせが

来ることがあります。

その時に3ヶ月先までの予約しか

受けられない状態になっていると

取りこぼしてしまうことになるからです。

一方で、1年先までの予約を

受け付けてしまうと

1年先の状態というのが

全く読めないので、

あまりよろしくないと思います。

具体的に言うと、

まだ民泊に関しての法律が

定まっていないタイミングです。

1年先の予約を受け付けて、

その後法律が変わったり、

近隣の方からのクレームによって

退去させられたりする事もないとは言えません。

あまりに長い範囲を予約を受け付けるのは

よろしくないのではないかと思っています。

・最低・最高宿泊日数

宿泊日数ですが、

私は最低宿泊日数は物件によって

変えいます。

二人で泊まるような物件の場合は

最低宿泊日数を1日にしています。

一方で、大人数で泊まる部屋の場合は

最低宿泊日数を2日にしています。

これは大人数で宿泊する場合、

清掃ややりとりの手間を考慮するのと、

大人数の部屋で、1日ごとに外国人が

入れ替わっていたら、

近隣の方からのクレームが来やすく

なってしまうと考えるからです。

本当は7泊以上、でやりたいですが、

そんなゲストはとてもレアなので、

2泊から受け入れるようにしています。

では、最大宿泊日数はどうすればいいのか

と言いますと、

私はすべて最大14日に設定しています。

なぜならあまりに長い宿泊予約を

受け付けてしまうとレビューがなかなか

貯まらないからです。

特に最初のオープンした直後のリスティングは

近隣よりも安めに設定をして、埋めにいこうと

するのですが、

その時点で長い日程を押さえられて

しまうと、たしかに売上は上がるのですが、

レビューが取れません。

別の機会に書きますが、

最初の頃は安く宿泊してもらって

沢山のレビューを獲得していくことが

とても重要です。

なので長い間入ってもらうと

困ります。

そこで私は最大でも14日としています。

ただこの辺は運用方針によると思いますので、

運営しながら、ある程度のレビューが貯まっていけば、

長くしてもいいのではないかと思っています。

ただ、

たまに私の物件にも三ヶ月貸して欲しいとか

1年間学校に通うので貸してほしいと

言う問い合わせが来ます。

その場合は、

たいてい大きな値引きを

要求されます。

私はそういった値引きは

したくありませんので

数日ぐらい宿泊するお客さんに

たくさん入ってもらって

収益を上げていきたいと思っています。

最後に、

季節や週末限定の設定、というのも

できます。

地域によっては良いかも知れません。

例えば日本人需要が圧倒的で、

週末だけ、料金を上げておきたい場合、

あるいは、特定の季節だけ観光客が

来る場合は、その季節だけの設定を

することができます。

東京・大阪などの都市部で

リスティングの運営をする場合は、

この設定をするよりも、

個別で値段設定を

どんどん変えていった方が

良いかと考えています。

以上です！

それでは今日はこの辺で。

また明日！