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築浅物件の利回り/メリット・デメリットをＵＰしました！
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さて、前回 の続きです。
専有部分（室内）からも指値のネタを探します（笑）
まず目に付いたのは巨大な残置物でした・・・。
年季の入った２ｍ近い洋服ダンスとニトリっぽい（？）デザインの食器棚
で、どちらも埃をかぶって汚い印象・・・
特に洋服ダンスは引越し屋でも呼ばないと運べないサイズですが、無くなれば部屋がかなり広く見えそうです。
次は洗濯機置き場
です。
古い区分物件の場合、屋外（ベランダ）にあることが多いのですが、なんとこの物件は屋外にも洗濯機置き場がありません
さらに部屋の構造上、穴をあけられない壁が水周りとベランダの間にあるらしく、かなり管を大回りさせて屋外洗濯機置き場を作る必要があります。
そうすると見た目も悪いし費用もかさみますので、いっそ室内に作るか、、、と思っても、適当なスペースがなく作りつけの棚を壊す必要があると分かりました。
ざっと見積もってもらったところ屋外工事で10～15万、室内工事で15～20万円くらいではないかとのことでした。結構高いですよね・・・
更には、キッチンもボロボロの渦巻状コンロだったのでこれもＩＨに変更。
最後にあっちこっち汚れている室内のハウスクリーニングの費用も含め、総額30万円コースと見込みました。
前オーナーさんには悪いですが、あの状態で募集かけても、そりゃ問い合わせこないですって（苦笑）
・・・というわけで、大規模修繕の20万円、最低限のリフォームに30万円、その他30万円（内訳は秘密です・笑）で合計80万円の大幅な指値をして、売主様に無事に承諾いただけました。
これで表面利回りは20％です。
郊外とはいえ、新宿まで小一時間の急行停車駅まで徒歩圏内ということを考えれば、区分としてはそこそこ優秀な数字だと思います。
おかげさまで入居者様も2ヶ月で見つかりました！
ところが・・・、格安ボロ物件はこれで終わらないのです（笑）
入居者様が見つかってからも問題が・・・！？
後日談もまたアップしようと思います。
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