TOM★CAT ~友次正浩の宅建合格道場~

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友次です。

 

今日も

友次道場【出るもん攻略講座】から

宅建試験に毎年1問出題される

「判決文問題」の解き方について

みていきたいと思います。

 

「ただの国語の問題」と言って

みんな逃げてしまう判決文問題。
たしかに答えは判決文の中に

書いてあるけれど、

なかなか難しい。

 

ちなみに、過去数年間の

判決文問題の正解率です。

2018年 78.3%

2017年 86.6%

2016年 54.2%

2015年 71.9%
2014年 75.6%
2013年 78.9%
2012年 91.6%(複数正解のため)
2011年 83.3%
2010年 56.9%

「ただの国語の問題」というわりに

低めの得点率ですよね。

 

しかし、権利関係では

絶対に落とせない問題です。

合格者は確実にここで1点を

とってきてしまっています。


 

2015年の問題です。

まずは解いてみてください。

 

 

見にくい場合は

皆さんのお手元にある過去問でご確認ください。

(友次道場テキストではP66です!)


 

土地の転貸借に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第2項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人(転貸人)と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。

 


1 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。

2 土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。

3 土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第2項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。

4 土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。


 

まずは、判決文そのものではなく
選択肢から確認します。

 

知識で解くことができる問題も
過去には出題されています。
そのような場合、
判決文を読む必要はありません。

知識のみで正解を選んでください。


それで厳しそうであれば

国語の問題として解くことになります。

 

では「国語の問題として解く」には

どうしたらよいのでしょうか。

その解法については

あまり語られません。

大学受験国語講師でもある私が

ここで解き方を解説します。



とにもかくにも

照合箇所(見比べる場所)を見つける

ということが最重要です。

 

あまり長くない判決文であれば

結論部分に着目するのが

妥当だと思います。

 

土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第2項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人(転貸人)と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。

 


1 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる

 

色字の部分に着目すれば

すぐに解くことができますよね。

結論部分(赤字の部分)は

明らかに違うことが書いてあります。

 

問題文

合意解除しても…請求できない。

選択肢1

合意解除したときは…請求できる。

 

誤っているものを選ぶ問題ですから

この時点で正解は「1」と

確定することができます。

 

極論をすれば

該当箇所を探して見比べるだけの

「間違い探し」なのです。

 

カンタンそうに見えますが

練習が必要になります。

 

落とせない1問であるだけに

しっかりと練習して

得意にしてください!

 

 

 

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皆様の宅建試験合格に
ぜひ友次道場をお役立てください!

 

 

友次です。

 

昨日、令和元年の宅建試験

申込者数の速報が出ました。

 

速報なので今後多少変わると思いますが

昨日(19日)発表された今年の申込者数は

276,019人

となっております。

 

昨年よりも

10,575人増

となっています。

 

毎年受験者数が増えていきますね。

相変わらずの激戦です。

しかし、おそらく例年と

合格率は変わらないと思います。

 

 

宅建試験まであと2か月!

地に足を付けて

一歩一歩前進していきましょう。

 

 

 

1%でも可能性があるなら

あきらめないで頑張りましょう!

 

 

 

 

 

 

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友次です。

 

本日も、友次道場の雰囲気を

ブログで再現しようと思います。

 

今回は道場で使用したものと

同一の問題です。

道場テキストP12の

選択肢1となります。

 

 

[問題]

Aが所有者として登記されている甲土地上に、Bが所有者として登記されている乙建物があり、CがAから甲土地を購入した。Bが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。(2007-13-1)

 

 

一見すると借地借家の問題です。

しかし、実は別の単元の知識を使うと

答えは瞬時に出せるのです。

 

そのポイントとなる表現はこちら。

Bが甲土地を自分の土地であると判断して

Aの土地なのに、Bはそれを

自分の土地だと思っているようです。

つまり、所有の意思がありますね。

そして、建物を建てているのですから

平穏かつ公然に占有しています

 

つまり、時効により取得できる

条件が揃っているのです。

 

そこで、

「CがAから甲土地を購入した」

とあります。

 

【取得時効と第三者】の話ですね。

 

取得時効の完成より前に

第三者Cへの譲渡が行われた場合

【時効完成前の第三者】の話となり

時効取得者が勝ちますので

Bのものとなってしまい

CはBに明渡請求できません。

 

取得時効の完成より後に

第三者Cへの譲渡が行われた場合

【時効完成後の第三者】の話となり

先に登記をしたほうが勝ちますので

BがCよりも先に登記をした場合

CはBに明渡請求できません。

 

つまり、どちらの場合でも

CはBに明渡請求できないことは

起こり得ますので

この問題の正解は〇となります。

 

 

 

「別の分野の知識が思い浮かぶか」

という力は非常に大事なものとなります。

 

実は、そのひっかけが

宅建試験には非常に多いのです。

 

今回で言えば、せっかく

時効ついて学んでも

物権変動について学んでも

その話だと気付けなかったら

その知識は使えない

ということになってしまいます。

 

一通りの知識を得たら

その知識を使えるように

しなければならない…

当たり前にことですが

そこには

「問題文を見て考える力」が

必要となります。

 

 

ここまでではなくとも

模試の後などに

「これ、知ってたのにっ!!」

と悔しがることも

あると思いますが

実は、考える力が

養われていないために

起こっているのです。

 

これをなくすためには

「もう一度この分野の復習を!」

「ちゃんと問題文読まなきゃ!」

などと反省しても

何度でも同じ過ちを

繰り返してしまいます。

そして、合格ラインの一歩手前で

涙をのんでしまうのです。

こういう人に必要なのは

「見かけの単元に騙されない」
という練習なのですが

 多くの人がこれに気付きません。

 

**************

 

 

いかがでしたでしょうか。

 

合格に必要な知識は

実はそんなに多くないですが

それを引き出す力も一緒に

つけていく必要があります。

 

このトレーニングを

しっかりと行うように

してください!

 

宅建講師 友次正浩

 

 

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