こんばんは。中川理です。
ここ2週間ほど、退去通知が続いています。
・札幌アパートAで退去（11/末）
・東京区分で退去（12/15）
・札幌アパートBでも退去（12/末）
つい最近まで「今年は退去連絡が少ないなー」と思っていたのに、ここへきてまさかの三連続です
しかも、年末年始は実質2週間くらいリーシングも原状回復工事もストップするので、年末近くの退去は空室が長引きやすいんですよね・・・
これも賃貸経営の一つのリアル！！
考え方を変えれば、春の繁忙期を控えて家賃アップを狙いやすいタイミングだったともいえるはず！
気持ちを切り替えていきましょう！！
そして願わくば、これ以上の年内退去の通知はきませんように！！
***********************************************
著書紹介はコチラから！！
https://keiriya-simulation.com/
***********************************************
よろしければ無料応援クリックをお願いします！！
こんにちは。中川理です。
もうすぐ12月。2024年も終わりが見えてきました。
目下の悩みは新ビジネスの今後について、です。
いま、私は不動産とまったく関係のないビジネスを大きく2つやっています。
有難いことに、この2つの新ビジネスも順調に売上・利益は上がっているのですが、問題も生じています。
それは、消費税。
数年前に売上が1,000万円を大きく越えて消費税課税事業者になったのですが、これが大失敗。
利益率が下がるのは仕方ないとしても、個人で所有する不動産を売る気が削がれるという弊害が発生。
さらにはインボイス制度が始まってからは事務手間も増えるしで、いい事ありません。
ときどき、「免税事業者は消費税をネコババしてる」とか言う人がいますが、そういう人は「自分で商売やったことないでしょ？」と思います。
免税レベルの零細事業者は、免税利益分も価格転嫁しないと、仕事なんて受注できないですからね。
そもそも、零細事業者の免税ルールは、消費税導入時からのお約束だったわけだし、何なら段階的に基準額が引き下げられています。
政府に騙された被害者でもあるわけですよ、免税事業者の方たちは。
えっと、、、話が逸れました。
タイトルの回収なんですが、昨年くらいから売上拡大をやめて利益率重視に切り替えました。
その大きな理由の一つが、消費税免税事業者に戻るためです。
で、11月15日までの売上と今後の見込みを計算すると、新ビジネスの課税売上が1,000万円～1,050万円くらいに着地しそうなんです。
ちょっとだけ、1,000万円を超えてしまう・・・
ここで選択肢は、
（A）いっそ、年末はしっかり売上伸ばして、免税事業者に戻るのを後ろ倒しする
（B）年内の活動に急ブレーキかけて、ギリギリ1,000万円以下を必達する
という二択。
まあ、迷わず（B）ですね。
年内の利益は少し減りますが、それよりも消費税課税事業者を早くやめたい。（2024年の課税売上を1,000万円以下に下げても、免税事業者になれるのは2026年からです）
さらにいうと、今後拡大しようと思っているビジネスは、売上拡大しても消費税に関係ない業態にしようと思っています。
要は、国外取引ですね。
こっちのビジネスは、もう少し規模が大きくなって、利益が安定してきたら、このブログでも取り上げるかも！？
***********************************************
著書紹介はコチラから！！
https://keiriya-simulation.com/
***********************************************
よろしければ無料応援クリックをお願いします！！
こんにちは。中川理です。
今日、アパート管理会会社の方と、工務店の方、職人さんとで札幌アパートの現地で集合していました。
大規模修繕工事の現地打ち合わせです。
梯子を使って屋上や外壁、吸排気口の劣化具合を調べてもらったり、外階段や踊り場の金属の腐食を調べてもらい、必須と推奨に分けて工事箇所を洗い出していきました。
仰っていたのは、
・屋根はきれい（コーキング補修だけでよさそう）
・外壁は4面中2面はサイディング＆塗装が必要、ほか2面はこのままでよさそう（足場は2面）
・外階段（鉄骨）は一部溶接と塗装だけで補修できそう
・その他劣化箇所は部分補修でほぼいけそう
とのこと。
築年数の割にはガタが少ないそうです。
とはいえ、この物件は法定耐用年数も大幅に超過していて、金融機関への返済が終わったら建て替えを検討しています。
返済期間はあと10年ちょっとなので、その間に派手な浸水や階段の崩落といったことがなければ、必要以上にコストをかけるつもりはありません。
せっかくなら、外壁全部をサイディング対応したい気もしますが、痛みの少ない面はこのままにする方針としました。（新旧の外壁面がツートンカラーで映える色の組み合わせを管理会社の方が提案してくださるそうです。ありがたい！！）
「工事は急がないので一番安くできる時期でお願いします！」と念押しして、一旦見積もりを作ってもらうことにしました。
ちなみに、私が大規模修繕工事に関わるのは、これで3回目です。
過去2回はいずれも、東京の区分マンションでの大規模修繕工事だったので、札幌の一棟アパートでは今回は初となります。
区分では他の所有権者の同意を取るのが面倒でしたが（手伝わないのに難癖だけ付けてくる人は必ずいる）、今回は自分ひとりで出来るので気が楽ですね。
さてさて、いくらくらいの見積もりになるでしょうか。
結果が出たら、またここでネタにしたいと思います
***********************************************
著書紹介はコチラから！！
https://keiriya-simulation.com/
***********************************************
よろしければ無料応援クリックをお願いします！！
