こんばんわ！
サラリーマン大家のtnksです！
今回はちょっと趣向を変えて、キャッシュフロー計算（以下、「CF計算」）をする際、税金をどう扱うべきか、についてサラリーマン大家の目線から書いてみたいと思います。
※サラリーマン大家と一言でいっても、投資規模は様々と思いますので、私のような区分マンション数戸のオーナーの目線で記事を書かせていただきます。
CF計算をするケースとしては、物件検討時の判断材料として作成するケースが最も多いと思います。
よくワンルームマンションの販売業者さんがシミュレーション表を作成してくれますが、その場合は税引き前のCF計算であることが多いようです。
前に営業マンに聞いたことがあるのですが、税引き前CFとした理由は、「少しでもCFを多く見せたい」という営業的な意味合いしかないようです。（キャリアの浅い営業マンの場合、税金の話ができないという事情もあるのかもしれません・・・）
ちなみに新築マンションの場合に限っては、営業トークが「赤字を出して節税」ですので、必ず税引き後のCFでシミュレーション表を作ってきます。
※新築マンション投資についての記事はコチラ 。
・・・結局、どちらも営業事情で使い分けているだけなので、「税引き前CFと税引き後CFのどちらがいいのか」を考えるには、あまり参考になりませんね
ちょっと基本に立ち返って考えてみます。
確定申告で不動産所得を計算する際には、「家賃」「礼金」などの収入から、「管理費・修繕費」「減価償却費」「金融機関からの借入金利」「その他経費」などの費用を差し引いて計算します。
このブログでも書いてきましたように、特に不動産事業規模が小さいうちは、「その他経費」によるコントロールがある程度有効です。
私くらいの投資規模なら、節税の努力（コツコツ細かい経費を記録する！）と工夫（過去の記事にも一例紹介！）をしっかりやれば、不動産事業所得をゼロまたはマイナスにすることも十分可能と考えます。
だとすれば、せっかくその物件の税引き後CFの計算をしても、実際には税金がかからないかもしれないわけで、少なくとも、物件検討時に、物件個別の税引き後CFを計算する意味はない！と考えてしまいます。（私のような零細大家の場合は！ですよ。）
しかし！！
じゃあ、税引き後CFを計算する意味はないのか？ と言われればそんなことはありません。
「物件検討時に」「物件個別に」税引き後CF計算をするのは意味がないと思いますが、もっと広い目線で計算することは、必要かつ重要と考えてます。
次回は「税引き後CFの計算をするタイミングと考え方」について書いてみたいと思います。
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