大田区にあるマンション管理組合から依頼され第１回大規模修繕工事のお手伝いをしています。明日、最終施工業者選定があり、残った2社の公開プレゼンをしますが、応募5社から理事会で検討して絞り込まれたのですから、どんな工事修正提案や最終見積り金額が出るのか楽しみです。
５社から仕様書や内訳書をベースに見積りを提出してもらいましたが、金額などを含め理事会で検討して2社に絞った後もそれぞれ元請受注獲得に真剣に取り組んでくれています。プレゼンは、各社1時間の受け持ち時間内でその後30分を質疑応答としています。なお、公平に説明してもらうため、事前に以下のプレゼン内容を指定しました。
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得意分野のアッピール
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プラス・マイナス提案工事とその理由
（第1回大規模修繕工事であることを踏まえて）
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希望工事期間（仕様書では3ヶ月、質疑回答書では4ヶ月に変更）
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現場責任者の自己紹介と工事への思い入れ
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②を勘案した最終見積り金額とその内訳
顧問マンションア管理士として、2社から提出された見積り項目別金額比較表を作成して、出席組合員に資料として配布するつもｌりでいます。これまで何度か質疑書に対して回答しましたが、どうしても各社の思惑もあり、すべての工事内容が横並びではないため、摘要欄に追加項目や後の協議事項という但書も入れました。
管理会社が理事会決議を経て総会承認され、大規模修繕工事を受注するケースも多いのですが、大手管理会社は、通常毎年目視にしても建物診断をし、理事会へ報告をしていますから、修繕積立金額を正確に知っているだけでなく不具合箇所もだいたい把握していています。ということは、あまり疑いたくもないのですが、どこまでの工事をするか、修繕積立金をどのくらい使うのかを営業面で勘案して管理組合に提案することが可能なのです。
建築事務所が仕様書や内訳書を作成して工事監理をする場合でも、工事完了で設計監理委託契約が切れ、その後、別契約に従って施工業者や材料メーカーの保証だけとなります。
そこで、今回は、管理会社が設計監理をする方式（CM方式）を理事会に提案しましたから、完成工事後の不具合があったとしても、管理会社に監理責任があり逃げられません。なお、日常管理をしている管理会社の協力が大規模修繕工事での居住者サービルには不可欠だからという理由もあります。、