「合理的な悪手」を考えています

こんにちは。中川理です。

今年以降の方針が、なかなか定まりません。

同じような状況の方も多いかもしれませんが、すごくざっくり言えば、

・純資産は、毎年確実に良化する

・CFも「日常生活＋それなりの贅沢」には支障がない

・CFと純資産の最大化（借入完済）は、まだ少し先（今後5年～15年ほどで段階的に拡大）

・つまり、家計支出のピーク後（子供の大学受験後）にCFと純資産が最大化

・15年後は還暦。どうせ使い切れないし、何なら年金受給額を減らされかねない

という予測があります。

まあ、年金云々は工夫でどうにかなるかもですが、いずれにしても家計支出と資金計画がミスマッチなわけです。

かといって、いまの市況で不動産を買い増しても当面のCF増加は大きくなく、実質的にはまた15年先・20年先を見据えた活動になってしまう。

そもそもいまのCFで日常生活には困っていないので、、、

・アレ、もう不動産買う必要なくね？？？

という結論に行きつくわけです。

むしろ老後に纏めて不動産を現金化すると、年金だけでなく、税金や宅建業法にも絡んでくるので、計画的に売却していく方が合理的か！？と思ったります。

でも、私の保有する物件は立地に拘っているので、特に東京区分は経年で値上がりが顕著です。

家賃収入を捨て・将来の値上がり期待を捨てて、いま売却した場合の解散価値と、5年後、10年後、あるいは20年後に売却する解散価値の差額を調達コストと考えて計算すると、あまりに非合理な数字がはじき出されてきます。

・それ、金利換算したらフリーローンで資金調達した方がマシじゃね？

ってなるわけですね。

これまでは資金効率の最大化・合理化をメインに取り組んできましたが、寿命や家計支出からの逆算を考えると「合理的な悪手」、つまり「分かっていて損を取りにいくが、損は極小化する」というフェーズに移りつつあるのかな、と自問自答するわけです。

・・・とか考えていると、減価償却終了による税金アップにも何らか対策をしないといけないことも思い出します。

セーフティ共済が鉄板ですが、これ以上老後資金を厚くしても意味がない。

・だったら、必要ないけど、敢えて納税資金を運転資金で調達してくる方が、数字上は損でも、私には得なのかな？

とかね、考え出すと、なかなか難しいわけですよ。

退職金控除を最大活用するには、役員報酬を上げておく必要があるけど、そうすると目先の支出が増えるなぁ・・・とか。

財務諸表への影響も考え出すと、もうジグソーパズルですね

日本の税制・社会保障制度は複雑だな、と改めて感じます。

共感してくれる方、いるのかなぁ。。。

***********************************************

著書紹介はコチラから！！

https://keiriya-simulation.com/

***********************************************

よろしければ無料応援クリックをお願いします！！

にほんブログ村

2025年目標の振り返り

こんばんは。中川理です。

2026年もよろしくお願いいたします。

さて、年始の記事は例年恒例の前年目標の振り返りです。

『2025年の目標設定！』

＜2025年の目標＞

①年間空室率を5％以下に抑える

→2025年の空室率は1.1％でした。つまり入居率98.9％ということですね。東京・札幌とも退去が少なかった幸運もありますが、ようやく札幌のリーシングの相場観が付いてきた感はあります。

②課税所得を1,000万未満に抑える

→一部集計中ながら、900万円は超えない見通しです。昨年はギリギリ1,000万円を超えて消費税課税事業者が1年伸びてしまいましたが、今年は調整成功です。27年から消費税非課税事業者に戻れます

③新たな不課税ビジネスを軌道に乗せる

→明らかに軌道には乗ってきました。今年は売上を爆伸びさせるべく、試行錯誤していきたいと思います。

④ジムに週2ペースで通う

→1年間は52週なので週2だと104回がボーダーライン。結果はジャスト100回で未達成となりました。2月に雪山でスリップ事故があり、それで通うペースが崩れたのが原因です。今年はどうしようかな・・・。

⑤ジムで目標のウェイト（重量）をクリアする

→これも未達成。まだ全力でウェイトを持ち上げようとすると怪我の後遺症が出るので、昨年は無理のない範囲での重量としていました。まだリハビリ通院継続中で完治していないので、この手の目標は今年は入れないでおこうかと思います。

⑥スキーで目標レベルをクリアする

→これも未達成。2月に事故を起こしたので、予定していたレッスンや練習が全くできなくなってしまいました。今年もまだ本格的にスキーやるのは厳しいかな・・・。

⑦健康診断を2月と12月に受診し、結果を良化させる

→これも未達成。2月は事故で健康診断どころではなく、12月はインフルエンザと腰痛により昨年は一度も受診できず。しばらく健康診断を受けれていないので、今年こそは必ず受診しようと思います。

こうして目標の達成具合を並べてみると、2月の怪我の影響がとても大きい1年だったことが分かります。

言い換えれば、健康こそが目標達成の要ということ。

今年は健康に今まで以上に気を付けよう

***********************************************

著書紹介はコチラから！！

https://keiriya-simulation.com/

***********************************************

よろしければ無料応援クリックをお願いします！！

にほんブログ村

今年もお世話になりました。

こんにちは。中川理です。

リタイアすると曜日感覚や季節感が薄れるといいますが、子供の小学校のおかげで辛うじて感覚を残しております。

さて、昨年・今年は、身内の不幸や大きな怪我が続き、なかなかブログ更新をする気持ちが追い付きませんでした。

昨年は父と父の親族が他界、今年は祖母が他界。

私自身も今年2月に雪山でスリップ事故を起こし、まだリハビリ継続中です。

今月はインフルエンザをきっかけに腰痛が悪化するなど、現在進行形で厄払いした方がよいのか？？という2年間でした。（厄年は過ぎたのに・・・）

その一方、子供は元気に友達と遊び、勉強方面でもしっかり成長してれているのは救いでした。

本業の不動産業は堅調です。

詳しくは別記事で総括しますが、大きなトラブルもなく、入居率も安定。

もちろん中長期的な課題はありますし、金利上昇もじわじわダメージではありますが、それでも想定の範囲内どころか想定以上に好調な数字で2025年を終わることができそうです。

リタイアしていくつか新ビジネスを始めました。

これらは生活費補填ではなく、完全に私個人の自己満足・暇つぶし・小遣い稼ぎが目的です。

大きく3つの事業を展開し、1つは終了予定だったものを延命。生成AIを活用することで圧倒的にラクに、楽しく、ノウハウ蓄積できるやり方を見つけたからです。逆に言えば、競合も生成AIを使いこなしてきたら一気にレッドオーシャン化するのでしょう。そしたら潔く撤退ですね。

もう1つは来年2026年に終了予定。本当は今年止めたかったんですが色々しがらみがあって、もう1年だけ延長戦です。この事業はもうお腹いっぱいかな。

最後の1つはいま一番熱い事業。消費税不課税の海外事業で、利益を上げてもインボイスの影響を受けない点、天井が青天井な点、生成AIと相性がよく将来性がある点、なによりPDCAがほどよく遣り甲斐のある点が気に入っており、RPG感覚で楽しんで事業拡大に取り組んでいます。

リタイア前に思い描いていた姿とは違いますが、いまの生活はサラリーマンを続けていたらできないことばかり。生活基盤を不動産にしてよかったと思います。

ただ、子供に会社を継がせることはできないでしょうね。不動産投資（賃貸事業）は、自分の世代が逃げ切れれば御の字という将来性でしょう。子供にはこれからの時代に合った稼ぎ方、そして生き方を見つけてほしいなと思います。

なんだかよく分からない記事になりましたが、今年もお世話になりました。来年もよろしくお願いいたします。

***********************************************

著書紹介はコチラから！！

https://keiriya-simulation.com/

***********************************************

よろしければ無料応援クリックをお願いします！！

にほんブログ村