今、大切にしていること
目標にしている3棟目へのアクションと並行して、今、最優先にしているのが、保有中の2棟木造アパートの「満室稼働
」になります。
やっぱり「不動産投資で資産形成していく」と決めた以上、購入した物件はこれを意識すべきですよね。
ただ、2棟のアパートはこれまでも満室にはなりますが、その後想定していた期間よりも短期間で解約が出てしまう現状があります。全て2年未満の解約のため解約時の違約金と新規募集費用(AD)が相殺され、次の入居者の契約までの空室期間だけ賃料をロスするという状況が続いてます。新築アパートなので、まだ退去しても修繕費がかからないという点はメリットではありますが…。
因みに解約理由は入居者により様々ですが、傾向として2棟の新築アパートの「入居者が若い」という点があるかなと思ってます。
築30年以上の親の物件は、年配の入居者が多いので、2DKという間取りもありますが、比較すると入居期間が安定して長いですね。一方で若い入居者は、公私ともども環境が変化(転勤、転職、結婚、持ち家購入etc)するので、そのタイミングで解約、引越しが多くなっています。
退去予告がでると、すぐに管理会社と連携して新規募集を開始していますが、今期(7月〜6月末)の稼働率は、1棟目：96%、2棟目：100%の見通しです。2棟目は、解約・退去はありますが、今のところすぐに埋め戻しできているので、実質100%稼働になります。
また2棟ともインフレ環境下で入れ替え時は、賃料の値上げも対応していて、今のところ直近3部屋は、＋1,000円〜6,000円/月で契約をしています。残る退去予定含む2部屋も＋2,000円と＋7,000円/月で募集中になります。「新築プレミアム」という言葉は、インフレもあり今のところ私の2棟アパートには当て嵌まってないですね。
現空の1部屋は、繁忙期ではないため、ADを1か月→1.5か月にして募集中になります。
先ずは満室稼働を目指して2棟の足元のキャッシュフローをしっかり積み上げていきたいですね。
直近の不動産会社、仲介業者と打合せ
2月以降、3棟目に向けて不動産会社、仲介業者、計4社と打合せをしています。3棟目の物件の目線の擦り合わせや融資打診先の情報交換など実施していますが、今は具体的な物件の検討には至っていないです。
主なやり取りは、以下の感じです。
・不動産会社経由で提携先金融機関から金融資産のバー(目安額)の提示あり
→この金融機関を使うのであれば、今は充電期間ですね
・新たに不動産会社から提案の新築アパート(水面下物件)について価格、利回り、CF比率が目線と合わず見送り
→保有中のアパートの方が、数字はいいですね
・仲介業者から紹介の中古物件について、CF比率が目線と合わず見送り
→中古物件の購入であれば、修繕費を見込んでCFを＋αで計画しておきたいですね
・不動産会社/仲介業者と打合せ後、物件の提案待ち、融資候補先の提示あり
→融資先の情報収集をしながら、じっくり待つしかないですね
など、状況は様々ですが、今後も暫くはこの状況が続きそうです。
ここ数ヶ月の取組みは、こんな感じになります。
資産管理法人は、6月末で4期目(実質3期目)の決算になりますが、初めて単年度で「黒字」を予定しています。
前年度までの「繰越欠損金」があるので、法人税は支払不要になりそうですが、法人を拡大していくためにも、引き続き3棟目を目指していこうと思います。
GWは、昨日から1日前倒しで2年ぶりの沖縄
にきました。
地元の人が通うジャッキー ステーキハウス
インフレで、250gのテンダーロインステーキセットが3,500円→4,200円になってました
ではまた