デベロッパーの倒産が止まりません。
短期間で資産を数百～数千億築いた不動産会社が
なぜ倒産してしまうのでしょうか。
答えは簡単です。
レバレッジを利かせすぎたからです。
レバレッジとは、ようは自分の能力を超えて、
他人からお金を借りてバクチを打つことです。
例えば、１００億円の不動産を銀行などから借り入れて購入したとします。
１２０億で転売する、もしくは開発して１５０億で販売する予定だったものが、
仕入れ半値の５０億でも売れなくなる。今はそんな状態です。
去年までは一瞬で何億も何十億も儲かったんですね。
ちなみに、どんなに儲かっても、不動産を主業にしない。
やるとしてもスポットです。
これは、私の経営ポリシーのひとつです。
なぜか？
今の状況を見れば、言うに及ばずです。
話は戻りますが、１００億を借り入れて、不動産を取得すると、
帳簿上は１００億の不動産資産があることになります。
これを簿価といいます。
「うちは１００億の資産があるんだぜ！」
という話しです。
一方で１００億円の借入もあるわけです。
これを負債といいます。
「うちは１００億の借金があるんだぜ！」
という話しです。
今は不動産が半値状態になっています。
簿価１００億、時価５０億。という状態です。
資産は５０億に目減りしているのに、借金は１００億のままです。
どころか、ここに金利がのしかかってきます。
ノンバンクから高い金利で調達していると、１００億の７％として
一年で７億円の金利です。
一瞬で転売しようとしていたところは、高い金利でお金を調達しているとこもたくさんあります。
ちなみに、超高金利のお金を「忙しいお金」なんて言ったりもします。
まぁちょっと危ないお金なわけですね。
話しがちょっとそれました。
もっと金利を身近に感じましょうか？
７億円を３６５日で割ると、日に約１９２万円です。
こうして祝日にボケーっと過ごしていても、
平日にオフィスでボケーっとしていても、
毎日１９２万円の金利が発生しているのです。
たまりません。
これ、金利だけですよ？
さらに元本もあるわけです。
こんな情勢じゃ、とてもじゃないけど、返せない・払えない。
だから、不動産資産がたくさんある不動産会社でも、
倒産してしまうんですね。
数年後に必ず地価はまた上昇すると思います（一時的でしょうけど）。
でも、金利もあるし、さらに会社をやっていれば、
人件費や販売管理費など、ランニングコストもかかってきます。
ですから、また地価があがるときまで持ち堪えられないわけです。
１００億で買ったものを、５０億で売る。これを損切りといいます。
５０億損します。損してでも売って、現金を作ることです。
売るに売れない状況を塩漬けといいます。
今は売らないで３年後に地価がよくなったら売ろう。という判断です。
ちなみに、２年ぐらい前に「マンションは買いどきですか？」とよく聞かれました。
私の答えは「ＮＯ」でした。
じゃあ今はもう買い時？と聞かれます。
私の答えは、あと一年経ったら。かな。
でもね、絶対に財閥系から買ったほうがいいですよ。
物のよさ。ではなくて、売った会社の財務力の話しです。
できれば、東京の場合は大地震が来るので、それを過ぎてから買ったほうがいいと思います。
地震はいつ来るかわかりませんが。
いずれにしても新興から買って、地震が来て基礎がいちゃって、
そしたらもうどうしようもありませんからね。これがもっとも大きなリスクです。
ヒューザーは地震も来てないのに、基礎がいちゃってましたが。。。
あ、そうだ、会社売却をお考えの方、メッセージ下さい
。
不動産、店舗、非合法なビジネスはいらないかな。
それ以外なら経営状態・業種は問いません。
不動産講座のんちゃん でした。